物业并购尽调:关联方及关联交易

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物业服务行业产生关联方及关联交易的原因在于:

1、 物业服务费权益安排有利于房地产开发企业的业务开展;

许多开发商会成立自己的物业公司专项承接自己开发的房地产物业项目,这类目标公司物业管理项目的获得大多数来自于关联方开发的房地产项目,因此目标公司在一定程度上对关联方业务存在较高的依赖。房地产开发企业为提高开发小区的居住品质利于卖房,通常会对物业服务费进行高额补贴或对物业服务费给予一定的优惠。

对于此类由开发商授意设立的物业管理公司,律师的尽职调查工作应更加谨慎。

首先,应当对目标企业的关联方进行仔细的梳理,除了控股股东或实际控制人控制下的企业外,还应当推及到其近亲属范围内的投资企业,特别关注到房地产相关及物业服务配套企业如电梯维修服务企业、保洁企业等,建议配合目标企业签署的合同,对合同相对方进行查询,尽可能全面地核实关联方情况。其次,根据关联方核查情况,查实目标企业与关联方间存在那些关联交易行为。最后,核查关联交易的真实性与必要性、公允性,即比较市价以及查看与关联方签订的合同条款,防范关联交易引发的利益输送及关联方资金占用风险。

由开发商实际控制的物业公司对开发商的物业项目具有很大的依赖性,因此,在后期并购交易结构设计时,也应当对这些开发商前期物业服务项目进行特别约定,作为控股股东/实际控制人的开发商不得因并购行为的发生而更换其物业管理项目的物业公司。

2、房地产开发企业侵占物业服务企业利益;

公司存在为关联方提供物业管理服务的行为,主要为体验中心以及住宅小区收楼前的物业服务费用。在很多情况下,关联交易往往是一些企业进行利益输送和利润调节的法宝,但是对于两家打断骨头连着筋的关联企业来说,物业服务费权益安排只是框架协议,并无具体金额,由此来看,这又如何能确保相关利益分配的公正性呢?

对于这种象征性收取物业费用或变相免费提供物业服务的物管项目,并购企业并购目标公司后的管理工作以及与业主委员会的协调工作都需支付较大成本,对此,建议与开发商签订过渡期间内的物管服务费补偿条款或直接将这种物管项目剥离出并购标的。

此外,还存在一些关联方侵占业主共有资产的情形。实操中,一些关联企业的注册地址和实际办公用的是物业管理用房或存在未签署租赁协议或租金收入直接归属物业公司所有,这些都是违规操作。

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