苏州市:物业项目承接和退管指导意见

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苏州市物业服务项目承接和退管指导意见2014版

第一章 总则

第一条 为规范物业服务项目承接和退管行为,维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》和国家住建部《物业承接查验办法》等有关规定,结合本市实际,制定本指导意见。

第二条 本市行政区域内的物业服务项目承接和退管活动,适用本指导意见。其中由属地政府实行的非市场化方式管理项目的承接和退管管理按照其他规定执行。

第三条 市、区(县级市)物业行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)按照各自工作职责负责物业服务项目的承接和退管过程的业务指导、监督和管理工作。其他相关行政职能部门及供水、供电、供气、供热等专业单位应当按照各自工作职责,协助做好物业服务项目承接、退管阶段的衔接工作。

第四条 物业服务项目的承接和退管,应当本着依法有序、平稳过渡的原则进行,减少对业主基本生活秩序的影响,确保物业管理项目的和谐与稳定。

第二章 物业服务项目承接

第五条 本指导意见所称物业服务项目承接,是指物业服务企业依据物业服务合同的约定接管物业服务项目的行为,包括对物业共用部位、共用设施设备等进行查验活动。

物业服务企业在接管物业服务项目前,必须对物业的共用部位、共用设施设备等进行查验。

第六条 物业服务企业应当通过前期物业管理招投标承接新建物业服务项目。

业主(代表)大会应当通过公开、公正、公平的方式,择优选聘物业服务企业,并符合《苏州市住宅区物业管理条例》等规定的程序。

外埠企业进入我市承接物业服务项目,应当符合我市有关外埠企业进苏从事物业服务活动的规定,并办理备案手续。

第七条 新建物业项目的承接验收应当具备下列条件:

(一)房屋建筑及共用设施、共用设备等单项工程已按批准的规划设计方案和有关专业管理要求全部建成,已通过竣工验收(商品房交付备案),满足使用要求, 且验收资料齐全;

(二)物业共用设施、共用设备、共用部位等运行正常、完好,具备交付使用条件;

(三)物业及配套设施范围内没有违章建筑,临时建(构)筑物、施工机具、建筑渣土、整修工程等已全部拆除、清理完毕,场地道路平整,环境整洁;

(四)建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已经拆除或按规范处理完毕;

(五)房屋幢、户编号、公共标识等铭牌安装到位,已经有关部门确认;

(六)其他应当移交的与本项目有关的资料已经准备就绪;

(七)住建部《物业承接查验办法》规定的其他条件。

新建项目交付使用备案不得替代物业项目承接查验。

第八条 非新建的既有物业项目(以下简称“原有物业”)需要实施物业管理的,其承接验收应当具备下列条件:

(一)房屋产权、物业管理区域周界清晰;

(二)物业公共设施设备配套齐全,运行正常、完好;

(三)房屋幢、户编号、公共标识清晰;

(四)有符合规定的物业服务用房;

(五)法律法规规定应具备的其他条件。

第九条 建设单位应当在新建物业交付使用时应当与受托物业服务企业完成承接验收手续,移交物业共用部位、共用设施、共用设备、物业服务用房以及相关资料。为保证承接验收工作顺利进行,前期受托物业服务企业提前进场时间一般不得少于60日。物业服务企业提前介入发生的费用由双方约定。

业主委员会应当在原有物业移交前20日,与受托物业服务企业办理承接验收手续,移交物业共用部位、共用设施、共用设备、物业管理用房以及相关资料。

尚未成立业主(代表)大会的由街道办事处(镇人民政府)组织原有物业的产权人(或产权人代表)或由物业管理委员会按前述规定负责办理承接验收有关手续。

第十条 新建物业承接验收时应移交下列资料:

(一)物业规划批准资料、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图和套型图,物业区域内道路、景观、绿化、水系、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养技术资料;

(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)业主名册和物业清单;

(六)临时管理规约;

(七)物业服务用房及物业管理所必需的相关资料;

(八)法律、法规规定的和物业服务所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第十一条 原有物业承接验收时应移交下列资料:

(一)第十条除第(六)项以外的全部内容;

(二)管理规约;

(三)物业档案资料,包括反映物业实际情况的图纸资料和技术档案资料,有关设施设备的使用说明、运行情况记录等技术资料;

(四)物业服务收费资料,公共能耗分摊办法及收支情况资料,利用物业共用部位、共用设施、共用设备等所得收益的明细账目和收支情况;

(五)由业主缴纳、物业企业代收的水电费和公用水电费的记载资料;

(六)物业服务区域内共用设施、共用设备维保协议;

(七)与物业管理和物业经营相关的合同及资料;

(八)承接项目时接收的以及管理过程中产生的其他资料;

(九)物业管理需要的其他资料。

第十二条 承接验收的所有资料归物业管理区域内全体业主所有,并由业主委员会(或物业管理委员会)管理;前期物业管理期间以及业主委员会(或物业管理委员会)暂不具备保管条件的由承接该项目的物业服务企业暂管。

物业服务合同终止时,原物业服务企业应当向业主委员会(或物业管理委员会)办理物业管理资料和物业服务用房的移交手续。新受托物业服务企业应当向业主委员会(或物业管理委员会)办理物业管理资料的领用手续。

第十三条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施、共用设备进行现场检查和验收:

(一)共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;

(二)共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、公共卫生间、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等;

(三)共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、智能化系统、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。

第十四条 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法,重点查验物业共用部位、共用设施、共用设备的配置标准、数量、外观质量和满足建设规范下的使用功能,其中对电梯、消防、监控等必须进行负荷(运行)试验。

第十五条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施、共用设备,不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。但建设单位应当将该部分共用设施、共用设备的移交情况书面告知物业服务企业。

第十六条 有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施、共用设备可以有偿委托物业服务企业向最终用户收取有关费用;接受委托的物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

第十七条 建设单位与物业服务企业按下列程序办理新建物业的承接验收手续:

(一)建设单位于物业承接验收前30日,书面通知受托物业服务企业办理承接验收手续,并提交有关资料。

(二)物业服务企业应按接管条件对提交的资料在7日内审核完毕。符合规定要求的,应约定验收时间及有关事项。

(三)物业服务企业应会同建设单位按照本办法第十三条规定,对物业共用部位、共用设施、共用设备,以及物业服务用房等进行查验。

(四)查验中发现的问题,应详细记录,双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法和整改完成时限。

(五)经查验符合本办法第七条规定的,应在 7 日内办理有关交接手续,建设单位与物业服务企业签订《物业管理交接验收协议》,由物业服务企业按照规定持有关文件报所在地的区(县级市)物业行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案,备案后将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。

(六)物业服务企业因承接验收而产生的相关费用由建设单位承担。

第十八条 原有物业的承接验收手续,由业主委员会(或物业管理委员会)与新选聘的物业服务企业(以下简称“新受托物业服务企业”)按下列程序办理:

(一)业主委员会(或物业管理委员会)与新受托物业服务企业签订合同生效后3 日内,应书面通知原物业服务企业办理物业移交手续,原物业服务企业应在收到书面通知之日起7日内提供有关资料;

(二)业主委员会(或物业管理委员会)与新受托物业服务企业对提供的资料在7日内审核完毕。符合要求的,约定验收时间及有关事项;

(三)业主委员会(或物业管理委员会)与新受托物业服务企业会同原物业服务企业,对物业的共用部位、共用设施、共用设备和物业服务用房等进行现场查验;

(四)查验中发现的问题,应详细记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等,并由查验人签字,双方企业和业主委员会(或物业管理委员会)盖章,并以书面形式明确有关问题的解决办法、时限等,存在争议的应当在查验记录中载明;

(五)经查验符合本办法第八条规定的,应在 7 日内办理有关交接手续,原物业服务企业与业主委员会(或物业管理委员会)及其新受托物业服务企业签订《物业管理交接验收协议》,由新受托物业服务企业持《物业管理交接验收协议》、《物业服务合同》等报所在地的区(县级市)物业行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案;

(六)有关承接验收结果应在交接手续办理完成后3日内由业主委员会(或新受托的物业服务企业)在物业服务区域内向全体业主公布。

原物业服务企业应当将预收的物业服务费、停车费、水电费等相关费用结余部分退还给业主或转交给下一任物业服务企业。

业主委员会(或物业管理委员会)、新老物业服务企业应当在查验并确认的读表数的当日办理公共水电表交接手续,不得以任何理由拒绝公共水电计量表的过户手续。

第十九条 物业管理承接验收交接双方的责任:

(一)承接验收时,交接双方均应严格按照物业服务合同的约定、国家和省、市有关规定、标准执行。验收中发现不符合规定、标准等问题时,双方协商处理解决办法,并商定时间复验;

(二)因建设单位原因导致原物业服务企业未全部移交物业共用部位、共用设施、共用设备、物业服务用房等或移交资料不全的,由建设单位负最终责任;

(三)原物业服务企业负责《物业管理交接验收协议》生效前的物业管理活动,新受托物业服务企业负责《物业管理交接验收协议》生效后的物业管理活动。期间发生的费用按物业服务合同的约定由各自负责承担;

(四)承接验收后,发生的维修养护和工程质量问题,按物业服务合同约定和国家有关规定处理。

第二十条 物业承接验收中出现纠纷,由交接各方协商解决。如协商不成,可申请物业所在地的物业纠纷人民调解委员会调解;调解不成的可申请街道办事处(镇人民政府)或区(县级市)物业行政主管部门调解,也可以直接向人民法院起诉或按合同约定申请仲裁。

第二十一条 分期和分组团开发建设的新建物业,可以分期和按组团进行承接验收,但共用配套设施设备必须满足物业使用功能的要求。

第二十二条 新建物业的建设单位应当按照前期物业管理招投标的约定,向物业服务企业移交物业开办物资,并与物业服务企业签订《物业开办物资清单》。由建设单位提供开办费,物业服务企业代购置开办物资的,建设单位应当验收确认,并办理相关手续。

开办物资归物业服务项目内全体业主所有,由物业服务企业使用和管理。物业服务企业退出管理时,应当依据与建设单位确认《物业开办物资清单》,移交给业主委员会(或物业管理委员会)或经业主委员会(或物业管理委员会)同意直接移交给新受托的物业服务企业,并办理移交手续。

《物业开办物资清单》应当注明物资名称、数量、品牌、配置、购置时间、购置费用等明细,并附购置发票复印件。

第二十三条 未经承接验收或查验不合格的物业,物业服务企业有权拒绝接收,直至达到具备移交条件。对符合移交条件的物业,物业服务企业无正当理由的不得拒绝接收;若物业服务企业借故拖延、拒绝接收,物业所在地区(县级市)物业行政主管部门应依据国家、省、市物业管理有关法规和规定,督促其及时办理接收手续。

第二十四条 承接物业自移交之日起,物业服务企业按照法律、法规及物业服务合同的约定享有权利并履行义务。

新建物业在移交后,其共用部位、公用设施设备等出现质量问题,按照国家房屋和产品质量保证规定和合同约定处理;如有争议的,由业主委员会、物业服务企业、建设单位协商解决。如协商不成,按照本办法第二十条第二款的规定执行。

第二十五条 原物业服务企业尚未退出,新受托的物业服务企业不得强行进驻物业服务项目。任何单位和个人都不得要求新受托物业服务企业强行进驻。

第二十六条 重大或遇有特殊情况的物业承接验收应当邀请所在地街道办事处(镇人民政府)、社区居委会、区(县级市)物业行政主管部门参加。

第三章 物业服务项目退管

第二十七条 本指导意见所称物业服务项目退管,是指物业服务企业因物业服务合同期满终止,或者依据法律、法规及有关规定和物业服务合同约定提前解除合同,退出物业服务项目的行为。

第二十八条 业主(代表)大会和业主委员会(或物业管理委员会)应当从保持物业服务项目服务管理的稳定性和长远利益出发,不随意更换物业服务企业,以保证业主的正常生活秩序。

物业服务企业应当坚持诚信守法的原则,严格履行退出物业服务项目程序和相应职责,解决好项目管理期间责任范围内的遗留问题,做好新老物业服务管理的衔接工作,保持项目服务管理的连续性。

建设单位应当妥善解决项目建设遗留问题,为物业服务项目管理的顺利开展提供保障。

第二十九条 有下列情形之一的,各方当事人不得擅自退出物业项目服务,物业服务企业注销、资质降级、吊销及合并、分设等情况致使物业服务企业不能正常履行合同的除外。

(一)已经销售的物业尚未交付或未投入使用、或部分交付的,建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同,退出物业项目服务管理;

(二)同一物业管理区域分期开发建设的项目,业主委员会尚未全部建立或增补前,业主委员会不得要求物业服务企业退出物业项目服务管理。

(三)物业服务合同期内,未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过并在物业管理区域内告示的,业主委员会不得擅自决定,要求物业服务企业退出物业项目服务管理。

第三十条 前期物业服务合同期满终止,业主(代表)大会和业主委员会(或物业管理委员会)尚未成立,物业服务企业退出项目服务管理的,适用下列程序:

(一)建设单位或物业服务企业不再续约的,合同当事人一方应当在前期物业服务合同届满90日前,向对方提出不再续约的意见。建设单位应当按照前期物业管理招投标有关规定和程序,并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业,按不低于原物业服务合同约定的服务标准执行。

(二)物业服务企业应当将不再续约原因、退出时间等书面报送项目所在地的区(县级市)物业行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

(三)建设单位应当在新选聘的物业服务企业确定后10日内,将新受托物业服务企业及相关情况书面函告业主,并抄报物业所在地的区(县级市)物业行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

(四)建设单位未及时履行选聘物业服务企业责任的,原物业服务企业应当及时向所在地的区(县级市)物业行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)书面报告。物业行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会督促建设单位及时选聘物业服务企业。

(五)建设单位已经注销的,由物业所在地的街道办事处(镇人民政府)按照有关规定召开业主(代表)大会、成立业主委员会,或成立物业管理委员会,按照本意见的有关规定办理退出项目管理手续。

第三十一条 前期物业服务合同期满终止且业主(代表)大会、业主委员会(或物业管理委员会)已成立,物业服务企业退出项目服务管理的,适用下列程序:

(一)业主(代表)大会(或物业管理委员会)或物业服务企业不再续约的,合同当事人一方应当在前期物业服务合同或物业服务合同期限届满90日前,向对方提出不再续约的书面意见。业主(代表)大会(或物业管理委员会)应当按照《苏州市住宅区物业管理条例》、《临时管理规约》或《管理规约》、《业主大会议事规则》等有关规定,及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。

(二)物业服务企业应当将未续约原因、退出时间等书面报送项目所在地的区(县级市)物业行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

(三)业主委员会(或物业管理委员会)按照相关规定程序和要求重新选聘物业服务企业后的10日内,应当在本物业管理区域内公告,并报物业所在地的区(县级市)物业行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

(四)业主(代表)大会未及时履行选聘物业服务企业责任,也未决定实施自治管理的,原物业服务企业应当及时向所在地的区(县级市)物业行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)书面报告,街道办事处(镇人民政府)应当会同区(县级市)物业行政主管部门、社区居民委员会督促业主(代表)大会及时选聘物业服务企业。

第三十二条 物业服务合同当事人提前解除合同,物业服务企业退出项目服务管理的,应依情形分别适用下列程序:

(一)前期物业服务期间,合同当事人一方要求提前解除物业服务合同的,应于拟解除合同前90日书面告知对方,除物业服务企业注销、资质降级、吊销及合并、分设等特殊情况,需告知全体业主外,应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

建设单位应当及时另行选聘不低于原资质等级的物业服务企业,物业服务标准、收费标准按原物业服务合同约定的标准执行。物业项目符合物业管理招投标要求的,由建设单位按规定程序重新招标。建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面函告物业买受人,并抄报物业项目所在地的区(县级市)物业行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)和社区。

(二)物业服务期间,经业主委员会或者20%以上业主提议要求提前解除合同的,应于拟解除物业服务合同前90日组织召开业主(代表)大会。在召开业主(代表)大会15日前,将会议通知及解聘物业服务企业事项等书面材料送交与会人员,并以书面形式在物业管理区域内公告。经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主(代表)大会做出解聘物业服务企业决定的,业主委员会应当在业主(代表)大会作出决定后3日内书面通知物业服务企业,但管理规约、业主(代表)大会议事规则或合同另有约定的从其约定。

业主(代表)大会应当按照《苏州市住宅区物业管理条例》和本物业服务项目《管理规约》等有关规定,及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。业主委员会应当将提前解除合同的原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地的区(县级市)物业行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

未经业主(代表)大会依法通过,业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务企业的决定。

(三)物业服务期间,物业服务企业要求提前解除物业服务合同的,应当在拟解除物业服务合同90日前,将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会(或物业管理委员会),就相关事项进行协商,同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。

物业服务企业应当将解约原因、退出时间书面报送项目所在地的区(县级市)物业行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案,书面告知社区居民委员会。业主委员会(或物业管理委员会)应当启动选聘物业服务企业程序。

(四)合同期满,业主委员会(或物业管理委员会、开发建设单位)没有将续聘或解聘的意见通知原物业服务企业,且没有选聘新的物业管理企业,原物业服务企业继续管理的,视为合同自动延续,延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间,业主委员会(或物业管理委员会、开发建设单位)决定不继续委托的,应提前三个月书面通知原物业服务企业;原物业服务企业决定不再接受委托的,也应提前三个月书面通知业主委员会(或物业管理委员会、开发建设单位)。

(五)当事人一方对提前解除物业服务合同行为有争议的,双方应依据物业服务合同的约定协商解决。如协商不成,可申请物业所在地的物业纠纷人民调解委员会调解;调解不成的可申请街道办事处(镇人民政府)或区(县级市)物业行政主管部门调解,也可以直接向人民法院起诉或按合同约定申请仲裁。

第三十三条 物业服务企业应当在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前继续按照合同的约定提供物业服务,积极协助建设单位或业主(代表)大会(或物业管理委员会)做好物业服务项目管理相关工作。业主应当按时交纳物业服务费至合同期满终止或解除退出之日。

第三十四条 在前期物业服务委托合同或物业服务合同期满终止或解除之日前,物业服务企业应当根据业主的意见将预收的物业服务费等相关费用的结余款项退还给业主或转交给下一任物业服务企业;原欠缴的物业服务费,业主应当按照物业服务合同的约定,及时补缴。

第三十五条 物业服务合同的权利义务终止后,原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝办理交接手续。原物业服务企业拒不退出物业管理区域的,业主可拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费;新受托物业服务企业和物业服务合同委托方应通过司法途径要求原物业服务企业退出物业服务区域、办理交接手续。

第三十六条 物业服务合同期满终止,业主(代表)大会未依法及时选聘新的物业服务企业且未作出自治管理决定的,应当按照下列程序做好衔接工作:

(一)在物业服务合同期满终止前30日,业主(代表)大会未明确续聘或未选聘新的物业服务企业,且未作出自治管理决定时,原物业服务企业应当向物业服务项目所在地的区(县级市)物业行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)报告。

(二)区(县级市)物业行政主管部门接到物业服务企业报告后7个日内,应当配合、协助、指导街道办事处(镇人民政府)、社区居委会到物业服务项目所在地听取业主、业主委员会和物业服务企业的意见,并就继续做好物业服务进行沟通协调工作。街道办事处(镇人民政府)应当会同区(县级市)物业行政主管部门,积极协助、指导业主(代表)大会依法选聘物业服务企业。

(三)对拒不选聘物业服务企业的,原物业企业退出的,街道办事处(镇人民政府)应当会同区(县级市)物业行政主管部门将有关情况书面报送物业服务项目所在地的区(县级市)人民政府,并根据政府要求做好相关应急工作。

第三十七条 对业主欠交物业服务费的处理,原物业服务企业可委托新物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费,也可以自行收取,但不得影响业主的正常生活、工作秩序。业主委员会、新受托的物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供必要的帮助。

第三十八条 在退管时间上未达成一致意见前,业主委员会等其他单位和成员不得以任何形式要求或暗示业主拒交或缓交物业服务费。

第三十九条 实行酬金制收费方式的物业管理项目业主委员会(或物业管理委员会)对原物业服务企业提供的账目有异议的,可聘请专业审计机构进行财务审计,审计费用可从属于业主所有经营性收益中支出,业主委员会(或物业管理委员会)应向业主公布审计结果及审计费用。原物业服务企业应当积极配合作好审计工作。

实行包干制收费方式的物业管理项目,业主委员会对原物业服务企业提供的代收代交、公共收益账目有异议的也可以按照上款的规定进行财务审计。

第四章 监督管理

第四十条 建设单位、物业服务企业拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不配合交接查验、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的,由区(县级市)物业行政主管部门按照《江苏省物业管理条例》和《苏州市住宅区物业管理条例》等相关规定依法处罚。仍不履行的全体业主可以依法通过仲裁或诉讼途径解决。

第四十一条 物业服务企业不履行交接义务、不按规定交接、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的,由区(县级市)物业行政主管部门按照《苏州市物业服务行业信用信息管理办法》的相关规定对物业服务企业及相关责任人予以处理。

第四十二条 违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》相关规定,物业服务企业及其保安员(秩序维护员)采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷,扣押、没收他人证件、财物等行为,由公安机关依法处罚。

第四十三条 在物业服务项目承接、退管中,业主委员会超越职权作出决定,或指使、强迫物业服务企业强行进驻的,致使物业服务项目无法正常承接或退管,由签字同意该决定或指使、强迫的委员承担相应的法律责任,造成直接经济损失还应当承担相应的民事赔偿责任。

第四十四条 建设单位、业主委员会或物业服务企业在物业承接验收中弄虚作假的,所在地的区(县级市)物业行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)予以制止;造成严重后果的,应依法承担法律责任。

第五章 附则

第四十五条 区(县级市)物业行政主管部门可依据本指导意见结合当地实际,制定具体实施细则。

第四十六条 本办法自2014年12月1日起施行。

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