物业并购尽调:物管项目核查要点

一、承接查验

承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。在尽职调查工作中,律师应当一一核查目标公司所承接的物业管理项目的承接查验文件是否齐全完备,特别是物业服务项目有前期物业的时候,承接的工作往往障碍重重,需防范因承接问题而产生的潜在纠纷风险。

一般情况下,承接查验文件应当包括:
1、物业基本信息:除新建物业涉及的物业资料,存在在先管理机构服务的,前手物业公司的重要质量记录也应当具备;

2、物业共用部位、共用设施设备的管理现状;

3、各项费用与收支情况,项目机构经济运行情况;(包括物业服务费、停车费、水电费、其它有偿服务费的收取和支出,维修资金的收取、使用和结存,各类押金、欠收款项、待付费用等帐务情况);

4、其他:物业管理用房;产权属全体业主所有的设备、工具、材料;与水、电、通讯等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。

二、住宅维修基金或电梯专项维修基金问题

各地对住宅维修基金或电梯专项维修基金的规定不同。目标公司所服务的小区通常为已投入使用十余年的小区,维修基金是否全部缴纳完成,是我们要重点关注的风险。

在实操中,我们接触到这样的目标公司,为了承接物管项目而在与业主委员会签订的物管协议中约定,如专项基金部分不足的由物业公司负责补足。根据当地的规定,专项维修基金由业主在购房时一次性缴足或一次性缴纳10年以上的费用。但实际上根据交接清单,目标公司未接收到前物业公司移交的专项维修基金或是业主已缴纳专项维修基金的证明,这意味着目标企业将承担数额巨大的潜在债务。

同类型的还包括人防车位的非法使用、擅自占用小区公共面积的处理等等,对于此类细节性问题,律师的尽调工作应当提前做好法条整理工作,防范行业导致的或有债务致使并购成本增加。

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