物业社区金矿探索之路仍在继续

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针对于社区金矿的理解,已经无需讨论,社区金矿就是家庭生活消费,家庭生活消费是涵盖了人们生活消费的衣食住行的方方面面,市场空间可想而知,所以这样领域才会引来众多的玩家。物业行业最近这几年,一直是在风口浪尖上发展,物业上市已经成为了企业的战略发展方面。目前已经挂牌上市的物业公司达到了14家,其中A股1家,港股13家,还有多家已经进行IPO申请,上了市的物业则是通过收购其他的物业公司来进行扩张管理面积。

 

物业社区金矿探索之路仍在继续

对于多种经营,物业企业也比较关注, 智慧物业,社区O2O,社区经济,以及近半年来大热的社区团购都跟物业有着千丝万缕的关系,头部的很多物业企业也投入了重金建团队建去挖掘这块市场。但是我们依然发现截止到现在为止大多数的物业公司还是在金山周边转悠,依然没有找到打开金矿大门的钥匙,也就是在多种经营上物业并没有赚到钱,即使赚到钱也是很少的钱,并不符合预期。按理说物业有着近水楼台先得月的优势,但目前来看,这种优势并未发挥出来,通过走访交流近多家物业企业多种经营人员,不难发现,物业要想在多种经营上有所突破还有一段路要走。

1 市场还未真正的把物业打痛

众所周知,物业行业是一个劳动密集型的行业,而且随着人力成本的上涨物业费所得利润也是削减。

但是一个不争的事实是,物业是一个饿不死的行业。每个管理的项目基本都会赚钱,只是多与少的问题。因为中国的物业管理企业主要还是以中小企业为主,管理三四个小区的企业居多,如果不赚钱肯定就不干了,在基础服务上做好成本控制,虽然赚钱有些辛苦但是靠物业费的收入也能活着。

物业转型升级以及开展多种经营服务,这方面热度很高,但是通过了解其实真正投入精力和资金去探索的企业非常少。只有一些头部企业会设立专门的部门和人去做多种经营,比如增值服务部,社商部,大部分的中小物业公司主要还是以基础的收费为主,所谓的多种经营的收入主要还是以基础的场地租赁为主,比如广告,商家入场费等,而业主端消费的探索几乎没有。

2 体制导致落地效率很低

毋庸置疑物业做多种经营,小区上的工作人员起了关键性作用,但是通过了解,其实物业公司成立的多种经营部门更多的是配合部门,对于物业来讲只是副业,还未上升到战略上。所谓的多种经营部门只是负责整体的业务方向和规划,做些招商,具体的实施还是要落到小区负责人上。但问题就出现在这,如何实施,其实是各个项目各显神通,并未有统一的战略打法,而通过调研发现,小区项目上的负责人也并未清楚如何去做,但无论做什么只是完成指标就可以。

很多物业企业做社区经营已经有四五年的时间,有的还在成立独立的公司团队在运营,而大部分的多种经营业务只是在物业管理体系里,属于物业公司的一个业务部门,可能只有一两个人来负责,而日常的工作只是招商对接给小区的项目经理。但究竟运营的如何,还要靠项目经理的推广力度,其实在整个的运营过程中并未形成体系化的运营,对于单个业务线在落地的过程中做的如何经营部门也无法把控。

因为主动权在项目上,所以整理来看物业公司自己做多种经营其实是脱节的,信息的反馈效率很低,甚至有些业务做失败了连原因都不清楚。通过走访其实项目经理是需要公司的经营部门给予大力的支持,因为项目上的人并不是非常清楚如何去做,但由于公司的经营部门人力有限,所给予的支持也有限。因为物业公司是一个微利的行业,赚的钱也很辛苦,所以不可能在这方面投入太多人力物力。

其实很多小区的项目经理的积极性还是很大,毕竟多一份收入谁不高兴呢,但是他们缺少的是实际的方法,而如何去做,同样是多种经营部门遇到的难题,并未找到好的方案。

3 空间运营是主要经营收入来源

通过与物业多种经营人员沟通知悉,会把多种经营分成两大类,一类是传统经营,比如场地出租,广告,车位租售等,另一类是创新经营,比如社区团购,社区金融,家政维修,装修等服务,经营方式也有自营也有通过平台做联营。还有一种分类方法是按照运营对象来进行划分的,分别是空间运营,资产运营,用户运营。空间运营是目前所有的物业公司都在参与的,无论是大物业公司还是小物业公司,空间运营目前是以场地租赁为主,比如一个快递柜放进来收个几千块钱场地费,广告位出租等,这个不属于创新经营,属于传统经营。

通过了解很多物业公司是不把这块的收入放到多种经营收益里的 ,因为这些事情是个人就会干,资产摆在那里,不需要开发。其实空间运营也是我们经常讲的灰色收入的一部分,而且随着业主维权意识越来越强,这块的收入也在减少,有些项目上根本就不敢引进智能柜之类的服务。

资产运营是指对房产及闲置空间改造的运营,车位的租售很多的企业在做,这块的门槛不高,投入也不大,主要运作模式就是从开发商那里收购车位,然后自己来租售,利润还是很可观。

另外一种就是房屋的运营,收房重新装修然后出租,像链家的自如、远洋的邦舍,而目前还有针对养老市场的,拿楼重新装修做养老服务,这些都是资产运营,但对于企业的实力要求会更高一些。用户运营也就是针对家庭端消费市场,也就是社区的金矿,这块是物业公司最看重的地方,也就是上面提到的创新经营,但是目前依然还未取得突破性进展。

通过了解目前依然没有哪家企业做的非常好,没有成熟可复制的运营模式,目前只是通过不断的招商,然后对接到项目上由项目负责人去落地,但到这个环节,其实效率就很低了,只能依靠项目的人去推广,里面不可控的因素就很多了。

通过了解,目前来看由于物业的体制基因,物业更喜欢赚快钱,有把握的钱,资源变现,坐地收租是主要的收益模式。但是这块市场毕竟是有限收入,经营用户才是未来,物业的定位是社区的服务者,也必须要发挥近水楼台先得月的优势。而优势就在于对用户的了解和熟悉,一个企业的基因决定了企业做什么事情,也许目前物业公司在社区里卖货赚差价并不是一个做多种经营的最优方案,何况在没有价格优势的情况下。

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