多家招股书失效,物业上市难度或增加

物业行业近期在资本市场遇冷,马上又要迎来港交所上调物业主板盈利门槛,未来物业企业上市的格局,恐有进一步变化。

2021年即将过去,物企资本市场陷入一片沉寂。回顾上半年,物企争相上市的情形仍在眼前,进入下半年,上市热潮减退,取而代之的是大型物企在收并购市场上的大刀阔斧和频频出手,你方唱罢我登场,倒也是一幅热闹的景象。

多家招股书失效,物业上市难度或增加

直到2021年的最后两个月,虽然有万物云和龙湖智慧服务两家龙头物企官宣开拔资本市场,但整体依然难改颓势,此前的热闹仿佛不复存在,一边厢行情仍在近期底部徘徊,另一边近期有四家物企的赴港上市招股书悄然失效,这其中还包含了第三方物企的龙头——长城物业,这多少有些出乎行业意料。

12月16日,长城物业集团股份有限公司在港交所递交的上市申请材料失效。根据媒体报道,公司方面有工作人员透露,“物业行业和房地产行业息息相关,对于房地产行业下半年的传导效应将继续影响物业行业,物业估值降低。对于再次递表,我们还在在寻找合适的时间,目前还在持续观望中。”事实上,虽然物企招股书失效的情况在过往两年中并不少见,时隔不久二次递表也是司空见惯的操作,但此番长城物业方面透露的讯息却有着不同的意味,公司并未像其他公司一样表示将修改招股书后进行二次递表,而明确指出了当前行业面临的困境,而对于二次递表的具体计划也变成了“持续观望。”

熟悉行业的人都知道,长城物业作为一家老牌物企,在行业中的地位相当独特,他是目前行业内无关联房企的独立物企中的绝对龙头,其营收规模即使相比许多拥有地产背景的物企也毫不逊色。而且在长城物业本次赴港上市的背后,另一家物企龙头碧桂园服务的身影同样以投资人的身份闪现其中,持股比例更超15%。具体来看,根据招股书,现在的长城物业于1993年在深圳成立,迄今已有28年的历史。实际上,公司最早成立的时间可以追溯至1987年,彼时长城物业的前身是长城地产房产管理部,1993年进行公司制改造,成立了长城物业管理公司。

截止目前,公司的业务已经覆盖全国31个省、直辖市和自治区的162个城市, 62.4%的在管建筑面积位于一线或新一线城市。长城物业管理的许多物业是其所在城市的地标建筑,例如上海虹桥世界中心、宁波绿地中心、西安绿地中心、乌鲁木齐绿地中心、苏州繁花中心、济南铜锣湾广场、太原缤纷时代广场、天津金座广场、南昌紫峰大厦及无锡东岭锡上购物中心。而在具体服务的项目上,长城物业所经受和服务的项目也不乏国内外知名的大型项目,比如服务过2008年北京奥运会国奥村、西安世界园艺博览会,天津达沃斯论坛以及即将到来的2022年北京冬奥会(张家口崇礼富龙·四季小镇”及滑雪场等场地设施)等等。

具体数据方面,根据招股书,公司2018年、2019年以及2020年分别实现营收24.04亿元、28.1亿元以及30.36亿元(单位均为人民币,下同)。这意味着公司近三年来营收增长了26.29%,增长稳健。同为独立物企的上市公司中,在A股上市的新大正和南都物业,其2020年的营收规模分别为13.18亿元和14.13亿。而从具体收入分类来看,公司的收入主要分为物业管理服务、地产开发商增值服务、社区增值服务和专业服务。

多家招股书失效,物业上市难度或增加

其中物业管理服务2020年录得收入23.15亿元,占整体收入76.3%,收入金额较2019年增长5.4%;地产开发商服务方面,长城物业录得收入1.08亿元,收入占比达3.6%;社区增值服务方面,公司录得收入3.68亿元,收入占比达12.1%;专业服务方面,公司录得收入2.43亿元,收入占比达8%。

值得一提的是,在整体物业管理服务收入中,2020年公司住宅物业收入的比重首次降到了50%以下。招股书显示,公司2020年住宅物业管理服务收入达到15.02亿元,占比为49.5%。由此不难看出,2020年公司在上述四大类的收入金额上,除了地产开发商增值服务外,其余均取得了增长,其中物业管理服务收入仍是公司收入的绝对主力,除此之外,社区增值服务和专业服务的占比逐年攀升。

而在地产开发商增值服务方面,公司主要提供地产商售楼处的物业管理服务;社区增值服务方面,公司提供的服务主要包括空间管理服务、社区购物服务、家居服务以及停车场管理服务。公司通过与业主及住户进行日常面对面交流及通过”一应生活”移动应用程序及微信小程序提供该等服务。在专业服务领域方面,长城物业提供包括建筑及安装工程服务;电梯相关服务;及智慧综合运营平台服务。

除了营收规模之外,公司的管理面积也同样在独立物企中独占鳌头。招股书数据显示,截至 2021年3月31日,长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目,在管总建筑面积为1.15亿平方米,及合约管理总建筑面积为1.53亿平方米,为大约300万名业主和住户提供服务。

多家招股书失效,物业上市难度或增加

分业态来看,公司住宅物业在管面积为8493.7万平方米,非住宅物业的在管面积为2966.9万平方米,其中商业物业在管面积2040万平方米,公共物业在管面积926.9万平方米。在收益方面,公司住宅物业提供的收益占整体收益的65%,而非住宅物业提供的收益占整体收益的35%。这意味着公司非住宅物业以26%的在管面积占比提供了35%的收益。

因此,综上所述在公司自身质地上,可以说对比今年所有上市的物企,长城物企业是其中的佼佼者。现如今公司招股书失效,再次递表的时间仍不明确,让公司未来上市的前景蒙上了一层不确定的阴影。值得一提的是,除了长城物业之外,与其同一天招股书失效的还有禹佳生活服务,而此前的2020年12月,禹佳生活服务曾向港交所递交物业招股书,并于2021年6月失效。这意味禹佳生活服务招股书已经面临二次失效的情况。

招股书显示,截至2020年12月31日,禹佳生活为127个项目提供物业管理服务,在管面积1760万平方米,订约管理服务项目177个,订约管理面积2660万平方米。在2018年-2020年报告期内,禹佳生活的在管面积中,分别有100%、100%及83.5%来自母公司禹洲地产;物业管理收入中,来自禹洲地产的收入占比分别为100%、100%及94.9%。

除此之外,世纪金源服务、富力物业的招股书也都已经失效,而富力物业失效的原因则是和碧桂园服务的收购直接挂钩,而世纪金源服务服务招股书在今年7月20日因满六个月而变更为“失效”状态。公司随后进行了二次递表。事实上,尽管企业招股书失效并不等同于上市失败,再度递表也是行业中司空见惯的操作,但值得注意的是,自2022年1月1日开始,港交所对于主板上市的物企门槛也将明显提高。

2021年5月20日,港交所公告称,将提高主板上市申请人于三年营业期的盈利要求,其中必须符合包括最近一个财年盈利不低于3500万港元以及前两个财年累计不低于4500万港元,即三年累计应以不低于8000万港元。该要求将在2022年1月1日开始执行。

市场解读认为,根据当前规定粗略计算,新规将当前正处在上市热潮中的物业服务企业带来巨大变化,意味着管理面积低于1000万的小型物企的上市窗口可能即将在2022年1月1日到来前关闭,而这也是今年下半年一些小型物企争相上市的原因之一。前有行业遇冷,又有企业招股书失效,马上即将迎来港交所上调主板盈利门槛,未来物企上市格局,恐有进一步变化。

原标题:《物企招股书先后失效 赴港上市难度系数增加》 /   文:袁益      

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