物业企业上市的方向变了

2021年以来物业上市递表企业前赴后继,据统计,递表物业企业共有36家,其中35家闯关港交所,1家奔赴A股。

物业企业上市的方向变了

年关将近,行业曾预测的年底物企上市高峰并未如期而至,与之相反,招股书失效却创下了历史新高度。12月29日,港交所披露信息显示,润华物业科技发展有限公司(以下简称“润华物业”)招股书呈“失效”状态。除此之外,10天内,除了已经明确终止上市的阳光智博服务外,俊发服务、上房服务、长城物业、禹佳生活服务、众安服务等招股书也相继失效。与此同时,融汇悦生活、珠江城市服务也已经踏上了失效的边缘,招股书审核有效期不足2天。

今年6月份10家物企密集递表,打破物企单月递表数量记录,而这股跟风递表热潮也为12月份的批量失效埋下“隐忧”,截至目前,这10家物企无一家通过港交所聆讯。伴随着2021年最后3天的倒计时,本年度新增上市物企数量就此定格在了14家,55家上市物企集结,资本市场留给中小物企的机会也越来越少。

01 11家物企IPO折戟

随着俊发服务招股书的失效,年内递表已失效物企达到了11家。进入9月,物企招股书失效频发,受地产流动性危机影响,部分物企的上市目标开始动摇,其中富力物业和阳光智博自主放弃上市,或卖身碧桂园服务物企和换股万物云。

曾明确会二次递表的新力服务,距离招股书失效已经3个月有余,伴随着关联地产公司新力控股(2103.HK)的债务承压,其被卖传闻不胫而走,更有消息称新力服务入局金科服务或是大概率事件。

物业企业上市的方向变了

物企招股书失效此起彼伏,除了新力服务、富力物业以及阳光智博外,今年失效的物企还有天誉智联服务、海悦服务、长城物业、禹佳生活服务、众安服务、俊发服务、上房服务以及润华物业。失效的物企中,部分脱胎于地产母公司的物企,关联方掣肘已被摆在了明面上。禹洲集团质押深圳总部大楼,揭开了禹洲集团存在资金缺口的一面;刚刚失效的俊发服务亦存在关联地产俊发集团的现金流隐忧。

截至目前,俊发集团共有27笔股权出质,均处于有效状态,仅今年一年就有12笔股权出质,比往年更为密集。其中最大的一笔,是11月初出质的云南凯华房地产有限公司100%股权,涉资15.8亿元。此外,俊发集团自身的经营状况也不乐观,上半年,其经营性现金流净额为-24.9亿元,与去年同期的-4.47亿元相比,进一步扩大。在业务的依存上,俊发服务超90%的物业管理服务收入来自于俊发集团及关联公司所开发物业。在第三方管理面积的拓展上,俊发服务却出现了下滑,由2019年的325万平方米,降至2020年的294万平方米。

02 35家物企闯关港交所

这些递表失效的物企,还仅仅是奔赴资本征程中受挫的一部分队伍,还有一部分物企在首次折戟后,发起了二“进攻”。上半年物企扎堆递表,营造出热火朝天的上市幻象,递表企业前赴后继,据统计,今年以来,递表的物企共36家,其中35家闯关港交所,1家奔赴A股,即上房服务。

物业企业上市的方向变了

36家于今年递表的物企中,成功上市的有10家(今年共新增上市物企14家,另外4家为2020年递表,于2021年初上市的物企),主要集中在今年7月份;二次递表的物企有8家,以截至12月29日失效的递表物企为计,年内递表的28家物企首次过会率仅32%。

目前,36家于今年递表还未上市的物企共26家,其中失效的物企共11家,通过聆讯等待上市的物企共3家,分别为中南服务、中梁百悦智佳、祥生活服务。而值得注意的是,一路过关斩将拿到上市船票的三家物企,似乎各有心思。中南服务于11月12日,在经历两次递表后,终于过会,然而46天过去,迟迟未发布后续配股进展以及上市时间表,不禁引发业内对其终止上市的猜想。

毕竟暂缓上市已经有了前车之鉴,11月12日过会的祥生活服务,坦言欲寻求更好的时机,故暂缓上市。眼下,于12月23日,刚刚通过聆讯的中梁百悦智佳,似乎成为了物企过会即将上市的独苗,而根据上市前期必要的准备程序,中梁百悦智佳最快也要等到明天才能挂牌入市。

2021年度上市名额被锁定,而年底物企过会的入场券也仅有2张席位,融汇悦生活、珠江城市服务濒临招股书失效的边缘,随着时间的流逝,踩点入场的可能逐渐降低。

03 物企资本市场变局

物企过会率大大降低是物管上市风口转变的一个直观表现,与之相伴,资本市场对物企的评判逻辑也正悄然地发生着变化。截至2021年,上市物企达到了55家,除去富力物业、阳光智博、祥生活服务,排队等待上市的物企还有23家,物业股稀缺性降低,估值逐渐回归理性。物企市盈率与去年相比,基本下滑。近四个月,物企股价平均下跌22.4%,最高跌幅为世茂服务,跌幅达76.72%;融创服务、彩生活和恒大物业跌幅紧随其后。

物企泡沫持续消散,去年抢注物业股的一众资本,如高瓴资本、腾讯、阿里、红杉资本等,在头部物企纷纷入局后,也减少了入场,今年上市的物企基石投资者阵容明显有所削弱。

与此同时,政策风向的吹拂,为物业股的集体下跌添了一把力。7月23日,住建部官网发布《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,物管股受到波及,一天的时间,47家物企市值蒸发1008亿元。下半年,地产圈的债务危机殃及到物管圈,纾困地产,物企自顾不暇,在频繁的出售资产补给地产的公告中,物企稳定现金流的既有印象被打破,物业股资本市场预期不断被压缩。

基于此,物业上市风向逐渐转变,还未上市的物企一方面面临着估值的回落,另一方面,面临港交所对上市门槛的调整,中小物企冲击资本市场的机会越来越少。对于管理规模较小,品牌竞争力羸弱的物企,业内人士认为,并非没有突破的可能,“中小物企要立足于某个产业线,把擅长的产业线做专做透,以此突出自身竞争力,突出物企鲜明特点,才能得到资本关注。”

文/乐居财经研究院 范慧茹     

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