让物业服务在资本市场更有价值

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8月10日下午,同筑·美好生活——2018中国社区服务商百强峰会成功召开,通过开展“2018中国社区服务商TOP100企业研究”,旨在挖掘一批规模大、实力雄厚的社区服务企业,为企业在社区服务竞争洪流中寻找制胜之道。同时,发挥示范带头作用,引领行业风向标。

雅生活集团总裁刘德明演讲:让物业服务在资本市场更有价值

核心观点:

1、雅生活四化建设:管理数字化,服务专业化,流程标准化,操作机械化。

2、欧美投资者看好中国物业服务四大因素:高成长性,高利润增长,高流通性,高市盈率。

3、雅生活未来发展策略:基于双股东支撑的内涵式增长;全方位市场拓展;大视野投资并购;多层次合资合作;做大做好社区经济;人才蓄水池助力业务发展;稳步成长,筑梦未来。

演讲原文如下:

各位嘉宾、各位朋友,大家下午好!今天我给大家分享的题目是《让物业服务在资本市场更有价值》。我是一个新人,过去没在这个圈子里,这是第一次来打卡。我原来是一名记者,后来在第三方物业公司。现在,在雅生活,所以对地产的各位朋友不是很熟悉。
接下来主要从四个方面给大家做一个分享。
第一个方面和大家汇报一下雅生活的上市历程。雅生活的上市整整用了350天,我们在2017年2月24号启动上市,2018年2月9号在香港H股挂牌,整整用了350天的时间。

在这里我给大家分享一下,一个企业要走什么样的路径是不同的。2016年9月17日我来到了雅生活,那个时候做的第一件事情就选择雅生活的路径,是走港股还是走A股,实际上当时地产方面的声音是希望我们走A股,经过和三十几个投行的讨论,最后我们决定H+A。一方面给地产一个想象空间,我们可以回A股,另一方面我们也可以实现短时间内在香港的上市,所以这个方面也得到了雅居乐控股的支持,从去年2月24号到今年2月9号,利用这样一段时间完成了上市动作。

我想分享的是上市路演,路演这个环节我们做了大量的工作,在国内经过了香港、深圳、北京、上海四个城市,大概路演了九十场。但是遗憾地告诉大家,国内的九十场路演比不上国外的十场路演,也就是说国内的投资者对于物业服务行业并不了解。我给大家分享几个图片,从今年二月份,我们用一周的时间围着地球飞了四万公里,经过了新加坡、香港、伦敦、纽约、波士顿,在这五个城市举行了五十场国际路演,说句老实话,有点惊喜,惊喜的是欧美投资者对于物业服务的理解和认识,远远超过国内投资者对于物业服务的理解和认知。我们在一个路演结束之后赶往下一个路演的路上都能得到订单。我们给美国富国银行路演了一个小时,去下一个路演地的时候获得了他们基金经理的订单,一亿美金(无限额),这就是欧美投资者对于中国物业服务行业的理解。但是在国内九十场路演没有接到过这样的订单,这就是不同的理解。我们用了一个星期的时间围地球飞了一圈,非常值得。

雅生活的上市有几个特点,中国证监会有这样一个评价——是中国第一家红筹分拆部分业务然后H股上市的企业。资本市场也给我们一个很好的回答,我们一次性融资四十亿,创了物业行业的记录。定价那天是纽约2月2号的晚上八点半,也是这轮股灾的前夜。2月3号下午,美国股市下跌引领了这一轮股灾,2月3号下午我从美国飞回香港,到香港的时候香港股票已经没法看,紧接着A股大跌。从去年的2月24号启动上市,到今年的2月2号定价,整个资本市场一路走高,当天定的价格12.3元,通过数据分析发现,后面的投资基金是33亿美金,我要发行的规模是六亿美金,所以把价格定在12.3元。然后就是上市过程当中,一边上市一边全资收购了上海的绿地物业,完成了交割。

大家可以看到,从2月9号上市到今年6月份,雅生活股票涨了69%,最高峰的时候雅生活的股票是16.1元,市盈率62倍。其实雅生活的上市,对于自身是一种修炼,我认为对于行业是吸引了更多投资者的眼球。大家知道像大摩这些机构过去基本不看物业管理板块,主要看房地产板块,而今年以来,大摩写了很多物业管理板块的文章,说明全球的大投行都在关注物业管理,所以说物业管理成为了投资的窗口。

前天下午我们在香港召开了投资者见面会,很多投资者没有位置坐,很多国际大投行都来到了见面会的现场。有十家投行给了雅生活很好的评级,最低的是16.3元,昨天大摩给雅生活的评级是建议买入价20元以上。我想他看好的不仅是雅生活,而是整个中国物业的板块和行业。

第二个部分,给各位汇报一下雅生活的特点。雅生活在已经上市了九家物业公司里面,有什么特点呢?概括地讲,雅生活企业有五个特点。雅生活可能很多人不知道,因为这个企业是新瓶装老酒,实际上由雅居乐物业更名为雅生活。雅居乐物业已经有26年的历史,1992年发展于广东中山,和雅居乐地产同时期。

雅生活的第一个特点,是目前中国物业行业唯一一家背靠两个一线开发商的物业服务公司。现在雅生活有两个大股东,雅居乐地产占有72%的股权,绿地控股占20%的股权,另外还有8%雅生活高管合伙人平台,这个企业是双背书的物业公司,这两家地产商每年给雅生活的面积至少是两千万平方米。

第二个特点,雅生活上市以后始终是双品牌驱动,一个是雅居乐物业,一个是绿地物业。雅居乐物业是中高端住宅企业,同时也是旅游地产企业,所以说雅居乐物业对于外面的市场化拓展一直是按照这样一个细分领域来做。今年上半年雅居乐物业本身市场化拓展的面积是1900多万平方,相当于地产商四倍的开发量,雅居乐地产上半年给我们的合约面积是460万平方米。绿地物业是超高层写字楼的企业,如我们正在管理的武汉绿地中心636,银川的301,绿地物业也进行市场化拓展,今年上半年绿地以外的纯第三方物业获得了210多万方的拓展,今年这两个品牌一起市场化拓展2100多万平方,换算成合同额大概六个多亿。

第三个特点,雅生活已经不是一个完整意义的物业公司,雅生活是一个1+N的战略。这里我可以告诉大家一组财务数据。今年上半年,我们这五家专业公司的收入大概是6亿人民币,给雅生活带来的贡献是1.03亿,也就是说五大专业公司的利润贡献已经占雅生活利润的三分之一左右。所以说雅韬广告、雅信工程、雅天科技、雅卓营销、雅方旅游已经成为了雅生活非常重要的力量,未来五大公司的利率贡献和物业公司的利率贡献平分秋色。这五个公司是做什么的呢?举个例子,雅卓营销是专门做一手房销售的,现在不仅仅为雅居乐卖房子,也给绿地卖房子,当然我们更多的是给第三方开发商卖房子,今年第三方房屋销售额将达到100多亿。

第四个特点,雅生活是目前已经上市公司里面唯一的A+H股上市公司。在适当的时间窗口我们会回到A股,实际上现在在香港的流通股票只占总股本的30%,也就是说我们只有30%的股票在流通,其他的股票只有回到A股才能流通。

最后一点就是雅管家平台。雅管家平台起步比较晚,不像金科的平台,我们是从2015年起步的,但是用了短短三年时间取得了一点点小成绩,现在我们的雅联盟面积达到了9.7亿平方米,现在雅联盟的业主户数达到了八百万户,这个平台已经产生了很好的流量。

还有一点就是雅生活的四化建设。投资者为什么给雅生活那么高的市盈率,是因为毛利率和净利率,我们去年的净利润是16.3%,今年上半年的净利润是20.1%,为什么这么高?这和我们的管理数字化、服务专业化、流程标准化、操作机械化强相关,这里简单做一个介绍。标准化方面,我们正在代表中国物业管理协会起草中国物业管理的团体标准,同时创建国家级的物业管理标准化试点单位。机械化方面,用机械替代人我们做了大量的尝试。

在座的各位我们既是同行朋友,可能也是我们3319的投资者,在这里做一个业绩发布。今年上半年收入实现了14.06亿,同比增长了103%,今年上半年净利润是3.36亿,增长了175%,这是我们期中考试给投资者交的答卷。第二,管理面积从去年的7000多万变成现在的1.09亿平方米,合约面积已经达到了1.86亿平方米。第三,我们今年上半年已经实现了2100万平方米的拓展,今年雅生活的第三方拓展将突破四千万平方米。第四,在收并购方面,我们成功和南京紫竹物业和兰州城关物业进行了股权合作。最后就是雅管家平台用户达到了69万,活跃量15万,联盟面积9.7亿平方米。

雅生活刚刚上市,我想上市仅仅是起点,不是终点,我们还要对标一些优秀的企业进行学习。在这里给大家分享,为什么欧美投资者那么看好中国的物业服务。欧美投资者对于中国物业服务的评价主要包括以下几个方面。

第一个方面是高成长性。他们认为中国物业服务企业的成长性是最好的,这是他们投资我们的一个理由。我9月3号还要到美国路演,我们每年都会有国际性路演。

第二个方面是高利润增长。用他们的话说,在美国利润率增长3%—5%,都已经很吃惊了,如果说像中国的物业企业有20%—30%甚至更高的增长,觉得这个投资应该是长线的。美国富国银行的投资经理告诉我持有雅生活的股票都是十年以上的,你的股票投资,逢低的时候要补仓,这个股票我们要持有十年,这是战略投资。这个行业很值得国内投资者关注。

第三个方面是看好这个行业的高流通性。我们的现金流是好的,这个是去年12月31号的数据,因为我们是九家上市公司第一个发布2018年半年报的企业,所以我现在拿不到半年报的对标业绩,这里列举的都是去年12月31号的数据。所以说物业企业的负债率很低,资产收益率比较高。

第四个方面就是高市盈率。说到高市盈率,我也给在座各位分享一下,很多物业企业可能都希望上A股,但是我个人观点认为A股很好,港股一点也不差,现在A股的市盈率也就是四五十倍,港股的市盈率经常会达到六十倍,所以市盈率根本不差。再就是港股融资额度一定比A股高,因为A股首次发行是限价发行的,不允许超过20%,港股是无限价发行的,融资额度一定是大大高于A股的,如果雅生活这样一个企业到A股上市,我们的融资额估计会到十个亿多一点,但是港股会到四十个亿。

然后,我们对标国际优秀企业,中国的物业企业和德国、美国相比,还是有很大差距的。我专门安排我的团队下个月去美国对标波士顿的第一物业,这家公司市值365亿,市盈率77倍,显然我们和他们没法比,差距很大。为什么我们和第一物业公司有这么大的差距?第一是发展路径,第一物业这家北美最大的物业企业,通过外延式扩张和内涵式增长方式助推业绩增长,在过往的三年,它连续收购了十七家物业公司,我没看到中国哪一家有这个气魄。第二就是这家企业的增值服务,收入占比达到了31.14%,利润贡献占到45.68%。这两个数字和我们的企业差距太大,我们能做到收入占比20%都已经很优秀了。

所以说差距还是比较大的,大家看一下八个板块就知道了差距在哪。八个板块基本上涵盖了业主服务以及建筑物的保值增值方面。业主增值服务方面做的比我们宽的多,这是美国人对于不动产的理解,德国的建筑物十年左右一定要换一次外墙,而且换外墙的时候,每平方米的价格大概是三千块钱左右,这些工作都是由物业公司来完成的,一方面增加了收入,另一方面增加了利润。但是我敢说中国的房子八十年也没有换过一次外墙,这就是我们物业公司不动产管理上机会很少。我们都是做点皮毛,扫扫地,看看门,干一些这样的工作,但是对于不动产的管理,物业公司基本没有触及,这就是中国的物业行业。为什么国外不叫物业管理,叫设施管理,这也是因为管理内容的不同。

最后和大家汇报一下雅生活的发展策略。我们的地盘非常小,无论是管理面积还是收入,和这些大企业都有很大的差距。

未来我们的发展一个是内涵式增长,绿地控股和雅居乐控股两大股东每年给雅生活2000万以上平方米的合约面积,我们在这个方面会争取更多,这是内涵式增长。

第二是全方位的市场拓展,雅生活有强大的市场拓展团队,我们有24个城市公司,今年的拓展指标6900万平方米,换算成合同额18个亿。所以为了回A股,我们必须尽快降低关联交易比重,同时还要减轻对于开发商的依赖,否则回A股只是一个梦想。市场拓展方面现在已经进入了27个省市自治区,我们现在每年的开发量不足1000万平方米,完全靠地产的话,雅生活的成长就会打折扣。

第三是大视野的投资并购,雅生活已经拿到了四十亿的资金,投资者也比较关注,不可能把这个钱放在账上理财,不过现在还真的在理财,今年可能四十亿的资金理财收入大概八千多万,但是这么干的话投资者肯定有意见。所以还得做一些并购动作,并购方面我们的理念是利他、信任、尊重、共赢,我是草根创业的,拿着27万块钱打拼到今天,我最理解第三方物业企业老板是什么心态,不管干的大小,过的是老板的日子,如果并购以后不给他们足够的尊重,人家不会和我们玩。现在所有的并购都要考量一个问题,雅生活对于对方企业能帮多少忙,能不能帮人家做大,如果可以就谈,如果不可以免谈,我在这里也不是老板,我是职业经理人。

另外,我在想这个行业大也可以干,小也可以干,所有的合资合作一定是基于大家的双赢和共赢。在这个基础上,我们和很多企业做一些合作动作。也就是我们第四方面的多层次合作,我们有销售公司、广告公司、旅游公司、科技公司,我们可以找到中小开发商的痛点,房子难卖直接帮你卖房子,你要验房也帮你验,我们从1+N的策略切入,和很多中型地产商达成了战略合资合作的可能,比如说和畅博集团合资成立了物业公司,未来三年将注入公司500万平方米的项目,类似的合资合作我们会有更多。

第五就是未来一定要做大社区经济。社区经济这个板块是我们要做大的,我觉得我们现在做的不够好,雅居乐是做旅游地产的,现在在海南、云南的西双版纳都有我们的项目,但是业主的房产大量闲置,今年我们大量回租,所有业主闲置的房子通通租回来,时间长了直接装修,装修归你,然后再进行一些分时度假养老的这样一些动作。我们成立了一个合资公司专门打理这样的长短租公寓。

第六方面,人才是物业企业的根本,做大或做小关键看团队,所以说雅生活未来的发展,我们预估每年会增加一亿平方米的合约面积,换算回来,每年要增长1500多人的管理团队。人从哪里来,要靠团队,要打造人才培养的流水线。我们每年的校园招聘和储备干部培养已经列入了议事日程,今年我们做了雅生活学院,全国设八大分院。

尽管和优秀的企业相比,雅生活还是小字辈,但是也有一个小梦想。我们力争到2020年管理面积达到三个亿,2022年管理面积达到五个亿平方米,力争成为第一方队。

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