2019年物业企业的第一个关键词

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根据今年7月发布的《国税地税征管体制改革方案》,从2019年1月1日起,将基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等各项社会保险费交由税务部门统一征收。此政策的颁布无疑加重了物业服务企业的负担,物业是典型的劳动密集型行业,社转税之后,企业必须及时缴纳社保,不满最低工资额度的按最低工资额度缴纳。

年关的接近,意味着到了各家企业对今年营业情况交出答卷的时候了。截至2018年12月,物业管理行业登陆A股和香港主板上市的公司共有12家,2018年上市的物企就占了一半,资本市场对于物企的期待度不言而喻。根据已公开发布的物企财报看来,大部分企业目前的盈利率还较低,成本结构分级情况极为严重。

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中物协2017年对物业管理行业TOP100企业成本进行调研,发现人力成本占企业成本比例最高,达到54.2%,占比第二的是物业设备运行维护费,占9.73%,仅为人力成本的1/8。面对如此庞大的开支,人力成本俨然成为了物企亟待解决的问题。解决问题之前,我们要先知道症结在哪,对症才能下药。今天,实惠克而瑞就为大家分析一下,物企人力资源成本的痛点在哪里?

人力成本高,高在地域和基础服务

一线人员占据着人力成本的大部分。和大多数行业一样,物业管理行业人员结构占比也是相似的,在百强物业服务企业中一线操作人员占比接近9成,管理人员占比仅为1成。由此可见,以项目经理、保洁员、安保人员、维修人员、物业管理人员为主要对象的一线人员使用成本较高,但是不同的类别的人员,在同一项目中所支付的工资以及人员数量是不一样的。

是一线主管的项目经理占用了大部分的成本,还是我们常见的物业管理员?或者不同的地域,不同人员工资也有所差别?今天我们就来探寻一下其中的奥秘。

地域要求不同导致人工成本增高:北京、浙江、重庆等地物业服务人员工资较高。

虽然物业管理行业整体人工成本较高,但是根据各地情况不同,对于每一类物业人员的工资是各不相同的。从2017年各省人员工资情况我们可以看出,除了一线领导层的项目经理之外,其他人员的工资水平都普遍较低。

对于项目经理而言,重庆市的工资最高,约为10.3万元/年,保洁人员和安保人员的最高工资都是在浙江省,分别为3.2万元/年和4.9万元/年,而维修员和物业管理人员的最高工资都是北京市,分别为5万元/年和5.2万元/年。所以,从典型的这几个城市看起,其中的道理不言而喻。

重庆是迅速崛起的新准一线城市,新增项目多,需要大量项目管理经理。重庆近几年来开放性和包容性增加,恒大、保利、万科、碧桂园等房企纷纷入驻,城市住宅成交量相比长三角城市和珠三角城市,高出很多。物业服务企业进驻数量随之增大,还举行了多次大型物业活动,对于物业管理行业有着极大发展前景,所以各家物企纷纷加码重庆物业。

浙江省物业管理行业强调以高品质服务强化市场外拓能力。浙江省内物业服务公司均为深耕多年的企业,初具管理规模,追求高品质的精细化服务,并且也愿意以“优价”换“优质”,所以在基础服务方面愿意增加支出占比,招聘优质的服务人员,全面提高服务品质,从而进一步促进企业品牌和形象的快速提升。

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而北京作为全国的政治、经济、文化中心,历史悠久,存在大量可供研究的胡同小区。根据《北京市物业管理行业发展报告》可知,胡同小区始建于上世纪,属于无人管理区域,环境差,设施旧,安全没有保障,居住品质与首都的定位格格不入。

所以政府引进大量专业的物业服务企业进行管理,确立了这些老旧小区的综合改造和物业管理同步进行的工作,对于维修人员和物业管理人员的需求量较大,就导致了这部分人员工资的上涨。每一个区域都有其自己的历史、文化和经济特点,物业服务企业作为接触居民的一线企业,人员的配置问题与每个城市的定位有着密切的关系,所以物企需要根据当地不同的特色,来合理配置人员比例。

工资高,不一定成本高:保洁和安保等基础业务占人工成本比例最高。

根据2017年中物协的调研,项目经理的工资远高于其他基础操作人员的,甚至为保洁人员的2-4倍,如此看来,项目经理似乎占了人员成本的大部分。但事实是否如此,让我们来分析一下。

保洁人员与安保人员是占据物业从业人员比例最高的类别。从人员构成来看,2017年每月平均项目经理在职人数为400人,保洁员8801人,安保人员9008人,维修员2455人,物业管理员3298人。

一线管理层收入远高于其他基层人员,分别是保洁人员和安保人员的2倍和3倍。从人员工资比例来看,2017年项目经理的月均收入为6912.86元,是收入最高的人群;剩余的物业管理人员、维修人员、安保人员和保洁员的工资分别是3157.83元,3081.13元,3080.85元和2056.68元。

通过简单的计算,可知,项目经理每月平均人力成本约为276.5万元,保洁员约为1810.4万元,安保人员2775.4万元,维修员756.3万元,物业管理人员1041.5万元。

由此可见,真正的劳动密集是集中在保安与保洁两项工作中。物业服务企业人力成本大部分是用于安保人员和保洁人员等两项基础物业工作的一线操作员。而我们认为高工资的项目经理,虽然工资高,但是由于设置人数较少,仅占人力成本的4%。所以,物业可以针对保安与保洁这两项人力成本消耗较大的工作,来进行改善。

高离职率或助推成本

人员是物业至关重要的一部分,人员的稳定性在一定程度上也决定了行业的稳定性。2017年,物业管理行业新吸收就业人员12764人,而离职人员为11971人,吸收人数与离职人数是几乎一致的。说明物业管理行业招聘人数基本是固定的,如果有一个员工离职,就需要马上招聘一个员工来替代,工位需要极稳定的人员存在。

基于工位的稳定性,我们对于物业管理行业人员稳定情况也有所考量。使用国际通用计算公式,一个行业的行业离职率=离职人数/(离职人数+期末数)×100%,计算得到2017年物业管理行业员工离职率约为50%。而根据前程无忧发布的《2017离职与调薪调研报告》中,全行业平均离职率为20.1%,还未到物业行业离职率的一半,可见物业管理行业是一个流动率极高的行业。而物业管理行业的人员高流动率,在一定程度上会增加人员的招聘以及培训成本。我们可以从调研数据中看到,安保人员是流动率最高的一类人员,虽然安保人员工资人均到手工资较低,但是总体支出是最多的,其中由高流动率带来的成本问题,也是值得考虑的部分。

2019年社转税,再推高成本

根据今年7月发布的《国税地税征管体制改革方案》,从2019年1月1日起,将基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等各项社会保险费交由税务部门统一征收。此政策的颁布无疑加重了物业服务企业的负担,物业是典型的劳动密集型行业,社转税之后,企业必须及时缴纳社保,不满最低工资额度的按最低工资额度缴纳。

以上海为例,我们可以大致计算得到,上海物业服务公司招一个项目经理平均月收入税前约为8440元,保洁人员为3230元,安保人员工资为4550元,维修员工资为4860元,物业管理人员工资为4180元,成本一共25260元。社转税后,企业将会增加成本分别为3,224.08元,1,561.15元,1,738.10元,1,856.52,1,627.65元,共计10007.5元,增加了约30%的成本。

在政策刚刚颁布,各家企业也对此表示了担心。根据绿城服务相关分析师分析,预计绿城服务自有员工人力成本将因社保改革增加7000万元,若纳入外包员工人力成本将因社保改革增加1.3亿元,公司的利润可能会因此受影响。社转税此举无疑为企业人工成本的消减,增加了难度。2019年政策即将生效,物企也需及时应对。

怎么解决痛点

无可厚非,人力资源成本确实为物业管理行业的痛点,这也是与物业管理行业劳动密集型的特征不可分割的,可是并不是说这个问题无法解决。小编在此有一点小小的个人见解,以供参考。

  1. 地域特点,将人员结构调整优化。每一个省市有着不同的人工成本特点,物企可以结合当地特点,来进行人员结构调整。比如,北京市和浙江省等重管理和维修人员的区域,物企可以提升这部分人员的效能,增加人均产出量,就可以达到节省成本的作用。
  2. 基础业务选择外包。随着行业的发展,物企人员分工日益细化,市场中出现了大量以基础物业业务为主的专业服务公司。而专业服务公司具备承接大范围、大规模业务的能力,能把工作标准化、流程化、专业化,并实现可复制的发展模式。物业服务公司可以将这部分资源外包给这些专业公司,实现降本增效的作用。
  3. 技术赋能,降低员工人数,减少社保支出。现在社会倡导向“智慧城市”发展,而实际落地是从“智慧社区”开始。物业服务企业通过现代技术的发展,代替重复性劳动,减少单项物业人数的数量,提升个人工作效率,可以实现技能辅助人力升级的效果。

小结

2019年社转税的出现将人员成本问题再次推向了物企面前,但是这并不是一个完全的坏消息。虽然会增加企业的人力成本,但是物企可以借助政策的转变,认证思考症结所在,突破人工成本上升带来的桎梏,优化人员配置,将技术赋能物业服务,进一步提升自身行业红利,实现物业管理行业的优化升级。

 

文章原创作者:实惠克而瑞

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