物业上市后如何开展投资和盈利

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自2004年以来物业公司纷纷上市,走ipo资本路线,物业资本追逐规模和回报将促使物业行业发生变化,所以越来越多的物业公司通过大规模扩张、兼并、合作并购等手段提高市场占有率。物业公司借助资本的力量,可加快拓展的步伐。但物业公司要想真正得到投资者尊敬,并不是只讲述一个让“麻雀变成孔雀”的故事,而是要拿出实际行动给股东创造回报。物业大数据整理相关资料,总结如下:

传统物业服务仍是主力

另值得一提的是,虽然物业公司都在加强增值服务业务,以换取更高的利润,但是这方面的拓展效果依然不够显著。以中海物业为例,该公司2017年中期报告显示,上半年物业管理服务收益占到总收益的92.3%,这一比例比去年整年的91.5%仍有所上涨。而相对的是,增值服务的收益仅为7.7%,虽然整体收益占比较去年整年下滑,但是也不乏亮点,例如盈利方面,其他增值服务如公共空间租赁协助表现理想,弥补了收益下降的影响。

碧桂园物业的表现亦如此,数据显示,2013-2015年,碧桂园物业的物业管理服务收入占营业收入的比例分别为95.2%、90.3%、85.71%,剩余才是增值服务。

在行业人士看来,相比于传统的物业管理服务,增值服务才是体现物业公司价值的核心。碧桂园物业总经理李长江此前对外表示:“单纯依靠物业管理费是无法盈利的,这是行业的一个基本认识。所以增值服务显得格外重要。决定上市后,碧桂园物业的市场化进程可以更好,充足资金能够带动碧桂园物业的增值服务,并且反哺物业运营。”

这一点,从毛利率上就可窥探。以中海物业为例,上半年中海物业传统物业管理服务板块的毛利率为28%,而增值服务业务的毛利率则是55.8%,是前者的一倍。

如何吸引战略投资者

根据证券研究所提供数据,2017年年中A股散户持股比重为54.91%,机构持股比重为45.09%,平分秋色。其中机构包括公募基金、私募和自有基金、保险和社保基金、汇金和证金、QFII、非金融类上市公司、非上市法人机构等。若从投资目的来界定,投资者可分为财务型战略投资者和控制型产业投资者。对上市公司来说,上市的主要任务之一就是能够利用资本市场进行低成本融资,以支撑企业的实体经营。战略投资者的加入,一方面可以带来具有技术和管理基因的低息资本,另一方面可以获得其他投资者关注和资金介入,拉动股价,做大市值。

通常,战略投资周期较长,因此战略投资者在标的选择上通常是具有良好基本面的上市公司,主要体现三个方面:一是所属行业的未来发展前景;二是企业所处的行业地位;三是企业自身财务盈利能力。而当前物业管理行业最具有吸引力的业务领域当属社区O2O,但从已上市的几家公司在该业务领域的总体表现,并未取得显著成效。反观BAT在O2O领域的战略投资和布局,市场预期非常高。倘若机构对物业社区O2O未来前景持悲观预期态度,在股价上反应的就是持续下跌。即便上市公司在二级市场主动增持,恐难以挽回下跌趋势。

如何保持持续性盈利

在IPO重新启动之前,上市公司隐性存在的巨大价值就是“壳价值”。壳公司每年亏损,但股价却是被资金炒翻天。但在新形势下,上市公司失去了“壳价值”,且在证监会不断完善退市机制的背景下,若出现连续亏损,退市成为必然。当前,传统物业管理服务盈利空间较窄,在人工成本上涨和费用收缴率低的双重挤压下,盈利堪忧。如果采取不完全履约的隐性违约措施获取不正当利润,会造成服务质量和口碑双重下降,严重的将丢掉存量项目。另外,物业竞争门槛低,同质化服务竞争激烈,尤其那些无大型地产公司背景的物业服务公司,拓展外部中高端楼盘的难度极大。因此,在“开源节流”均很难出成效的情况下,物业服务公司盈利能力的持续性也就很难得到认可。
通常,上市公司拥有较强的融资优势,可进一步发挥资金杠杠作用:

可以通过纵向并购行业内其他优质物业服务公司资产,迅速扩大市场规模;

另一方面也可以通过与其他机构(公募基金、上市公司等)成立产业基金,积极参与新兴产业的战略性投资,或者横向并购其他行业的优质资产,实施多元化战略,打造企业成长的第二曲线。

同时,物业服务公司在优化人力结构方面,可考虑通过信息化管理平台以及人工智能建设,在提高运营管控效能同时降低运营成本,以及提升服务品质与口碑,进一步提升单价上涨空间和费用收缴率。

上市物业服务公司应根据自身的实际发展情况以及所面临的内外环境制定3-5年的战略规划。在战略规划制定过程中,管理层可以较为全面、清晰地了解各方面情况。另外,管理层需要从经营维度向资本维度转变,以保证所制定的战略规划能够得到资本市场的认可。资本市场认可的战略规划,才具有存在的价值。

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