邵阳市:物业专项维修资金管理办法

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第一条 为了保障城镇住宅、非住宅共用部位、共用设施设备的维修养护,维护业主和使用人的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和国家建设部、财政部《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》等有关法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 凡本市所辖各城市规划区、建制镇和工矿区范围内两个以上产权人的住宅、非住宅或与住宅楼结构相连的非住宅,或住宅小区内单幢的住宅、非住宅,其共用部位、共用设施设备的专项维修资金(以下简称物业专项维修资金)的归集、使用和管理,适用本办法。

第三条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢物业内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、消防设施、供暖(冷)气管道、煤气管道、锅炉、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 市房产局负责全市物业专项维修资金的监督、管理工作。

市物业专项维修资金管理机构具体负责市区物业专项维修资金的归集、管理和监督使用,并对县(市)物业专项维修资金的归集、管理和监督使用进行业务指导。

第五条 物业专项维修资金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建帐、核算到户的管理原则。

第六条 业主缴存的物业专项维修资金属业主(房屋产权人)所有。

公有住房售房单位从售房款中提取的20—30%的物业专项维修资金属于售房单位所有。
物业专项维修资金是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的费用,任何单位、个人都无权予以减免。

第七条 物业专项维修资金按以下规定缴存:

㈠出售的公有住房(包括房改房)属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20%、属高层住宅的提取30%;购房人按购房款2%的比例向售房单位缴存物业专项维修资金。这二笔资金应存入或转存入物业专项维修资金的专门帐户,专项用于出售后的公有住房的维修、改造、养护。

㈡住宅(包括商品房、经济适用房、集资建房)出售时,属多层住宅的,由购房人按购房款2%的比例缴存;属高层住宅或设有电梯的多层住宅的,由购房人按购房款3%的比例缴存。
购房人所购房屋的价格明显低于同类、同层房屋价格的,其物业专项维修资金的缴存按同类、同层房屋的平均价格计算。

㈢拆迁安置实行房屋产权调换时,安置多层住宅的按安置房评估价的2%、安置高层住宅的按安置房评估价的3%的比例,由被拆迁人缴存。

㈣整栋住宅中的非住宅和其他物业按照同类型住宅物业专项维修资金缴存标准进行缴存。

㈤开发建设单位的自用住宅物业、非住宅物业,参照同类物业价格按本条第㈡项规定缴存。

第八条 售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应按照有关规定代为足额收取首期物业专项维修资金。

公有住房售房单位必须按本办法规定足额缴存物业专项维修资金,并向购房人代为收取个人应缴存的物业专项维修资金部分。

销售商品住房的售房单位在办理《商品房预售许可证》时,应向物业所在地房地产行政主管部门提交物业专项维修资金代为收取方案。

拆迁人在办理《房屋拆迁许可证》时,应向物业所在地房地产行政主管部门提交物业专项维修资金代为收取方案。

以上单位在办理房屋产权登记手续前,须将足额代为收取的首期物业专项维修资金移交物业所在地房地产行政主管部门的物业专项维修资金管理机构代管。

第九条 市、县(市)房产局是本市、县(市)的物业管理行政主管部门。公有住房售房单位未按本办法规定足额缴存物业专项维修资金、未向购房人代为足额收取个人应缴存的物业专项维修资金、未将收取的首期物业专项维修资金足额移交市、县(市)房产局物业专项维修资金管理机构的,市、县(市)房产局不予办理房屋产权证书;商品房售房单位在办理《商品房预售许可证》时,未向市、县(市)房地产行政主管部门提交物业专项维修资金收取方案、或未将收取的物业专项维修资金足额如期移交市、县(市)房产局物业专项维修资金管理机构的,市、县(市)房产局不予受理商品房初始登记业务,不予办理房屋产权总证;购房者没有按规定足额缴存首期物业专项维修资金的,市、县(市)房产部门不予办理房屋产权证书;拆迁人在办理《房屋拆迁许可证》时,未向市、县(市)房地产行政主管部门提交物业专项维修资金收取方案、或未将收取的物业专项维修资金足额如期移交市、县(市)房产局物业专项维修资金管理机构的,市、县(市)房产局不予办理房屋产权证书手续。

第十条 物业专项维修资金的管理在业主委员会成立之前,由房地产行政主管部门代管;业主委员会成立后,可根据业主大会的决议将维修资金移交给物业管理企业或业主大会决定委托的其他单位代管,未决定移交的,由房地产行政主管部门继续代管。委托物业管理企业或其他单位代管的物业专项维修资金,应当签订委托合同,并报房地产行政主管部门备案,同时接受房地产行政管理部门和业主委员会的检查与监督。

向物业管理企业移交物业专项维修资金应由物业管理企业和业主委员会双方负责人同时到房地产行政主管部门办理移交手续。办理移交手续应提交下列资料(业主大会决定委托其他单位代管的,参照本条执行):

㈠业主大会决议;

㈡委托合同书;

㈢物业管理企业的资质证书和营业执照;

㈣物业管理企业授权委托书和经办人身份证;

㈤开户银行帐号。

第十一条 由房地产行政主管部门代管的物业专项维修资金,房地产行政主管部门应当委托专业银行(以下简称“受托银行”)办理物业专项维修资金存储业务。受托银行应当完善物业专项维修资金帐户的设立、储存、使用、查询等手续。市、县(市)物业专项维修资金管理机构和受托银行应当建立物业专项维修资金公示和查询制度。

市、县(市)物业专项维修资金管理机构负责代为管理的物业专项维修资金,应当接受财政、审计、纪检、物价部门的监督和检查并制订具体的实施意见,切实加强对资金的监督和管理。

第十二条 物业专项维修资金闲置时,除可用于购买国债或法律法规规定的其他用途外,不得挪作他用。

第十三条 物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起,将按照国家规定的活期利率计息,利息净收益转作物业专项维修资金滚存使用及物业专项维修资金管理费用。

第十四条 物业保修期内不得使用物业专项维修资金;物业的自用部位、自用设施设备的维修、更新、养护,不得使用物业专项维修资金;物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担,不得使用物业专项维修资金;没有足额缴存物业专项维修资金的区域或业主,原则上不得使用物业专项维修资金,确需维修使用的,应经全体业主同意后,方能使用。

第十五条 前期物业管理期间,不能使用物业专项维修资金。

第十六条 物业专项维修资金的使用,由物业管理企业提出使用计划和方案,经业主委员会提交业主大会审议同意后或由物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上业主签字同意后实施。由市、县(市)房地产行政主管部门代为管理的物业维修资金,符合使用条件的,市、县(市)房地产行政主管部门应在7个工作日内予以核定实施。

第十七条 没有成立业主委员会,也没有实施物业管理的区域的物业,需使用物业专项维修资金的,由全体业主提出物业维修方案,由市、县(市)房地产行政主管部门核定使用。

第十八条 物业共用部位和共用设施设备出现需紧急维修的情况,不及时维修将严重影响业主利益或房屋安全的,业主委员会应及时组织维修,维修后所发生的费用经业主大会审议同意,可在物业专项维修资金中列支。

第十九条 使用物业专项维修资金,由业主按其拥有产权的房屋建筑面积分摊,每使用一次后应及时核算到户,在该户所缴存的物业专项维修资金中扣减。

物业共用部位、共用设施设备实际发生的维修费用大于全体业主缴存的物业专项维修资金时,其超额部分按产权人房屋建筑面积分摊到户。

第二十条 当物业专项维修资金使用到不足首期收取的30%时,按物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过的物业专项维修资金续筹方案,由业主委员会或物业管理企业按业主所拥有的物业建筑面积比例续筹,续筹额应不低于首期收取的物业专项维修资金总额的70%。

业主、业主委员会应将经全体业主三分之二以上通过的物业专项维修资金续筹方案,报市、县(市)房地产行政主管部门。

第二十一条 物业专项维修资金可随房屋转让、赠与、继承。

物业因故(包括因拆迁)灭失时,物业专项维修资金将按业主缴存的账上余额(包括利息)退还给业主。

第二十二条 禁止任何单位和个人挪用物业专项维修资金。

物业专项维修资金管理单位违反本办法规定,挪用物业专项维修资金或者造成物业专项维修资金损失的,应依法承担行政责任和民事责任。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十三条 有条件的单位,可以对房屋共用部位、共用设施设备的维修给予资助。业主可以用住房公积金中住房大修费用作为共用部位、共用设施设备维修资金的支出。

第二十四条 商品住房(包括经济适用住房、单位集资建房)和公有住房(包括房改房)出售后未缴存和提取物业专项维修资金的,由市、县(市)房产局责令其限期补提物业专项维修资金本息,逾期仍未足额缴存、提取的,应当处以自应缴存、提取之日起未缴存或未足额缴存、未提取或未足额提取额每日万分之三的罚款。

第二十五条 本办法由市房产局负责解释。

第二十六条 本办法自2006年7月1日起执行,《邵阳市住宅区房屋公用部位和共用设施设备维修资金收缴及使用管理办法》(邵财住字〔1999〕12号)同时废止。

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