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首家转板物业股:永升生活服务上市

12月17日,旭辉旗下永升生活服务(01995.HK)在港成功上市。永升生活服务每股发售价1.78港元。截止发稿时,永升生活服务每股股价1.75港元,市值26.25亿,动态市盈率24.87倍。

与其他上市物业企业相比,永升生活服务的资本之路有些特别。2017年4月,其曾以“永升物业”之名在新三板挂牌,今年3月从新三板摘牌,经过系列重组,8月9日,以永升生活服务为主体在港交所递交上市申请。

首家转板物业股:永升生活服务上市

永升生活服务上市,是今年以来继雅生活(03319.HK)、碧桂园服务(06098.HK)、新城悦(01755.HK)、佳兆业物业(02168.HK)之后第5家在港上市内地物企,也是港股上市的第11家物业公司。

依托大股东,规模和业绩快速成长

永升物业成立于2002年,2018年通过重组成为“永升生活服务”。在由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心公布的2018全国物业服务企业综合实力百强测评结果中,永升生活服务排名第19位。
依托大股东旭辉的迅猛发展和自身的积极外拓,永升生活服务近三年在业务规模和经营业绩,均呈现出高于同行平均水平的增速。

在业务规模上,2015年~2017年,永升生活服务的在管物业总建筑面积从980万平方米增长到2650万平方米,年复合增长率达到64.5%。截止2018年6月底,永升生活服务在管面积达3210万㎡,其中,来自旭辉集团的物业面积1354万㎡,占比42%,来自第三方物业开发商的物业面积1856万㎡,占比58%。

截至2018年6月30日,永升生活服务已从上海扩展至全国35座城市,在管项目208个,签约(未交付)项目56个,为超过17.8万名住户提供服务。在经营业绩方面,2015年~2017年,永升生活服务的营业收入分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元,年复合增长率为47.4%,成为增长最快的物业公司之一;毛利润分别为5380万元、1.05亿元、1.83亿元,年复合增长率达到84.4%;净利润分别为1560万元、3360万元,7640万元,年复合增长率高达121.3%。

永升生活服务总裁周洪斌认为,未来物业管理企业的竞争与发力点显然不仅在基础物业管理服务,而是通过物业服务的平台,提供更多的增值服务,抢占流量入口。
反映在收入组成上,三大业务中,永升生活服务除了物业管理服务营收增加迅速外,社区增值服务亦高速增长。2017年收入达1.1亿,占总营收比例相比2015年翻两倍,上升至15.2%。
追根溯源,永升生活收益的稳定增长主要由于公司的在管总建筑面积快速扩张,这由于公司与旭辉集团的持续合作及公司致力于扩大客户基础并管理更多由第三方物业开发商开发的物业,及致力于提供更多多样化的增值服务。

多品牌及标准服务体系,助力竞争力提升

作为地产开发企业旭辉集团专注中高端产品线,与之对应,永升生活服务也一直着力打造高品质的物业服务品牌。通过数年的发展以及和地产板块的协同,永升生活服务通过多品牌产品线及标准服务系统的制定,形成了一定的服务品牌影响力。
首先,“双管家模式“就是永升生活服务增值服务的一大探索。针对高端住宅推出的铂悦管家,以及中端住宅推出的全能管家,解决了传统物业管理中各板块对接效率低的痛点,从最传统的被动式服务,转变成以主动服务为基础,把不同的资源进行整合,对业主提供一站式的服务,实现从园区到“家”的全方位打理。

除此之外,永升生活服务还打造多个品牌的产品线和服务体系适应不同的业态。例如,针对商业物业及办公大楼推出「悦泽商办」,针对非住宅物业(如政府楼宇及学校)建立「悦泽公众」,针对家庭住宅社区创立了「37°C社区」品牌,针对社区增值服务创建「UP增值服务体系」,针对社区及客户关照、物业开发商提供的前期服务及展示单位管理服务等搭建「社区关照系统」。

这些分领域的服务品牌,通过针对性的服务体系建设适应不同业态客户的需求,使增值服务的触点更加落地,有效地促进了永升生活服务增值服务的营收增长。其基于中高端物业的定位,也使其开拓的增值服务拥有更大的挖掘潜力。

外部拓展迅速加码,智慧服务定向升级

大股东旭辉庞大的项目储备、品牌影响力及信誉背书为永升生活服务打下发展的基石,同时永升生活近三年在排名上实现大幅跨越,也体现了其在依靠大股东的基础上,强大的外部扩展能力。
在具体策略方面,永升生活服务在4个方面发力,比如加大招标力度,通过竞标的方式获取更多的第三方项目;与物业开发商建立战略联盟、设立合资企业;以及收购高质量的物管公司等,形成了“四轮驱动”。
根据企业公布的数据显示,永升生活服务2015年正式开启市场化征程。历经三年开拓, 来自第三方物业的收益占比持续大幅上升。第三方物业面积从100万平方米增加到1330万平方米,年复合增长率为264.7%;来自第三方物业的收入也从780万元增涨到1.35亿元,年复合增长率为316%。

永升生活服务董事会主席林中表示,物业上市是为了把握中国物业管理行业增长的机遇。事实上,对于上市物业服务企业来说,市场化都是必须加快推进的战略。
上市后,永升生活服务希望将覆盖的地理范围从目前的35座城市扩张到至少100座城市,同时在聚焦住宅物业这个主流市场的同时,将抓住机关服务社会化、政府提升城市运营管理等机遇,开拓更多的非住宅物业,使得在管物业组合更加多样化。在具体业态上,也已经涉及工业园区、医院、工厂、展览中心、体育场馆、公园及教育机构等。
在收购和投资上,永升生活将拿出55%的募集资金用于寻求战略性收购及投资机会。除了住宅物业服务商,永升生活的战略性收购对象扩展至医院、学校、商场、办公楼等非住宅的物业管理提供商。
此外,永升生活还将拿出26%的资金投向智慧社区建设,以及9%的资金用于开发一站式服务社区平台和“悦生活“在线服务平台,创新社区增值业务。

除了通过内生增长、战略收购以及投资,进一步扩大业务规模及市场份额,同时提供持续多样化的服务,增强品牌知名度。永升生活服务亦将进一步投资技术及智慧运营以提升服务质量及运营效率。

小结

永升生活的大股东旭辉集团作为近几年地产界的黑马,已经成功跻身千亿房企,而永升物业也跟随旭辉发展于2018年跻身物业服务企业20强。房企背景的物业公司在规模上先天具备优势,永升生活服务的上市进程也相对顺利。而凭借其强大的战略眼光和背书,相信其在市场竞争中也将有一个较大的飞跃。

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