湘潭市:物业专项维修资金管理办法

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第一章 总 则

第一条 为加强对物业专项维修资金的管理,保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用,维护物业专项维修资金所有权人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号,2007年)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号,2007年)等法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 市城区范围内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

第三条 本办法所称物业专项维修资金,是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称物业共用部位,是根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢房屋内业主或者单幢房屋内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备,是根据法律、法规和房屋买卖合同,由房屋业主共有的附属设施设备,一般包括通透式围墙、电梯、单元门、监控设备、二次供水设备、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市房产管理局会同市财政局负责市城区物业专项维修资金的指导和监督工作。

市物业专项维修资金管理中心具体负责市城区物业专项维修资金的交存、使用等日常管理工作。

市审计、监察部门依据各自职责对市城区物业专项维修资金的管理进行监督。

第二章 交存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金:

(一)住宅(含商品住房、经济适用住房、征收安置房等),一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

(二)住宅小区内的非住宅或与住宅相连的非住宅;

(三)其他具有共用部位、共用设施设备的非住宅(含商业用房、独立产权会所、写字楼、储物间、车库、车位等)。

前款所列物业属于出售公有住房的,售房单位应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金。

第七条 业主交存的物业专项维修资金属于业主所有,从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第八条 首期物业专项维修资金按以下规定交存:

(一)商品住宅(含经济适用住房、征收安置房等,下同)的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为本市房屋建筑安装工程每平方米造价的5%-7%。

市房产管理局根据本市房屋建筑安装工程每平方米造价的变化情况,适时调整物业专项维修资金的交存标准。

(二)出售公有住房时,按照下列规定交存物业专项维修资金:

业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为本市房改房成本价的2%。

售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取物业专项维修资金。

(三)开发建设单位的自用物业按本条第(一)款规定交存物业专项维修资金。

第九条 开发建设单位在办理商品房预售许可证时,应到市物业专项维修资金管理中心签订《凭票交房承诺书》。

开发建设单位出售物业时,应在售楼处公示交存物业专项维修资金的时间、标准、范围、地点,并在房屋买卖合同中进行约定。

第十条 在办理商品房预(销)售合同网上登记备案手续时,业主应当将首期物业专项维修资金存入维修资金专用账户。

开发建设单位、物业服务企业不得擅自代收物业专项维修资金。

未按本办法规定交存首期物业专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。

第十一条 开发建设单位在办理房屋初始登记前,应将拟出售但未售出房屋和自留房屋的首期物业专项维修资金全额交存到物业专项维修资金专用账户,房屋出售后应办理物业专项维修资金交存更名手续。公有住房售房单位应当在办理房屋登记手续前,将物业专项维修资金存入公有住房物业专项维修资金专用账户。

第十二条 业主大会成立前,物业专项维修资金由市物业专项维修资金管理中心代管。

业主大会成立后,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,可将物业专项维修资金移交业主大会管理,具体移交办法按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定执行。

未成立业主大会或未经业主大会决定自行管理的,其物业专项维修资金由市物业专项维修资金管理中心代管。

第十三条 市物业专项维修资金管理中心代管的物业专项维修资金,应当委托商业银行(以下简称”受托银行”)办理物业专项维修资金存储业务。

受托银行应当完善物业专项维修资金账户的设立、存取、查询等业务。市物业专项维修资金管理中心应当建立物业专项维修资金公示、查询制度。

第十四条 业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。

成立业主大会的,续交方案由业主大会决定;未成立业主大会的,续交方案由市房产管理局会同市财政局制定,业主续交后的分户账面余额原则上不低于首期交存的数额。

第十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的净收益属于全体业主所有,可经业主大会同意后用于补充物业专项维修资金。

第十六条 本办法实施前,物业已经出售但未交存物业专项维修资金的,应当补交。

本办法实施前,已代收物业专项维修资金但尚未交存至维修资金专用账户的,代收单位应在本办法实施之日起30日内全额交存。

第三章 使 用

第十七条 物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

物业专项维修资金管理经费,由物业专项维修资金管理中心依照规定编制预算,报同级人民政府财政部门核准后,在物业专项维修资金的增值收益中列支。

物业专项维修资金的存储利息和利用物业维修资金购买国债的增值收益等,除按规定列支管理经费外,应当全部转入物业专项维修资金滚存使用。

第十八条 物业专项维修资金的使用应当在确保资金安全的前提下,遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十九条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按下列规定分摊:

(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中,售后公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊。

第二十条 房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,涉及尚未出售的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

第二十一条 物业专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用的,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议。使用建议包括:维修和更新、改造内容,工程预算,涉及业主和组织方式等。

(二)物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用建议。

(三)物业服务企业或者相关业主持有关资料,向市物业专项维修资金管理中心提出资金使用申请。

第二十二条 物业专项维修资金划转业主大会管理前,审核、拨付物业专项维修资金的,按以下程序办理:

(一)申请资料齐全的,物业专项维修资金管理中心应在3个工作日内对维修项目进行现场查勘,审查是否符合使用条件。对不符合条件的,应书面出具不同意使用的理由。

(二)申请使用物业专项维修资金1万元以下的,经市房产管理局、财政局审核,工程竣工验收后,一次性拨付。申请使用物业专项维修资金1万元以上的,经市房产管理局、财政局审核后3个工作日内,拨付50%的预算资金;工程竣工验收后,拨付剩余资金。使用物业专项维修资金数额较大的,可根据工程进度分期拨付。

(三)物业专项维修资金的使用实行工程预算审核制度,申请使用物业专项维修资金3万元(含3万元)以上的,按”公开、公平、公正”的原则,由业主代表选定相关中介机构进行审计,审计费用列入成本。

(四)市物业专项维修资金管理中心应在物业小区内公示物业专项维修资金受益业主使用分摊数额。

第二十三条 物业专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用物业专项维修资金的,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围以及其他需要临时使用物业专项维修资金的情况的处置办法等;

(二)业主大会依法通过使用方案;

(三)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支物业专项维修资金;其中,动用公有住房维修资金的,向负责管理公有住房物业专项维修资金的部门申请列支;

(四)业主委员会审核;

(五)业主委员会报市房产管理局备案。

(六)物业专项维修资金受托银行凭市房产管理局备案证和业主委员会的通知拨付资金。

第二十四条 对符合下列条件的物业维修和更新、改造项目,可以采取一次性表决的方式使用物业专项维修资金。一次性表决时,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

(一) 同一物业管理区域内全体业主受益。

(二) 单项物业维修和更新、改造项目费用在三万元以下。

一次性表决方式使用物业专项维修资金的期限不得超过五年,且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五。

属于一次性表决范围内的物业维修和更新、改造项目,使用物业专项维修资金时,不需要业主再次表决。

第二十五条 发生下列情形之一,需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的,维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支:

(一) 电梯故障危及人身安全的;

(二)消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的;

(三)屋面、外墙防水局部损坏,渗漏严重的;

(四)楼体外墙饰面脱落,玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的;

(五)其他发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。

第二十六条 物业专项维修资金划转业主大会管理前,发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对房屋进行维修和更新、改造的,经市房产管理局审核后,应急使用物业专项维修资金的程序如下:

(一)申请 申请人向市物业专项维修资金管理中心提出应急维修书面申请。物业小区成立业主委员会的,由业主委员会或委托的物业服务企业申请;未成立业主委员会的,经社区居委会确认,由受益业主或委托的物业服务企业申请。

(二)外勘 市物业专项维修资金管理中心会同街道办事处(社区居委会、业主委员会、物业服务企业)于24小时内派人员进行外勘(特种设施设备需经相关单位鉴定并出具鉴定结果)。

(三)审核 申请项目经市房产管理局审核,属于应急维修的,由具有相应资质的施工单位制作维修工程预算(维修金额3万元以上的由专业机构审计),相关信息在小区和政务网上进行公示。

(四)拨款 市房产管理局、市财政局审核后,按预算资金的50%拨付工程启动款,申请人组织施工。

(五)验收 工程竣工后,经业主委员会和受益业主验收并出具竣工验收证明。申请人持竣工验收证明、发票等资料到市物业专项维修资金管理中心办理余款拨付手续,相关信息在小区和政务网上进行公告。

第二十七条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第四章 监督管理

第二十八条 物业专项维修资金自存入专用账户之日起,第一个结息年度按照国家规定的活期利息计息,以后按年度挂牌利率结息,每年定期归入业主分户账中。

第二十九条 房屋所有权转让时,物业专项维修资金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交存的物业专项维修资金剩余款,由物业受让人向原业主支付,当事人另有约定的从其约定,少于首期交存物业专项维修资金标准的部分,由受让人补交。

房屋灭失的,房屋分户账中结余的物业专项资金返还业主。业主可持本人身份证件、房屋灭失证明等材料,到市物业专项维修资金管理中心办理个人账户注销手续并提取余款。

第三十条 市房产管理局应会同市财政局组织相关单位定期对物业专项维修资金交存和使用情况进行检查,规范和完善物业专项维修资金的使用和管理。

第三十一条 市物业专项维修资金管理中心应当与受托银行每年至少核对一次维修资金账目并公布下列情况:

(一)物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

(三)分栋、分单元账户中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

业主大会管理物业专项维修资金的,由业主委员会负责核对并公布。

第三十二条 市物业专项维修资金管理中心、受托银行应当建立物业专项维修资金查询系统,方便业主随时对其分户账中物业专项维修资金的交存、使用、增值收益和账面余额进行查询,如有异议,可向市物业专项维修资金管理中心申请复核。

第三十三条 加强物业专项维修资金管理工作的领导,成立湘潭市物业专项维修资金管理委员会,研究解决物业专项维修资金管理中的重大问题。

物业专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门、监察机关的监督,并接受人大、政协和广大业主的监督。

第三十四条 交存物业专项维修资金的,市物业专项维修资金管理中心应当出具财政部门统一监制的专用票据。市物业专项维修资金管理中心的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。

第五章 法律责任

第三十五条 违反本办法规定,挪用物业专项维修资金的,由市房产管理局追回挪用的物业专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用物业专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第三十六条 相关行政主管部门挪用物业专项维修资金的,由上一级行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十七条 相关行政主管部门及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十八条 本办法自2013年 1月 1 日起施行。《湘潭市物业专项维修资金管理办法》(湘潭市人民政府令第13号,2007年)同时废止。

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