大物管时代下的独立发展与资源整合

头部物管企业依托庞大的管理规模与专业化的服务能力,在政策的鼓励下会进一步融入基层治理,这也将成为拓展社区增值服务的重要助力。

大物管时代下的独立发展与资源整合

物业管理服务行业内部分化明显,头部物管企业在管理规模上具有显著优势。管理规模的领先不仅仅带来了基础物业服务收入的领先,也进一步夯实了社区增值服务收入和多业态服务收入方面的优势。在格局分化之下,头部企业战略方向趋同,“大物管”战略逐渐成为头部企业共识。

总结2021:格局分化,但龙头发展战略趋同,“大物管”战略渐成头部共识

物业管理服务行业内部分化明显,头部物管企业在管理规模上具有显著优势。头部企业大多具有实力较强的地产关联方,已经拥有了规模巨大的管理面积,市场化拓展上也具有一定的品牌优势,而中小型上市物管企业关联的地产公司输送能力较弱,在市场化拓展中也相对弱势,行业管理规模分化明显。

在格局分化之下,头部企业战略方向趋同,“大物管”战略逐渐成为头部企业共识。从业务布局来看,头部物管公司普遍覆盖住宅物业服务、商业写字楼管理、公建物业管理和城市服务等领域,重视多业态的综合服务能力建设,而中小型物管公司则主要集中于住宅物业服务领域。

展望2022:独立发展与整合加速下的大物管时代

对关联方依赖降低,独立拓展能力是持续发展的关键

物管企业对关联方的依赖度正在降低,独立性持续增强,外延并购和第三方拓展将成为规模扩张的主要动能。2021 年上半年,头部物管企业的新增在管面积中,来自第三方的占比普遍超过 50%,随着未来外延拓展的持续发力,存量面积中关联方的占比将持续下降。头部物管公司依靠强劲的资金实力、领先的品牌建设以及多业态的综合服务能力,有望通过外延并购和第三方拓展持续发展,实现市场份额的领先。

随着社区增值服务的不断发展与第三方拓展能力的增强,物管公司收入端对非业主增值服务的依赖度也在降低。2021 年上半年,头部物管企业的收入结构相比 2020 年同期,社区增值服务占比普遍显著提升,非业主增值服务占比普遍有所下降。一方面,随着第三方占比的持续提升,依靠关联方的非业主增值服务收入占比持续降低是必然的趋势;另一方面,随着头部物管公司管理面积的不断增长,社区增值服务业务的空间将被持续挖掘;两者将共同推动物管公司收入端的进一步独立。当前地产公司信用风险的爆发,自顾不暇下对物管的支持能力减弱,也在加速推动行业走向独立。

业务边界持续扩张,大物管时代下深挖综合服务能力

随着综合服务能力的提升,头部物管企业的管理业态趋向多元,业务边界也将向社区服务和城市服务延伸。早先的物管企业服务的业态较为单一,住宅、商写、公建和产业园区等都有专业的公司提供服务。住宅物管公司往往作为地产公司的附属,较少涉及其他业态的管理。随着物管服务的市场化和专业化需求日益提升,头部住宅物管企业在地产公司与资本的支持下,管理面积快速膨胀,管理能力迅速提升。物管企业的管理业态逐渐多元化,深耕社区服务和拓展城市服务业务成为行业的热门方向,“大物管”战略成为行业发展的主流。

城市服务不可一蹴而就,专业化、标准化和数字化的综合服务能力成为践行“大物管”战略的关键。对头部企业而言,在拥有多业态的服务能力之后,向社区和城市服务扩张是实现进一步增长的必然选择。但对没有能力,不具备条件的中小企业而言,照抄头部发展路径,不根据自己的实际情况来考虑做或者不做,可能反而是陷阱。社区服务乃至更高维度的城市服务,其管理运营的复杂程度与单一业态的服务不可同日而语。只有经过专业化、标准化和数字化建设之后,拥有了专业的服务能力、标准化可复制的服务体系与数字化的管理能力,才能有效整合社会各方资源与服务,及时发掘客户需求并反馈落地,在社区服务和城市服务中抢占先机。规模化的头部物管企业将通过内生发展和外延并购提升专业化服务能力,同时在标准化和数字化建设方面加大投入,全面打造面向未来社区与城市的综合服务能力,进一步拉开与中小企业的能力差距。

大物管时代下的独立发展与资源整合
物管公司服务边界

 

行业整合加速进行,规模集中推动行业融入基层治理

头部物管企业抢占存量市场的需求与地产开发行业的困境将共同推动行业整合加速进行。一方面,关联地产公司对物管公司的支持能力正在减弱,物管企业独立发展已经成为大势所趋。上市物管企业对存量面积的抢夺需求与对专业化能力建设的需求都将推动行业的并购整合持续进行。另一方面,低信用的民营房企在当前市场下很难获得金融机构的融资来解燃眉之急,负面新闻的爆发又会进一步打击购房者信心,影响其销售,因此出售物业公司回笼现金的需求正变得紧急与迫切,行业收购机会有望持续涌现。

头部物管企业依托庞大的管理规模与专业化的服务能力,在政策的鼓励下会进一步融入基层治理,这也将成为拓展社区增值服务的重要助力。随着基层自治能力提升,社区服务市场化与专业化程度提高将是大势所趋,优质的物管服务将成为优化基层治理的重要抓手。长期以来,住宅物管企业在实际的管理运营中,经常会因为管理边界的不清晰而与居民或社区等产生纠纷。2020 年 12 月发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》厘清了物业管理的服务边界,对行业的发展做出了较为全面的指引。政策的鼓励将有助于物管企业与社区基层治理加速融合,并进一步打开社区增值服务的拓展空间。

大物管时代下的独立发展与资源整合

结 论:

  1. 头部物管企业对关联方的依赖正在快速降低,已经具有较强的第三方拓展能力,正在加快构建专业化、标准化和数字化的综合服务能力,独立发展实现增长的能力已经具备。
  2. 部分龙头房企特别是央企背景的房企发生风险的概率极低,并且销售面积还有一定的增长,完全有能力保证竣工交付,也有能力继续支持物业公司发展
  3. 龙头物管公司在地产行业困境之下有望以高性价比获得优质并购标的,进一步夯实自身在管理规模和服务能力方面的优势。

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