高端写字楼的建筑物管理体系

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这里所指建筑物是一个广义概念,涵盖楼宇、设施、设备、能源、环境、环保、形象、生命周期等。建筑物管理也相应从狭义的楼宇和设施设备管理,扩展延伸到早期介入、承接与交付、能源管理、设施设备管理、形象管理、环境管理、建筑物生命周期管理等。

1.设计和施工的早期介入

为确保高端写字楼项目硬件的领先性和适用性,物业管理应全程参与项目规划设计和施工,从高端写字楼的物业管理角度和使用角度,分别针对规划、设计、设备选型、施工、安装、调试、竣工验收等,提出物业管理专业建议。
在这个阶段,还应实施对同类项目的市场调研工作,全面了解同类项目信息。并根据项目定位和特征,结合同类项目市场信息,完成管理服务方案策划和费用测算。
具体工作事项详见第四章“高端写字楼物业服务的重点与难点”关于早期介入阶段的部分。

2.项目承接与交付

对项目实施全面承接,跟进不合格项目整改。同时,应建立完整、系统的工程档案,如有条件,还应建立电子档案,或将工程档案录入设施设备管理应用系统。
通过实施严格、完善的交付流程,向业主或租户移交、交付房屋。
具体工作事项详见第四章“高端写字楼物业服务的重点与难点”关于承接入驻阶段的部分。

3.装饰装修管理

基于整体形象和建筑安全、防火安全、公共秩序和安全等需要,高端写字楼项目应适时严格的装饰装修管理。内容主要包括:

  • 形象要求:制定严格、明确的设计和施工规范,严格控制可能影响到外立面、公共部位、整体形象的设计、施工;
  • 建筑安全:严格监管设计、施工,确保结构、承重、设施设备、公共部位的整体安全;
  • 防火安全:执行一级消防建筑标准,设计、施工实施装修施工消防报备制度,明确防火责任,对施工现场重点加强
  • 动火施工、易燃物料、用电、吸烟等消防隐患的管理;
  • 施工安全:与客户和设计施工单位签订安全责任文件,实施强制保险措施,明确规定保险额度、保险范围和受益人等;
  • 施工监管:对装饰装修施工过程、施工人员行为、材料和建筑垃圾运输、装修保护等实施严格的监督管理措施。
  • 装修验收:重点加强消防、隐蔽施工、加装设施设备以及有可能影响到整体形象、安全的装修项目的验收。

4.设施设备管理

包括设施设备运行和维护保养。
高端写字楼设施设备众多、技术专业性和智能化程度高,仅仅依靠传统的管理方式,难以实现设施设备运行和维护保养的专业管理,必须充分应用智能化、计算机、专业软件等先进的管理手段。

应用楼宇智能化系统,及时监控设施设备运行状况,实现公共照明、风机、风柜等设施设备的远端控制。
应用专业设施设备管理系统(CFMS),建立楼宇和设施设备的档案,设定并自动生成周期性维护计划。

5.能源管理

建立能源考核和管理机制,制定能源考核指标,对水、电、燃气、柴油等能耗进行动态的管理,并根据动态数据变化,及时发现影响能耗的因素,通过规范操作、技术改造、设备升级等措施,最终实现绿色节能的目标。

6.形象管理

为实现高端写字楼对形象较高的要求,需要制订并实施严格、系统的形象标准,对招牌、标识、广告、装饰装修等实施统一管理。

各类标识还应保证材质和设计讲究简明、表达准确、图案和文字应满足外籍和残障人士阅读要求。此外,高端写字楼项目还应针对内部应用的工具、用品、服装、文件、绿植、香氛、节假日布置等,实施高标准设计、严格的管理。对外文件、表格应使用两种以上语言标注。

7.环境管理

客户重点关注和频繁接触区域,如大堂、电梯和电梯厅、卫生间、广场、楼层通道等,应实施高标准清洁服务。
对绿植、陈设进行统一设计,保证与建筑物和大堂整体风格和品质相统一。

8.特殊介质的维护管理

对于各类石材、幕墙玻璃及紧固结构、不锈钢、吊灯等易被忽略的特殊建筑介质,一旦损坏将难以修复,并且有可能造成较大的财产损失或人身安全风险。

针对这些特殊介质,应建立完整、专业的技术档案,规范其日常清洁、维护、检查的方式方法、频率、工作标准和注意要点,并对操作人员实施严格的操作培训,从而确保各类特殊介质的良好状态。

9.建筑物全生命周期管理

结合设施设备管理、能源管理和特殊介质维护管理三个模块,应充分利用专业管理软件,建立建筑物、各类设施设备的生命周期档案,对其进行动态管理。并根据状态,制订局部大、中修、翻修和更新计划,确保建筑物整体寿命的延长。

10.环保管理

应用环保技术和管理措施,推进绿色环保理念在日常管理服务中的推广实施。主要措施包括环境因素管理、垃圾分类管理、危险废弃物管理、危险化学品管理、环保技术应用、环保理念推广等。

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