浅谈商业物业前期介入

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工程核心就是”三大控制”:即质量控制、投资控制、进度控制。三大控制彼此关联、相互制约,如何达到最佳平衡点是我们一直努力追求的境界。我们要做的不是抱怨项目公司不理解,也不是抱怨设计不合理,而是怎样考虑到进度和成本的要求,综合拿出可行的方案,并推进有效的落实,这才是前期介入的理想效果。

一、工程前期介入与质量监控

商业管理是商业物业产品的终端,也最真实地反映了市场的需求、运营的需求。在前期规划中提出未来商业管理的需求并落实到规划设计当中至为关键,比如对系统的划分、设备的选择、容量的匹配、负荷的确定、商业的平面布局、人流动线的配合、人流的导向等各方面全面提出完善建议等,这些建议做到”四个有利于”:即有利于商业运营;有利于《租赁合同》的执行;有利于节能降耗及运行管理;有利于开展多种经营。

那么,工程质量监控的要点是什么?就是工程的薄弱环节点,如防水、消防、空调效果、冷凝水漏水、配电容量、隔油、排烟、照明负荷等等。比如防水,现已开业的商业广场就出现了卫生间、天棚、某主力店降板区漏水现象。日前,集团商业管理公司物业部已开始对京沪甬三地的商业管理公司,安排专人实施质量监控,监控施工工艺,监控避水试验验收流程,要求下一道工序开始前做保护层,保证防水层不被破坏。并实施责任到人、分区管理,彻底将隐患消除在萌芽之中。

工程核心就是”三大控制”:即质量控制、投资控制、进度控制。三大控制彼此关联、相互制约,如何达到最佳平衡点是我们一直努力追求的境界。我们要做的不是抱怨项目公司不理解,也不是抱怨设计不合理,而是怎样考虑到进度和成本的要求,综合拿出可行的方案,并推进有效的落实,这才是前期介入的理想效果。比如水泵的选择,如果你提出采用丹麦的格兰富、美国的ITT水泵,效果一定最佳,但是成本部的同志一定不同意,因为同型号的泵这两种产品是国产凯泉、连成的6倍,违背了投资的控制要求;招投标部的同志一定不同意,因为订货周期要4个月以上,满足不了进度控制的要求。

二、工程交接验收和设备的调试

交接分四个主要部分:

  1. 图纸、资料、合同的交接;
  2. 设施、设备的核实、清点、移交管理权;
  3. 备品备件的交接;
  4. 遗留工程问题的确认。

交接的过程以主力店、项目公司、管理公司三家同时交接为最佳,交接的顺利完成对后期管理界限的明确至关重要。

三、遗留工程问题的有效解决

遗留工程问题伴随着项目的施工而产生,困扰和影响商场的正常经营。首先要仔细阅读施工合同,明确责任界限,充分利用保修期的约定,一定充分发现问题,力争在保修期将问题解决。

如果施工单位由于种种原因(工程款支付不及时)不维修怎么办?一切原因都不能回避他们的相关职责,按照集团流程发函给施工单位(通知期七日),如拒不履行维保责任,启动扣款流程,自行施工。

解决遗留问题方案,一定充分论证,找到最佳的,彻底的、节约的解决方案。

四、节能降耗及能源费的控制、技术改造创新,新产品新技术的应用

能源费消耗是管理公司的主要支出,能源费构成从各专业角度有以下各方面,须对节能细节进行关注:

  1. 节电器的安装:南昌、长沙、南京、青岛做过技术改造,商场到底需要什么样的照度?需要对原有的商场照度进行测量。安装节电器的实践表明:以上四个店的平均公共区域节能约27%左右。
  2. 公共区域照明的控制:分为地下停车场、外广场、楼体泛光和设备间照明。
  3. 停车场照明要在满足功能需求的情况下尽量降低照度,应随日照天气情况随机调整,分区域开放照明,重点考虑停车路线照明等;
  4. 外广场照明根据天气变化、季节进行随机调整;设备间照明存在长明灯现象,重点关注高低压配电局部照明。
  5. 变压器的合理调整:把电压调整到合理的区间。
  6. 功率因数的补偿:考虑主要电容量的投入,新增设备要考虑补偿因数。
  7. 合理使用能源政策:如上海、宁波应注意点费定价,跟电业局主管部门沟通,争取大用户优惠政策;跟主力店、小商户确定多经用电定价;动力照明比的争取;利用好峰、谷、平电价,在谷值时到开业期间,做好统计分析,找出合理的操作方式。
  8. 计量的分配:同一系统分配不好,就会高出很多,长春公司按流量分配,推行了变频水泵改造,能源降低了5倍,投入的10万元改造费2个月收回成本;南宁公司采取单价定价;有些公司如上海,遗漏了不少该计量的项目,定价不合理也会造成重大损失。
  9. 空调系统的变频:04年推出了冷冻水变频、风柜机变频,在许多公司风变频采用了手动方式,节能主机、风柜会带来50%以上节能价值。
  10. 系统处理(风、水系统):南昌开业时,6台主机全部投入使用,回头反思,水处理是关键。后来进行了系统水处理,天气最热时开2台主机,大大节能。风机盘管易出现阻塞现象,要定期清洗。
  11. IC卡电度表的安装利于节能和优化管理。
  12. 提高换热部位的效率。如南昌、长沙推行的遮阳、水雾降温方案,夏季时天台地表达到60度高温,设备散热效果差,实践证明:采用遮阳篷可降5%消耗,采用水雾,可降7%消耗。
  13. 各类设备的开启与匹配:如电梯何时开?空调何时开主机?(一般是先开新风),对空调主机的搭配开启模式问题,可以实地测试,得出最佳节能方案。
  14. 隔绝冷、热空气的散失。如青岛在出入口加装门斗、门帘、风幕等;哈尔滨采取保温、安装旋转门方式,效果很好;此外如安装主体维护结构,有效处理管道井的烟囱效应等,都值得借鉴。
  15. 变频供水的改造:济南、青岛采用,一年估算6万节能费用,当然在供水压力好的地方不一定采用。
  16. 地下污水泵改为直排式可以进行探讨。

五、设施、设备的维护与保养

  1. 为了有效资产的保值增值,必须对设备进行有效的维护和保养,内容主要包括:
  2. 强电系统:高低压、防雷接地检测、电缆养护等;
  3. 弱电消防系统:抓紧时间外委,辅助消防自检,安防、红外系统的养护等;对消防系统的要求是委托当地消防局认可的维保单位进行维保;
  4. 电梯系统:劳动部门检测,外委维护保养等;
  5. 空调系统:管道的清洗建议外委,风系统的维护建议由自己来做;主机的维保可指定厂家,价格一事一议;
  6. 给排水系统:管路、阀门、变频系统、污水泵、污水管线的养护;
  7. 土建系统:外立面、广场砖、地面、车场、主体结构等维保;

要对专业的供应商进行维保效果的定期评估,督促其按照合同执行,对不合格部分进行相应的处罚。建立常用材料品牌资源库,实时掌握价格信息,充分考虑地域的差异(按季度进行更新);建立抽捡制度,随机检查外委工程预算,采购材料的价格,核实工程量,检查完成效果。

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