解读物业费ABS

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随着人们生活质量的提高,人们对生活环境的要求也相应提高,继而对小区物业管理水平的要求也越来越高。物业公司要提高物业管理的专业化水平,要扩张规模,都使得融资需求的增加。物业费作为房地产企业的轻资产,融资相对较难,与其他融资方式相比,资产证券化具有产品设计灵活、资金用途不受限等优势。

自2015年第一单物业ABS世贸天成发行以来,物业ABS越来越受房企融资的青睐,下面小编带大家一起来看看,什么样的物业公司能发行ABS,物业ABS的关注点又有哪些?

  1. 什么样的物业公司能发行ABS?
  2. 发行物业ABS有哪些关注要点?
  3. 物业ABS能设计循环购买吗?

什么样的物业公司能发行ABS?

物业公司的资质

虽然物业公司资质认定取消了,但是我们仍要从行业地位及竞争力、品牌优势、经验优势、机制优势等方面综合判断物业公司的持续运营能力。(2017年12月,住建部印发了《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》,要求各地落实《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发[2017]7号)和《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》(国发[2017]46号)。)

物业公司有较强的母公司或是集团背景

物业管理公司作为轻资产公司,本身资质较为有限,需要依托于较强的增信主体,评级一般需要在为AA+(含)以上。

发行物业ABS有哪些关注要点?

要点一:不同的物业合同类型

1、前期物业合同

前期物业合同是指,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,所签订的前期物业合同。前期物业合同又分为房地产开发商与物业服务企业签署的和物业服务企业直接和业主签署的两形式。
前期物业合同可设期限,也可设置无固定期限,在业主委员会成立并于物业服务公司签订物业管理合同后终止。

2、物业服务合同

物业服务合同是指物业服务提供方与业主委员会签署的合同,由物业提供方接受业主委员会的选聘,协商确认物业服务内容与定价等要素后,由业主向物业提供方根据物业服务合同缴纳物业管理服务费。
物业合同与前期物业合同相比业主具有更强的议价能力及选择权,监管层面也未强制规定物业合同的备案。但前期物业合同,根据物业所属地区的不同,有的需要报当地住房和城乡建设部备案,在尽职调查时需要特别注意。

前期物业合同和物业服务合同都可作为基础资产,在下文中会详细分析。

要点二:作为基础资产的物业服务合同债权特定化

上文阐述过两种不同的物业合同类型都可作为基础资产,但是需要根据物业项目和物业合同期限对其进行特定化,明确将“特定物业服务合同”定义为物业服务公司基于物业服务合同的约定及相关法律的规定享有的于特定期间在特定物业管理区域向业主与物业使用人收取特定金额物业服务费的债权,包括初始基础资产及新增基础资产(新增基础资产系指与特定物业公司续签、新签的物业服务合同或前期物业合同)。
础资产均为物业公司自行经营而产生、持有的资产,而非是从他人受让、承继而取得的资产。

要点三 基础资产不存在权利限制和负担

要核查除委托方、物业使用人根据物业服务合同的履行情况可能享有的抗辩权或抵销权外,基础资产上不存在抵押、质押或其物业服务合同债权应权属明确他任何担保权利、优先权或者第三方的抗辩权、抵销权。

委托方、物业使用人根据物业服务合同的履行情况享有的抗辩权或抵销权:在物业服务合同中,物业公司应当按照合同约定履行为业主提供物业服务、营造良好的小区环境的债务,业主应当履行向物业公司支付物业费的债务。在实践中,业主通常以物业服务质量差、不符合要求为由拒交物业费的形式来行使抗辩权或抵销权。

要点四:基础资产转让行为的合法性

1、基础资产不存在禁止或限制转让的情形

物业服务合同中不限制或禁止原始权益人转让基础资产,或是物业服务合同中约定“未经委托方书面同意,原始权益人不得将合同项下的权利义务转让予第三方,否则委托方有权解除合同”。需要委托方以书面的形式同意原始权益人转让物业服务合同项下债权。(具体的按照合同约定内容操作)

2、基础资产转让的完整性

原始权益人将其对基础资产的下述权利、权益和利益均出售并转让给管理人:(1)原始权益人对于基础资产的(现时的和未来的、现实的和或有的)全部所有权和相关权益;(2)基础资产所产生的到期或将到期的全部款项;(3)基础资产被清收、被出售或者被以其他方式处置所产生的回收款;(4)请求、起诉、收回、接受与基础资产相关的全部款项的权利;(5)与基础资产相关的承诺的利益以及强制执行基础资产的全部权利和法律救济权利。

物业ABS能设计循环购买吗?

循环购买是指在各方明确入池基础资产的筛选标准以后,在特定期限内基础资产收回款项生的现金流不完全用于向投资人进行分配,而是用于持续购买新的满足合格标准的基础资产,从而使得基础资产池形成一个动态的循环池,直至特定期间结束。

对于基础资产均为物业服务合同或是均为有固定存续期限的前期物业合同而言,可通过设置不同的优先级类型匹配期限,可以不设置循环购买。(对于不设循环购买的产品就要设计不合格基础资产的置换交易机制)

对于有无固定期限的前期物业合同入池的基础资产来说,可通过设置循环购买,替换到期的资产,也可替换掉不合格基础资产。

是否设计循环购买不是一定的,需要根据项目的具体情况来判断。

 

作者文小森

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