李长江:碧桂园2017年物业收并购分析

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李长江:如果要谈心得,2017年我们谈过的面积数应该子少4亿平方米,涉及到的公司不超过20个,最后真正成的也只有那么几千万平方米,也就是3、4个公司成了。在讲之前,我要说一下,实际上也正是因为通过收并购,发现了行业企业差距的确有点大,差距指的是规范性的程度,人才的结构,公司的追求,的确差距很大。碧桂园物业,包括我们自己的投资基金,2017年我们上会的公司数一个接一个被pass掉了,上会决策人员是不确定的,除了两、三个人是固定的,其他的人都是临时决定参与这个会。

一是因为园区的实际情况差距太大。园区的实际管理效果,我们讲的是硬件,差距太大了,有时候你不敢下手。

二是跟团队交流的时候,会发现不敢下手。因为最后可能导致这个公司的人都要换完了,所以不敢下手。这是指人才队伍的问题。

三是规范性的问题。相信在座的各位如果都在做收并购的话,无外乎要谈以下几个经营指标。一个是社保,五险一金的缴纳率,第二个是税务的真实程度,收入的真实程度,你会发现无论大还是小的企业都有这样那样的问题,并且有的问题很大,最后也让你不敢下手。这么多的不敢下手,从我们看起来,真正在评估的时候,宁愿开出更高的价值,开出更高的PE倍数收购那些相对规范的公司。

前两天我到苏州为了吃一餐饭,花了我差不多两天的时间,我们收购了一个公司,100%的股权收购了,一般我们都不是100%的股权收购。为什么碧桂园物业要这样做呢?昨天的每日经济新闻采访我的时候,我说了几方面,一个是物业一定要有规模。我有时候想,这也是对得,没有规模怎么可以呢?但是我们想一下25亿平方米,至少差不多2000万户,2000万户的话服务的人数就超过6000万人。如果只需要跟投资者和老板说我服务6000万人的时候,啥话也不用说了,你值多少钱,人家都给你评估出来了,因为你相当于一个欧洲国家,而且还是一个大国。所以这几次我们在研究唐总提出的这个数字,每日经济新闻记者采访我的时候,我说物业行业要走资本之路的话当然要扩张,但是碧桂园追求的扩张是有质量的扩张,因为我们不是松散型的扩张,我们要根据企业的管理方式,我们的文化指数,我们的经营,我们的人才,我们的考核办法,团队的分配方式,进行深度的合作,不仅仅是签约以后没人管的合作。所以我们的是有质量的增长。

我们在做这个事情的过程中,拿来做什么?无论拓展了100万,还是1亿,还是10亿,我们作为管理者,无论你是老板,还是职业经理人,我们有没有想透,我们拿过来做什么?真的是为了这1亿平方米的增加带来10亿、20亿收入的增长吗?这就不叫有质量的增长。因为靠物业管理费产生收益的话,这种时间不会太长。他说,你能不能透露一下?因为我什么也不敢说,因为说了我可能要坐牢的,因为董秘提醒我了。我说,有一条可以讲,我们物业企业、物业行业真正决战的主战场不仅仅是在规模上,真正决战的主战场是在增值服务方面,也就是说1亿平方米、3亿平方米拿过来以后,如果是靠收取物业管理费实现总收入的增加的话,其实质意义价值不大。这就是“1+N”的模式是不是真的落地了。

别人在做平台,你的平台做得怎么样,前两天发生了一个事情,我极其后悔没有听唐学斌的话,但是我不能告诉你是什么事情,因为我吃了亏。如果平台做不起来,的确可以跟别人合作。增值服务,比如说二手楼的租售,真正做得很棒的企业有几个?真正专业的团队在全国铺开的有几个?我们在一个项目里有五个租售点,我们是真正在做。比如说凤凰优选门店,这是未来的发展方向,业主会越来越懒,在门口能买到好东西,他就不会出去,更不会在淘宝上买,就这么简单,类似的东西我们有没有脚踏实地的去做。碧桂园哪怕慢一点,也要稳,所以我们在评估能不能收并购,这个公司能不能跟我们合作的时候,我们还有一个评估点,就是增值服务拿过来以后能不能开展,开展的不是1.0版的增值服务,我们需要开展的是2.0、3.0版的高档服务,最后真正走到社区金融类的服务。

虽然这些路还很远,但是如果现在没有想法是不可以的。我们在做受并购的时候,对这个公司所处的位置,项目主要集中在哪个地方,项目的主要结构是什么,比如说是公建物业还是住宅物业,还是商业物业。早期我们很吃亏,见着住宅物业,我们都认为自己命苦,因为谈起来挨骂、难搞。2014年以后形势逐渐发生了逆转,突然发现公建物业要开出的PE倍数远远不及优质的住宅物业。因为那里有很多故事可讲,公建物业、商业物业,加上住宅物业,我们真正看重的是住宅物业,我们看出的价格也最高,只要基本符合我们的标准的话。

毫无疑问,我们收购了那些多的公司以后有了一些总结,也许我们自己在市场拓展、收并购方面会作出一些战略方向上的调整。我们发现收并购过来一个公司,真正的规范化成本还是比较高,对品牌影响的担心比较大,所以我们考虑走另外一个更大的市场的路子,这些路子是很靠谱的,也许在我们上市以后,我们会发布一个权威的仪式,一搞就是一次性一、两个亿,并且是现场可收费的面积,可能就签下来了,并且是双向收益。我们正在谈的,严格的讲不是议价,也不只是收并购,这个市场太大了,我们找到了真正符合我们的蓝海。

碧桂园收购总结:

第一,我们过去对收并购怎么看的。

第二,收并购未来面临的困境。

第三,在碧桂园上市以后,在市场扩张方面不会停下脚步,只会做出有质量的增长的承诺。

第四,市场方向和合作模式会发生变化,这种模式的变化是碧桂园物业本身就在这方面的探索者,严格的讲我们是第一个探索者。

第五,到明年这块儿新增面积会超过3亿平方米左右,加上现有的4个多亿的合同签约面积,再加上碧桂园房地产本身的扩张,我们极其有信心,今年至少离10亿平方米的真实的可产生收益的面积无限靠近。我们不是平台模式,我们是强建筑的模式,无论是管理还是服务,无论是标准还是规范,当然分级服务是肯定的。

最后,希望在座的各位公司做得又大又好。

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