各大机构眼中的物业管理2022

2022年物管行业的走向预判成了时下行业关注的焦点问题,各大行业机构、券商、专家都陆陆续续的公布了自己对2022年物管行业走向的预判。

在经历了2021年下半年的行情转冷的大环境下,2022年物管行业的走向预判成了时下行业关注的焦点问题。由此,各大行业机构、券商、专家都陆陆续续的公布了自己对2022年物管行业走向的预判,有些预判涵盖了一整年或者更远,有些则对单季度进行了预测。内容如下:

01 中信证券

物业管理板块最近半年出现持续大幅的调整,我们认为这种调整的主因并非基本面,也不是估值过高,而是市场对公司治理独立性的担心。我们相信,蓝筹企业的持续努力和新龙头登陆资本市场,将有助于缓解市场的担心。

物业管理板块近半年出现大幅调整。板块出现大幅调整的核心原因,并不是业绩增长的问题,不是收入超预期萎缩,也不是成本超预期上升,甚至也不是政策环境的问题,不是出现了超预期的约束物业管理行业发展的政策。整个板块,出现了十分罕见的针对板块报表真实性、公司治理独立性的质疑。

投资者质疑事出有因。物业管理板块出现的历史并不长,且板块中绝大多数公司大股东是民营开发企业。在业务独立运营前提下,物业管理行业本和地产弱关联,地产景气仅透过非业主增值服务和交付增量和行业景气度有关。构成物管公司业绩基础的存量业主付费意愿,并不会随着地产开发景气的起落而波动。投资者确实有理由担心,究竟一些民营物业管理公司的存在,是不是只为了服务大股东的利益,而不存在独立发展的思路。

我们深信大多数民企物管企业运行独立于大股东,其资金是用来发展自身业务的,而不是给大股东脱困的。预计2022 年3 月后,部分民企关联公司资金面问题缓解,客观上也有助于修复投资者信心。华润万象生活并购禹佳生活服务,证明并购仍是发展重要路径之一。龙湖智创生活等新上市企业即将出现,也会大大丰富投资者的选择。大浪淘沙,我们相信2022 年后空间服务板块仍有望保有8 家左右交投活跃的蓝筹上市企业,这些企业有望凭借投资者的信任,享受明显的估值溢价。其他公司只要独立发展(不为开发商向业主卖理财产品、不为促销楼盘减免物业费等),至少也存在并购价值(即在正常毛利情况下当年度15 倍PE 左右)。

(以上内容节选自中信证券《物业服务行业跟踪报告:重建信任 蓝筹脱颖而出》)

物业管理行业并购市场转冷,这对于部分资金充裕的企业而言是机会,但也说明物业管理权本身不是一种好资产,只有能够带来规模经济的中后台系统,增值服务体系,有影响力的品牌,才值得投资者青睐。

物业管理行业并购市场转冷,不仅表现为当前并购数量变少,也表现为并购定价趋于理性。并购市场转冷是由多方面因素造成的。资本市场估值大幅下降,再融资和独立市场化IPO 可能性大幅下降,竞争性并购的局面告一段落。部分公司并购整合效果不佳,一些被并购标的存在爆雷风险;资本市场对风险识别日渐充分。

我们相信,小企业会逐渐从“要我卖”转向“我要卖”。我们相信,并购对价的下降并不会降低中小物管企业出售公司的意愿,反而可能加速推动小物管公司股权出让。因为中小物管公司并不是“希望和未来”,甚至不是一种稳定的资产,而是会随时间贬值,并不会留下残值的短期合约。

其中,公建和商企比住宅合约更不稳定,第三方外拓项目比关联方项目合约更不稳定。这种不稳定,也会迫使小物管公司在放弃独立上市、独立发展的观念之后,往往希望加速处置资产。

“资金极为困难,就会卖掉物业管理公司”是一种阶段性现象,这种现象在现阶段也阻止了地产企业变卖物业管理公司。这种现象出现和市场错误判断物业管理权价值,以及开发企业资产负债表清晰度不够有关,是阶段性的。

未来,我们相信卖掉物业管理公司的开发企业未必是资金最紧张的开发企业。

2021 年年底恰是中小物管公司实控人和股东觉醒的时间点,这种觉醒短期而言虽然和资本市场估值的调整有关,但核心原因则是物业管理行业中后台操作系统的发展,增值服务的进步,消费者品牌意识觉醒和规模经济确立。

市场可能会沿着“冷却——较低价格成交——达到新均衡”的路线发展,预计2022 年仍会出现活跃的并购交易。

国有企业在并购市场的过于弱势位置可能会恢复。我们相信,一些中小民企在规模上渐显颓势不可避免,国有企业在并购市场的活跃度,将可能恢复到保利物业并购湖南天创时的情况。招商积余近期在并购市场小试牛刀,就已经预示风向的变化。

(以上内容节选自中信证券《房地产和物业服务行业物管周话第23期:并购转冷 机会还是风险?》)

02 平安证券

2021年受政策担忧及地产局拖累,下半年物管板块整体回调。展望2022年,政策层面延续规范与支持基调,地产端受政策转暖、资金缓和有望筑底企稳物管板块估值压制有望逐渐解除。基本面角度,行业可供管理规模稳步提升、社区增值等新增长极日臻成熟、商管等细分优质赛道涌现,集中度提升趋势下。优秀物企份额扩张、快速成长仍旧值得期待。

当前板块估值处于历史低位,性价比持续凸显,全年建议积极看待物管表现,择机布局并耐心持股等待收益。考虑参与者分化加剧。标的选择将更为聚焦,建议关注具备规模优势及综合实力突出的物管龙头。同时建议关注占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商。

(以上内容节选自平安证券《2022年物业管理行业年度策略:时光不语,静待花开》)

03 招银国际

我们认为物业管理板块在2022年第一季度还是选择防守型为主的国企物管企业。主要原因是因为在国进民退的大环境下,国企获取了2H21年绝大部分的土地市场,所以对于将来物业的面积贡献能见度较高。而民企主要是因为地产母公司承压,一季度是债务偿付和建筑费(需在春节前支付给农民工)偿还高峰期。我们追踪的房企2021年12月销售金额同比下降20%。在没有政策支持的情况下,我们认为明显好转的概率较低。

(以上内容节选自招银国际研究部《招财日报2022.1.5|物管板块:通过对冲交易提前布局万物云》)

04 广发证券

物业渗透率提高带来的物业管理的快速增长或已经达峰,渗透率提高对物业管理规模增长的贡献开始减弱。对于物业服务企业而言,关联地产交付的贡献将逐步降低,外拓和收并购市场的竞争也日趋激烈,而随着企业本身规模的扩大,无论是关联方交付、外拓还是收并购,面积增长的贡献都将边际减弱。未来物业服务企业收入的增长或更多依赖物业费的提高、社区增值服务的展开、新业务(如城市服务)的拓展等。

(以上内容节选自广发证券《物业管理行业2022年投资策略:行业普增的拐点,巨人时代的先声》)

05 东兴证券

展望2022,物业管理企业对关联方的依赖度正在降低,独立性持续增强,外延并购和第三方拓展将成为规模扩张的主要动能。随着社区增值服务的不断发展与第三方拓展能力的增强,物业服务企业收入端对非业主增值服务的依赖度也在降低。

头部物业服务企业的管理业态趋向多元,业务边界也将向社区服务和城市服务延伸,专业化、标准化和数字化的综合服务能力成为践行“大物管”战略的关键。头部物业服务企业抢占存量市场的需求与地产开发行业的困境将共同推动行业整合加速进行。头部物业服务企业依托庞大的管理规模与专业化的服务能力,在政策的鼓励下会进一步融入基层治理,这也将成为拓展社区增值服务的重要助力。

(以上内容节选自东兴证券《物业管理服务行业2022年投资策略:独立发展与整合加速下的大物管时代》)

06 东北证券

基层治理持续强化,当前政策主基调为鼓励支持及市场化、规范化,利于优质品牌物业服务企业进一步提升市场份额,政策面基础未动摇。主流物业服务企业第三方项目占比提升,市场化外拓成为规模增长的主要驱动力,关联方业务依赖度降低。行业并购整合持续升级,正处于跑马圈地的关键时期。头部物业服务企业资金充裕,并购整合弹药充足;并购整合趋势将延续。在行业竞争日趋白热化的阶段,商管仍可视为具备高壁垒、高成长性的优质赛道,有望成为竞争“突破手”。

(以上内容节选自东北证券《2022年度物业管理行业投资策略:多维角逐格局演变,整合加速风险机遇伴生》)

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