2021物业正沦为房企套现的“棋子”

随着物业企业上是难度的增加,多数物业公司都要面临向同系地产公司输血的“任务”,这样的并购交易未来可能还会有。

三十年河东,三十年河西。前两年,房企拆分物业板块并冲击上市,一度掀起物业上市潮。2020年头部房企也杀入物业这一资本江湖,从递交招股书到通过聆讯,世茂用了104天、融创用了81天、华润用了74天,恒大更是将时间缩短到了47天。据中指物业研究院数据显示,2020年全年共有18家物业服务企业成功上市,其中17家物企在香港联交所上市,1家在深交所上市。然而今年仅有14家物企上市。

2021年房企频频暴雷,多家物企也受到波及。不仅公司上市折戟,为支援地产板块甚至将物业板块摆上货台。房企为缓解债务危机扎堆出售物业板块,用万物云CEO朱保全在10月第的话来总结就是;“头两年,地产老板说物业是未来。今年,地产不行了,老板们就把未来卖了。”据不完全统计,截至2021年12月10日,物业管理行业已披露相关信息的并购交易达71宗,涉及并购方33家物业企业。交易金额约333.3亿元,相比2020全年交易总额大幅增长约215.33%。

01 出售物业,成房企“自救”首选

曾经,一直要转型轻资产的王健林,以20亿元的价格将万达物业卖给了彩生活,直接用出售动作表达了对物企的看法。在今年彩生活面临现金危机的状况下又将物业卖身给了碧桂园服务。

不比此前房企拆分物业上市的火热光景,如今“断臂求生”的物业收购潮,才是今年的重要戏码。2021年2月份,蓝光发展(600466)将旗下上市物业公司蓝光嘉宝转让给碧桂园服务,蓝光发展发布旗下子公司转让股权公告,蓝光嘉宝服务以48.47亿暂估值转让64.62%股权予碧桂园服务。

这笔交易不仅是2021年物业的第一笔收购案,也是中国物业公司史上第一宗上市物业公司收购另一家上市物业公司控制权的案例。此前2019年雅生活以20.6亿元拿下中民物业。

此次蓝光嘉宝转让,48.46亿元是国内物业公司史上最高的收购对价。

业内人士分析,过去的物业并购一般为大鱼吃小鱼,而此次收购出现了大鱼吃大鱼的情况。随着物业企业上是难度的增加,多数物业公司都要面临向同系地产公司输血的“任务”,这样的并购交易未来可能还会有。

值得一提的是,碧桂园服务可以称得上2021年的“并购大王”。除上述以54.32亿元收购蓝光嘉宝服务股权;9月份,碧桂园服务发布公告称以不超过100亿元收购富力物业;9月下旬,碧桂园服务发布公告称以不超过33亿元收购彩生活服务核心资产邻里乐控股。上述三笔交易,碧桂园服务花费187亿元。

此后房企卖“物业”回血的现象常有发生。中国奥园宣布了奥园健康股权出售的消息。一时间引发二级市场恐慌性抛售,中国奥园大跌13%,奥园健康跌近24%。

2021年11月,世茂股份(600823)发布公告称,拟将所属的物业管理业务相关公司、资产、负债和业务全部出售给关联方世茂服务,交易转让价16.535亿元。消息发出后,迅速引发了市场对于世茂财务紧张的担忧。

业内人士分析称房地产行业的传导效应仍将继续影响物管行业,也将加速物业企业洗牌。

你想买,我想卖,才能促成一桩交易。

2021年10月份,自恒大陷入债务危机以来,就不断传出其要将恒大物业出售。不久后中国恒大、恒大物业及合生创展接连停盘,在10月20日,市场传言合生创展将收购恒大物业一事在本次公告中落锤,但这笔交易因协议条件谈不拢而凉凉。

在2021年11月份,当代置业为舒缓债务危机7亿元出售第一服务控股予融创服务。然而这笔交易双方也没谈拢,以告吹结尾。

2022年1月3日晚,融创服务对外披露公告,在2021年12月31日的截止日期未能与卖方达成正式协议,终止收购第一服务控股约32.22%股权。同日,当代置业旗下物业公司第一服务控股发布公告确认该笔交易终止。对于此次交易终止原因,融创服务在公告表示,控股股东卖方在2021年12月31日突然推翻双方此前在交易价格、交易安排方面达成的共识,最终导致正式协议无法完成签署。

为什么地产公司遇到困难时先卖物业公司?业内人士分析称,物业公司是地产公司最优良的资产。债权债务非常清晰,转让时周期也非常短,对于急于资金的企业出售此部分产业最好变现。

02 物业上市潮降温

时间追溯到2020年,“三条红线”政策出台,对很多负重前行的房企而言,急于在降负债与促增长之间寻求平衡。地产企业通过拆分高速增长的物业服务独立上市,借此来拓展融资,寻求新的增长点。

TOP10房企中,世茂服务、融创服务、华润万象生活、恒大物业其在2020年均递交了上市招股书。2020年6月29日,世茂服务正式向联交所主板递交上市申请书。历经3个多月的等待后,世茂服务最终于10月11日通过港交所上市聆讯,并将于10月30日正式登陆港交所。

随后的8月6日,融创服务正式向港交所递交了招股书,不到三个月的时间,其正式登录香港主板。华润置地旗下华润万象生活则在2020年8月31日发布称,建议将公司附属公司华润万象生活有限公司分拆并且将分拆公司股份另行在港交所主板上市,并于当日正式向港交所递交了招股书,12月9日于港交所成功上市。

恒大物业的上市节奏更快。2020年7月底,恒大则宣布拟将旗下恒大物业分拆上市;8月中旬引入战投,9月份恒大正式向港交所递表。一个半月后,恒大物业便通过港交所聆讯。

2020年这年拆分物业上市,世茂用了104天、融创用了81天、华润用了74天,恒大更是时间缩短到了47天。

数据显示,2019年新上市物企达12家,2020年增长至18家。然而到了2021年,尽管IPO物企再创新,但最终成功的只有14家。2021年物业行业宛如坐上“过山车”,7月可以说是物企上市潮,当月即有6家物企上市,7月2日,中骏商管成功于香港联交所主板正式挂牌上市。7月8日,朗诗绿色生活正式于港交所主板上市。7月16日,融信服务、康桥悦生活同时在港股挂牌上市。

然后自8月起,物企上市达到了长达4个月的沉寂期。此后在11月、12月京城佳业、德商产投服务两家企业分别挂牌上市。相较于2020年18家物企上市,2021年全年共有14家物企上市,相比下出现一定程度的萎缩。

值得注意的是,2021年新力服务、富力物业、海悦生活、天誉青创智联服务4家企业在招股书失效后并未再度提交,阳光智博服务更是撤回了上市申请。失效的物企还有天誉智联服务、海悦服务、长城物业、禹佳生活服务、众安服务、俊发服务、上房服务以及润华物业。

此外,今年提交申请的物企在管面积超5000平米的仅有三家,分别是世纪金源服务、富力物业和长城物业,但是这三家又都未能成功上市。

世纪金源服务在2021年1月20日首度递表,半年后失效,随即在2021年7月26日就赶紧又提交了第二次。据其招股书显示,世纪金源服务管理232个项目,单项目的平均在管建筑面积约为27.76万平方米,高于同期百强物业服务企业的约19.12万平方米。但却是从母公司那里继承的“造城”特点。

富力物业在2021年4月26日递表港交所,招股书显示其在管物业项目552个,总在管面积约6940万平方米,包括295个住宅物业项目和257项商业物业项目,业务范围主要集中于一二线城市。而后上市之路半途终止,富力地产为摆脱资金困局,将富力物业百亿“卖身”碧桂园。

长城物业在2021年6月16日递表时,其由碧桂园服务参股,同时长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目,在管总建筑面积为1.146亿平方米,合约管理总建筑面积为1.528亿平方米,为大约300万名业主和社区住户提供服务。中指院数据表明,长城物业是2021年中国十大物业管理公司中唯一一家独立的物业管理公司。

这样的规模曾被业界认为上市“稳了”,然而在12月21日招股书首次失效。这也就是说,今年规模最大的三家,反而没有通过聆讯。

7月份,住建部官网发布《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,一天的时间47家物企市值蒸发1008亿元。曾经炙手可热的物企如今成为了地产企业自救的筹码,在频繁的出售资产补给地产的公告中,物企稳定现金流的既有印象被打破。

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