物业并购尽调:物业服务合同延续性的解决

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物业服务合同尚存在的期限;物业服务合同签订的主体通常为:

1、与开发商签订的《前期物业服务合同》

在这种情况下要特别关注小区是否已成立业主委员会或正在筹备业主委员会。根据《物业管理条例》,小区成立业主委员会后,由其重新选聘物业服务企业并与之订立书面的物业服务合同。因此,如目标企业存在前期物业服务项目的,应当确认物业项目小区的实际情况,是否已筹建业主委员会,物业公司是否已经与业主委员会协调新签物业服务合同,是否存在项目丧失的可能。如物业项目存在丢失风险,对目标公司的价值判断也将产生较大影响。

2、与小区业主委员会签订的《物业服务合同》

对于此类与业主委员会签订物管协议的项目,律师的关注要点则是结合业主委员会的换届期限、本届业主委员会续签的意愿以及已签署的《物业服务合同》的服务期限,综合考量物业服务项目的延续性。

3、物业管理委员会

比如,重庆某区对因客观原因不能及时选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的小区予以推行管委会,由社区干部担任主任、片警和业主代表共同组成;但因此类组织尚未得到法律的确认,管委会签订《物业服务合同》存在主体不合法的情形,易导致物业服务企业无法主张基于物业服务合同项下的权利。

针对以上风险点,我们建议在并购协议中设置以下条款:

1、不竞争条款或禁止同业竞争条款

此条主要针对前期物业服务项目,如上文关联方及关联交易中所述,开发商实际控制的物业服务公司可能存在多家,开发商极有可能在并购活动完成后将其物管项目移交给控制下的其他物业服务公司,这是我们不希望看到的,因此,在并购条款设计时应当对开发商的权利做一定限制,禁止其在一段时间内将自行开发小区的属于目标公司管理的物业服务项目移交给其他物业管理公司。

2、过渡期安排

若并购活动约定的过渡期间内发生原物业服务合同无法延续等特定事项,应当制定因此导致的损益分配原则,建议由原控股股东或实际控制人对亏损部分进行补偿。

3、控制权条款

为保障并购后对目标企业的控制权,建议通过重新刻制公章、管理层调动等方式加强管理。

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