物业+资本,“大行业”即将迎来”大公司”

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根据《2018中国物业服务百强企业研究报告》,(1)服务规模:TOP10企业2017年管理面积均值为2.25亿平方米,是百强企业均值的7.1倍、管理项目数量均值1170个,是百强企业均值6.57倍;(2)成长情况:TOP10企业2017年管理面积均值增长率为52.83%,高于百强企业36.73个pct,合同储备项目建筑面积均值达2981.28万平方米,是百强企业均值的7.10倍;(3)经营绩效:TOP10企业2017年营收均值达31.26亿元,是百强企业的4.21倍;净利润均值是3.30亿元,是百强企业的5.76倍。整体来看,内生增长+外延并购双轮驱动,TOP10公司的市场占有率不断提升,参考美国经验来看,我们认为龙头公司的市场份额提升的空间是非常大的,而且更加具有深度和广度。在中国物业服务百强企业前30名的名单中,有5家港股公司、10家新三板公司(含退市:有保利物业、嘉宝股份、远洋亿家、永升物业、新大正、天骄股份、方圆现代、一卡通、开元物业、盛全服务)和1家A股公司南都物业。

香酒深巷藏:物管终赢资本拥抱,行业有望借力重塑

物管服务价值被发现,社区生态新型商业模式被认可,资本正在以前所未有的速度进入物业管理行业。<1>数量角度来看:三板市场上,自2014年起,物管企业相继登陆,2016年迎来挂牌高峰,24家企业亮相新三板,较上年同期挂牌数量翻番。2017年开年以来,共有23家企业陆续登陆。港股市场上,分拆物业资产上市的模式流行,至今已有7家物管企业在港上市。A股市场上,2018年2月1日南都物业正式登陆A股,成为首家成功登陆A股市场的物业服务企业。<2>募集资金情况看:2014-2018年6月,三板物管行业定向增发募集资金金额累计达8.99亿元,港股市场上,7家港股上市物业公司募集资金总额均过亿,雅生活超过30亿,A股市场上南都物业首发IPO募资逾3亿。物管行业资本风口乍现,行业正拥抱资本红利。<3>案例解析:拥有专利技术的第一物业,引鼎晖、中金竞相入局,深耕物管行业19年,用“绿色科技”独领基础服务质量。

真金火来炼:资本市场青睐有加,提质增效是致胜根本

在上市后表现方面,优质物管公司经受了市场考验,逆风飞扬。三板市场上, 2017年,在做市指数迭创新低的市场环境下,物管行业股价涨幅超过一倍。2018年,从年初至今物管公司股价整体涨幅较好。港股市场上,在行情整体平稳的情况下,多家物管公司均有不俗表现。A股市场上,南都物业公司业绩可持续增长,股价持续创造新高。整体来看,资本市场对物管行业中长期看好态度明显。同时,当物管行业接受资本拥趸和热捧时,也必须清楚认识到服务质量是根本,企业独特的核心优势能够增强自身造血功能,对获得投资者青睐、保持业绩的可持续增长、提高企业估值等起到决定性作用。

坦途何处寻:物管资本化机遇挑战并存,选择和努力同等重要

对还未进入资本市场的物管公司来说,面临着三大挑战及三种上市路径。(1)行业小而散的特征意味着众多中小型企业的盈利情况较难达到上市标准;(2)物管企业大多由地产母公司分拆而来,存在较多的关联交易;(3)行业规范程度不高,上市前要进行业务、人员架构、内控三维度管理。在上市选择上,对比三板、港股、A股上市条件后,我们认为港股优于A股,A股的估值溢价稍高,而三板是物管企业天然沃土。中小企业在三板上市可以增多并购机会,提高融资能力,化解盈利不及A股门槛的尴尬。此外,全国中小企业股份转让系统与香港交易所在北京签署的合作谅解备忘录使中小微企业得以实现两地挂牌上市,以及雅生活服务正在谋求“A+H”架构,都为我们提供了物管企业亮相资本市场的新思路。

回归三板:物业管理行业的明日之星,重点关注企业盈利能力

目前物业板块的估值处于历史估值中枢位置,我们认为企业的成长性是投资主线,建议关注盈利能力及成长性较好的公司。一卡通(834858.OC)进入上市辅导阶段,2017年净利润超6000万;保利物业(871893.OC)背靠保利地产,“技术+服务”打造王牌物业;嘉宝股份(834962.OC)蓝光发展控股子公司,物业管理+商业运营双发展;美的物业(839955.OC)提升品牌口碑,内生增长与外延并购双轮驱动;开元物业(831971.OC)坚持专业化服务,累计签约项目数猛增;第一物业(837498.OC)绿色科技构建智能社区,不断外拓实现规模效应。

风险提示:物业行业发展不及预期、行业竞争加剧.

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