2019年中海物业或迎来估值考验

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中海物业增值服务发展未达预期并未能在很大程度上拉低公司的整体盈利能力,这主要得益于公司定位为中高端住宅项目提供社区服务的缘故。据2017年数据,中海物业平均月度物业管理费在同业中位居首位,达4.7 元/平米,相比绿城服务和雅生活则分别为3.08 元/平米和3.01 元/平米,行业平均为2.3 元/平米。2018年上半年公司基础物业服务的毛利率为26.4%,较2017明显提高,公司2017年ROE高达38.72%,得益于成本控制得当及较高的资产负债率。

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继彩生活上市之后,成立于2006年的中海物业是物业赴港的第二个幸运儿。作为与中海地产(中国海外发展有限公司)同为中国海外集团有限公司的下属兄弟公司,中海物业所管理的项目大多数都来自中海地产。但公司的业务模式依然较为单一,独立第三方业务、增值服务两方面发展并不及预期,增值服务占比偏低。目前来看,未来几年内公司业绩增速仍然严重依赖于中海地产的销售情况。

第三方业务占比低 单一项目来源致营收起伏较大

2018年12月,中海物业集团有限公司(以下简称“中海物业”)官网发布一条名为“中海物业外拓第一大单诞生记”的公司新闻,作为中海物业成立以来一次性承接面积及多业态的第一大单,此次承接的华山安置房全委项目对于公司拓展第三方业务具有重要意义。华山安置房项目类型包括住宅、商铺、商务办公楼,总建筑面积达240万㎡,其中商业及其配套17万㎡,写字楼56万㎡。尽管2.4百万平方米的建筑面积对于中海物业目前管理者的131.7百万平方米建筑面积来说简直不值得一提,但公司却把该项目称为对外拓展的第一大单,侧面验证了中海物业自1986年成立以来,甚至是2015年上市以来,对于来自独立第三方物业项目开拓的乏力。

根据里昂证券的报告,中海物业过往因集团策略,较少聚焦于管理第三方的项目,目前管理的第三方项目占总项目的比例仅10%左右。但新任CEO表示,相信公司在争取第三方业务上将更积极,以带动增长。

 

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作为与中海地产(中国海外发展有限公司)同为中国海外集团有限公司的下属兄弟公司,中海物业所管理的项目大多数都来自中海地产。随着近几年中海地产销售规模的上升,公司营业收入从2015年的21.33亿元增长到2017年的28.09亿元,2018年上半年达到了16.08亿元,同比增长19.79%。截止2018年上半年,公司在全国73个城市总计管理建筑面积达131.7百万平方米,项目数为662个。

 

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尽管背靠中海地产,但公司近几年的营业收入增速却时高时低,其中2016、2017年仅实现个位数增长(包含重列中信资产)。这一方面是由于公司目前管理的面积及营收体量较大,在已上市物业公司中仅次于绿城服务和碧桂园服务,另一方面也是由于业务主要来源于中海物业单个地产公司所导致的业绩起伏。

增值服务占比低仍有较大提升空间

根据中国指数研究院的资料,公司在2018年中国物业服务百强企业中的综合实力排名第十,尽管起步早,是中国第一批具有1级资质,更是最早一批在粤港澳开展业务的物业管理公司,但公司的业务模式依然较为单一,增值服务占比仍然明显偏低。2018年上半年,中海物业的基础物业管理服务与增值服务占比分别为92.91%、7.09%,增值服务收入占比远落后于大多数同业上市物业公司,且近两年有逐年下降的趋势,如下图所示。

 

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公司试图通过已推出的“优你家”APP 及微信等O2O 社区资产及服务运营平台,以打造“优+”互联网生态圈,实现客户、商户、物业、合作方的多方共赢,希望提升增值服务的收入水平,但到目前为止,整体收效并不明显。并且增值服务的毛利率也有所下降,从2017年的53.9%下降至45.3%,低于已上市物业管理公司占比47%的平均水平。

中海物业增值服务发展未达预期并未能在很大程度上拉低公司的整体盈利能力,这主要得益于公司定位为中高端住宅项目提供社区服务的缘故。据2017年数据,中海物业平均月度物业管理费在同业中位居首位,达4.7 元/平米,相比绿城服务和雅生活则分别为3.08 元/平米和3.01 元/平米,行业平均为2.3 元/平米。2018年上半年公司基础物业服务的毛利率为26.4%,较2017明显提高,公司2017年ROE高达38.72%,得益于成本控制得当及较高的资产负债率。

中海地产的销售增速放缓 中海物业估值体系或面临考验

鉴于中海物业在发展独立第三方业务、增值服务等两方面都不及预期,目前看,未来几年内公司的业绩增速仍然严重依赖兄弟公司中海地产的销售情况。随着2016年下半年以来的房地产调整控政策的常态化,以及“房住不炒”原则下的资金日趋紧张,中海地产自2015年以来的销售面积增速较为缓慢,如下图所示,每年的销售面积都在1400万平方米左右。

 

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即使中海地产的销售项目全部交给中海物业管理,则未来几年中海物业的管理面积增速只有10%左右,并有逐年下降的趋势。存量房时代的来临,必然导致物业管理公司业绩增速放缓,前几年物业管理公司的高估值体系或将面临考验。自2014年“彩生活”港股上市后,资本市场的价值发现功能使物业管理公司的扩张呈现加速状态。从4家上市时间相对更长的物业公司的PE估值来看,PE(TTM)从33到4.6不等,但整体估值水平下降的趋势比较明显,尤其是彩生活从当初上市近100倍PE的高估值下降到如今11.73左右的估值。

 

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目前,中海物业的估值水平也是处在历史估值的最低区域。预期未来增速的放缓,在很大程度上限制了中海物业的估值水平。未来随着增长率逐步下降,甚至进入不增长的存量房时代,物业管理公司的估值体系将很大程度上由每年的分红收益率决定,PE等估值指标的逻辑或将发生变化。近期上市的几家物业管理公司的PE与上述公司前几年30保底的上市首日估值相比,明显下降。

  • 南都物业近1年,上市首日PE为29左右;
  • 浦江中国上市1年,上市首日PE为15左右;
  • 雅生活服务上市半年,上市首日PE为46左右;
  • 新城悦上市一个多月,上市首日PE为26左右;
  • 佳兆业物业刚上市几天,上市首日PE为21左右。

这其中,仅有雅生活服务估值超过46,而上市半年多后,雅生活服务目前的估值也仅有22倍PE。且有越近上市的公司其上市首日估值PE越低的迹象。未来,包括中海物业在内的物业管理公司,未来的增长点还是在第三方业务及增值服务等几方面,这或将成为考验物业管理公司的试金石。

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