基础物业服务的本质初探

在物业服务短期或者中长期没有办法完全放开价格管制的情况下,如何保持物业服务企业的高效、优质运营,是摆在所有物业人的难题。

基础物业服务的本质初探

01 物业服务是商品

恩格斯曾说,“商品首先是私人产品。但是,只有这些私人产品不是为自己消费,而是为他人的消费,即为社会的消费而生产时,它们才成为商品;它们通过交换进入社会的消费” 1

从这个定义,不难看出,物业服务应该属于广义上的商品。物业服务是一群人聚集在一起,为了美好的社区生活而提供的服务。这种服务凝结了人类劳动,给一部分人带来了使用价值,本身也具有价值。所以,物业服务是商品。

02 物业服务不是公共品

“满足了收益时的非排他性和消费时的非竞争性两个特点的物品和服务就是公共品” 2 。非竞争性指的是我享受服务的同时不会降低隔壁老王享受该服务的品质,非排他性指的是我享受服务的同时楼上老张、楼下老李,甚至相隔万里的老赵也可以同时享受服务。

有人可能会说,“大部分业主选择了物业服务并按时缴纳物业费,但是针对不缴纳物业费个别住户,也无法做到隔离他们不享受物业服务,存在搭便车的可能;我使用电梯、公共设施,不影响邻居使用这些服务,所以物业服务是公共品。”还有人说,物业服务是准公共品。设施设备的使用具有“拥挤性”的特点,比如说公共娱乐设施的数量随着人员的增加每个人享受到的设施数量将会相对减少达到一定临界范围后,边际成本将会增加,所以物业服务是准公共品。

我认为,物业管理服务不是公共品,也不是准公共品。首先,从提供物业服务的目的来看。物业服务提供方主要分为:街道办事处政府部门、物业公司、专项服务公司等。不管是物业公司还是专项服务公司,都是以营利为目的的独立法人组织,是通过出售或者贩卖商品或服务从而获得收益的,其目的是为了获得收益。

截止目前上市物业企业55家,全国物业企业约有13万家 3 ,这些组织是通过提供具有价值和使用价值的“商品”来获得报酬的组织,其提供的服务是具备营利能力和特点的。从服务提供的目的来说,物业服务不具备公共性的特点。

其次,业主与物业服务企业之间是一种委托与被委托的关系,物业服务提供商的选择是集体决策的结果(即使在没有业委会的小区,也是项目开发商经过慎重决策后的综合选择)。物业服务,作为广义的“商品”存在明确的交换过程。从服务关系来讲,物业服务就是单纯的“商品”。

最后,物业服务的内容来说,主要是设施设备的维护与管理、公共区域环境养护、公共秩序维护等服务内容。游乐场设施设备的拥挤程度以及电梯的拥挤程度,是商品房自有的商品属性特点(豪宅一梯一户与经济适用房两梯六户、车位配比等)和物业服务有一定的关系,但是关联强度有限。所以,不管从服务内容、服务性质,还是从服务提供者来说,物业服务都是的“商品”,应该要符合经济学的基本价格规律。

03 物业服务需尊遵循价格规律

张五常有一篇著名的经济学论文《一种价格管理理论》,价格管制不同于税收,类似于政府倡议或者给出地区性指导价,所有的商品或服务必须在该价格范围内,他指出价格管制必然带来两个命题:

一、价格管制必然导价格耗散。价值100 块钱的东西,由于价格管制,只能出售60元。他最终只能被提供60元价值的人获得,最后其价值只值60 元,剩下的40 元被白白消耗掉了。二、人是追求损失最小化的动物,当不愿意看到价值被白白耗费掉,人们会开展能最大程度挽回损失的价格之外的竞争。

价格管制将带来价值耗散和非市场竞争。物业行业尤为如是,当物业服务单价被限制,价值6块的物业服务质量被要求定价为3.5元,最终的结果是提供的服务只价值3.5 元,那物业服务也会逐渐向这个价格靠拢,剩下的2.5元被耗散掉了。同时,企业和个人为了追求最大利益,将会最大限度的挽回这2.5元的损失,可能会采取其他多种更加迂回的竞争来挽回损失,进而导致更多的资源耗散。

价格管制直接导致后果就是“短缺”,在物业行业主要表现为“优质物业服务”的短缺。物业行业准入门槛较低,行业内服务标准不统一,服务评价主观性较强,偶发性事件刺激大众神经等原因,优质物业服务成长发育的土壤先天不足,这最直接的表现为行业内大多数企业亏损项目(仅核算基础物业服务)比例高、金额大,基础物业服务的发展受阻严重。

如果优质物业服务不能得到应有的“价值”,那优质物业服务将处于“短缺”状态,进而陷入“限制物业费单价―质价不统一―业主物业矛盾大―限制物业费单价”恶性循环,不利于整个行业的良性发展。

04 大背景下,我们怎么做?

在物业服务短期或者中长期没有办法完全放开价格管制的情况下,如何保持物业服务企业的高效、优质运营,是摆在所有物业人的难题。现在各个物业企业都在或者说一直在转型,主要从以下这些方面:数智化赋能,通过信息化、科技化的手段,降本增效;拓宽业务边界,涉足城市服务等其他领域;深挖社区潜力,大力发展增值服务,拓展经营范围;管理模式创新,规划化扩张与集约化运营管控并举等等。

这些道路都是被市场检验过或者正在接受市场的检验,我们拭目以待。 同时,我们也应该把聚光灯分给另一条道路一些。 回归基础物业服务的本质,物业服务质价相符、物业费定价问题的研究与推动上,这里同样应该大有可为。

引用出处:

1 万融.商品学概论:中国人民大学出版社,2013

2 萨缪尔森,《公共支出的纯粹理论》,1954

3 克尔瑞咨询

 

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