从资本的另一个角度看物业行业

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物业费的提升一部分依赖于新的高端项目的引入,一部分是存量项目的部分提升,盈利能力的保持和提升需要增值服务的增长或新的高毛利项目的引入。要重点选择量价齐升或者是量升确定性强增幅大的标的,服务于低端小区难以提价的物业公司需要想办法曲线救国找到掌握物业费定价权的方法,或者是增值服务业务快速增长,不然盈利能力会逐年下降;越低端的物业管理公司越难收取管理费,应收账款越多,最终形成坏账的可能性也越大,因此光看管理面积是很片面的,还要看小区的住户素质和小区质量,另外还要看区域,如果区域非常分散,无疑会极大增加管理难度;

物业管理行业的增长模式是存量稳定+增量持续的模式,存量项目是非常稳定的,物业公司的更换很困难,总体更换比例很低,服务周期很长,每年的增长来自于新拓展的物业项目。2017年商品房销售面积17亿平米,每年增量巨大;如果大股东是知名房企,那么其旗下的物业管理公司的增长前景是非常确定的,外拓的压力没有那么大,一般从签订合约到最终交房入住住户交物业费需要一年半到两年半时间,增长的可预测性相对较强;

因为存量稳定,物业费每月相同,因为持续有新项目进入,以半年为单位观测,每半年的营业收入理论上都是要环比增长的;物业费的提升是很困难的,尤其是三四线城市物业费的管制还是由物价局控制的,一二线城市逐步在放开,但总体上存量项目要提升物业费是极其困难的,目前尚难看到根本改观。与此同时,人工成本可占到收入的60-70%,作为最大的成本项人工费用是逐年稳定上涨的,这是限制行业盈利能力的最大问题,但也可能形成行业壁垒;

从资本的另一个角度看物业行业

物业费的提升一部分依赖于新的高端项目的引入,一部分是存量项目的部分提升,盈利能力的保持和提升需要增值服务的增长或新的高毛利项目的引入。要重点选择量价齐升或者是量升确定性强增幅大的标的,服务于低端小区难以提价的物业公司需要想办法曲线救国找到掌握物业费定价权的方法,或者是增值服务业务快速增长,不然盈利能力会逐年下降;越低端的物业管理公司越难收取管理费,应收账款越多,最终形成坏账的可能性也越大,因此光看管理面积是很片面的,还要看小区的住户素质和小区质量,另外还要看区域,如果区域非常分散,无疑会极大增加管理难度;

纯粹的物业管理业务难以形成真正的规模效应,1个小区需要10个保洁,2个小区就需要20个保洁,而且跨区域经营,需要大量管理人员,规模越大越容易形成管理层级过多,管理效率低下,导致规模不经济;针对这些问题,行业里面主要做法是做围绕住户做增值服务,通过增值服务赚钱;通过信息化、自动化减少人力数量和成本。另外一种正在探索的做法是通过搭建电商平台,链接商家和住户,实现物业费减免,本质上是尝试把物业费的定价权掌握在物业公司手上,效果如何尚待观察;

不同的物业公司的商业逻辑是不一样的,有的是希望物业管理毛利率越高越好,通过物业管理服务直接挣到主要利润,毛利率越高从一个侧面反映出可能服务质量欠佳,有的是希望毛利率维持在低位,通过较高的服务性价比便于进入到更多小区,实现较低成本的扩张,然后通过增值服务来赚大部分的钱;有的是强调外延并购的扩张,通过并购做大面积和营收规模,有的是强调内生增长和品质增长;物业公司的增长应该保持在一个较为舒适的水平,因为人员的引入和培养都需要时间,增长太快会引起服务质量的下降;

物业管理公司的现金流一般都是很好的,每月收取物业费,甚至有很多预收款项,而服务的提供是分布在全年的时间范围内的。而且一般物业管理公司都是轻资产公司,ROE较高;物业管理公司是纯服务类的企业,没有太多生产设备和存货,收款有部分应收账款,但总体现金流很好,而且经营的稳定性很强,弱周期,增长的前景明确。虽然人力成本在逐年提升而且物业费难以提升,但也存在对冲因素,那就是行业不断在提升信息化和自动化的投入,移动互联网发展下各种社区增值服务项目越来越多,而且这些业务的毛利率都比较高,增值服务的占比也越来越高,围绕着高粘度的客户,物业公司可以发展各种各样的增值服务业务;

物业管理行业总体上处于非常分散的阶段,TOP10的市场份额大约为11%,未来存在很大的整合的空间,中国的城镇化59%,距离主要发达国家还有较大的距离,物业管理行业的发展前景是很不错的,这条赛道还很长。

 

文章作者:海盗十八

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