2019年彩生活(01778.HK)年报

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彩生活率先在这一业务进行探索。继在2017年取得显著成绩后,2018年,彩生活的增值服务板块表现更加亮眼,盈利质量优于同业,助力公司全年业绩站上新高度。

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并表万象美及增值服务板块的快速发展,令彩生活(01778)2018年的业绩站上一个新高度。在去年业绩大幅增长的高起点上,彩生活在2018年交出了一份更加亮眼的成绩单。

2019年3月28日,彩生活(HK1778)发布2018业绩,实现收入36.14亿元,同比增长121.9%。

服务面积突破11亿,平台合作持续赋能

2018年,彩生活通过彩之云平台输出,服务面积达11.22亿平方米,同比增长24.44%,成功突破11亿平。其中,自管面积5.54亿平方米和平台合作面积5.69亿平方米,全年累计接收新委聘的管理面积达0.74亿平。管理项目遍布中国268个城市,实现了合约建筑面积的快速扩张。

图:2017年-2018年彩生活服务面积情况

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 营业收入同比劲增121.9%,盈利水平创新高

2018年,彩生活营业收入、毛利润和净利润(归属于上市公司股东)分别达到36.1412.824.85亿元人民币,同比分别增长121.9%、75.5%51.3%,营业收入增长主要源于总建筑面积增加及社区租赁、销售及其他增值服务业务的发展。

图:2017-2018年彩生活营业收入、净利润及毛利润变化情况

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2018年,从彩生活营业收入构成来源来看:物业管理服务收入30.64亿元,占比 84.78%,占比有所增加;社区租赁、销售及其他服务收入全年实现增值业务收入4.08亿元,同比增长47.5%;工程服务收入为1.42亿元,占比进一步下降至3.91%。

图:2017年-2018年彩生活营业收入构成情况

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 平台实现不断扩张,增值服务收入增幅显著

2018年由于彩生活生态圈产品的不断丰富,增值服务收入同比提升47.5%。其中,租赁及销售服务协助增幅最大为175.2%,由2017年53.28百万元达到2018年的146.61百万元。

图:2017年-2018年彩生活增值收入构成情况

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为更加真实反映经营实质,彩生活将注册和活跃用户的统计口径改为生态圈口径,包括彩之云在APP、微信等的用户和生态圈产品公司的用户。截至2018年12月31日,彩生活生态圈注册用户数增加至约2640万人,其中生态圈活跃用户数增加至1399万人活跃度达53%。2018年全年彩之云平台累计成交金额约为人民币94.48亿元,同比增长24.1%

 延伸社区新物种,提速构建智慧社区生态

E家族

彩生活以E能源、E停车、E租房、E理财等服务及产品在社区的渗透率提升,E电梯、E维修、E广告等服务产品则在不断优化中被市场广泛接受,处于快速扩张阶段。例如,E维修在保持单位面积维修开支不变的情况下,实现了设备完好率10个百分点的提升;E清洁在单位面积清洁开支减少10%的情况下,将客户满意度提升了5个百分点。

彩住宅与彩车位

2015年,彩生活推出“彩住宅”产品,2017年推出“彩生活车位”产品,帮助开发商解决库存痛点,加快新房销售速度。截至2018年12月31日,“彩生活车位”累计销售4150套,带动增值业务之中的销售及租赁协助收入同比增长175.2%至1.47亿元。

彩富人生

截至2018年12月31日,彩富人生增值计划累计成交金额约为177亿元,平均投资期限由去年同期的0.47年延长至0.87年,贡献人民币38.4百万元收入。

彩惠人生

2018年3月31日,彩生活将社区新零售模式与交纳物业管理费的场景结合,推出新平台“彩惠人生”,主要以买商品送物业费的方式,颠覆传统的物业收费模式。截至2018年12月31日“彩惠人生”累计成交182.5万单,累计成交金额为7087.7万元,为26万个家庭减免了3620万元物业管理费。

延伸阅读:

年报显示:2018年,彩生活的营业收入约36.14亿元人民币(单位下同),同比大增121.9%;归属于母公司股东的净利润4.85亿元,同比增长51.3%。

在现金和负债方面,截止2018年12月31日,彩生活的经营活动净现金流入约5.26亿元;净负债率为19.1%,较半年报下降6个百分点。可见公司现金储备充裕,整体财务状况较为稳健。

此外,从年报披露的数据来看,2018年,彩生活的生态圈建设取得战略性进展,多项业务领先同业公司。

新委聘面积增长行业领先,品牌优势凸显

对于物业公司而言,目前,传统的物业管理服务仍然是公司收入和利润的第一大来源。2018年,彩生活的合约管理面积实现了高速的内生增长。

一方面,通过收购万象美物业管理有限公司,彩生活不仅建立了覆盖不同档次,不同业态的服务体系:布局住宅物业,进入高端物业和商业物业市场,而且以此实现品牌形象以及市场知名度的提升。因此,第三方新委聘的面积在这一年也实现了较快增长。

2018年,彩生活通过第三方新委聘(包括独立第三方开发商、业主委员会委托管理)新增获得管理面积约7239万平方米,同比增长38.7%。如果与在年报中公布相应数据的同业公司相比,彩生活的这一新增面积领先同业,品牌优势以及市场竞争力凸显。

根据年报数据显示,2018年,雅生活服务(03319)来自独立第三方新委聘的面积约4835万平方米;碧桂园服务(06098)来自独立第三方物业开发商开发的物业面积约2270万平方米。

基于合约总建筑面积的快速扩张,截止2018年底,彩生活管理总建筑面积约5.54亿平方米,为2,709个社区提供服务,管理项目遍布中国268个城市。

值得一提的是,自2018年开始,物业公司爆发上市潮,多数公司计划将过半的募资额用于收购扩张。如此也令“水涨船高”,物业公司的收购价格快速上升。相较于房地产行业,目前,物业行业的市场集中度较低,物业公司都希望抓住近几年的并购窗口期扩张规模。

在物业公司激烈的规模争夺战中,率先进行平台输出的彩生活,已经步入轻资产扩张阶段。数据显示,截止2018年12月31日底,彩生活在平台输出战略指引下与95家企业达成合作,合作面积约5.69亿平方米。加上合约管理面积5.54亿平方米,彩之云平台服务面积已经达到11.22亿平方米。

增值服务用户规模、盈利质量行业领先

目前,物业公司都在布局增值服务板块,希望这一业务成为公司未来业绩增长的新引擎。彩生活率先在这一业务进行探索。继在2017年取得显著成绩后,2018年,彩生活的增值服务板块表现更加亮眼,盈利质量优于同业,助力公司全年业绩站上新高度。

得益于平台服务面积的规模增长及微信等轻应用端口的拓展,截止2018年12月31日,包括彩之云在APP、微信等端口的所有注册用户,以及生态圈企业的注册用户在内的彩生活生态圈注册用户突破2640万,活跃用户达1399万,活跃度为53.0%。

用户规模增长促进平台交易额的提高。2018年,彩生活平台交易金额约94.48亿元,同比增长24.1%,带动增值服务的收入同比增长47.5%至约4.08亿元,对利润的贡献达到3.09亿元,占比达到33.6%。同时,2018年彩生活增值业务的毛利率同比增长72.3%至3.91亿元,毛利率提升13.7个百分点至95.7%。

2018年3月,彩生活推出了社区新零售产品——“彩惠人生”,自此,该公司增值服务的核心产品除“彩富人生”、“彩生活车位”外,又添一员。

具体而言,截止2018年12月31日,已有26万个家庭在“彩惠人生”平台上进行了交易,通过约182万个订单创造了7088万元交易额,冲抵了3620万元的物业管理费;“彩富人生”增值计划累计成交额约17.70亿元,平均投资期限由去年同期的0.47 年延长至0.87年,贡献3840万元的收入。

相比于前述两个产品,“彩生活车位”在2018年的表现更胜一筹:彩生活车位累计销售4150个,驱动销售及租赁协助收入同比大增175.2%至约1.47亿元。这是彩生活增值服务增长的主要来源。

在业务快速发展的同时,彩生活增值服务的盈利能力也处于高位,在行业内保持领先水平。以一组数据对比来看,2018年彩生活、碧桂园服务、雅生活服务的业主增值服务收入分别约4.08亿、4.17亿、2.89亿,毛利率分别为:95.7%、66.1%、50.9%。彩生活业主增值服务板块的毛利率远高于其他公司。

除了核心产品表现优异,2018年,彩生活的生态圈建设也硕果累累。截止2018年末,已有超过40家生态圈企业参与社区服务业务,共同探索基于多样性社区场景的增值服务拓展。

例如,目前e电梯平台上电梯数量超16万台,为全国最大的电梯保有量平台。2018年8月,e电梯联合人保等国内著名的9家保险企业形成共保体,共同推出“智慧电梯安全保障险”,将电梯维修这一涉及多方,责任主体难清的事项变得像和车辆出现故障报保险一样便捷,今年初已首次落地保单8000万元。

总体而言,彩生活2018年业绩靓丽,多项指标行业领先,随着公司继续以“平台输出”形式进行服务面积的扩张,以及“北斗七星”:E安全、E维修(包括e电梯)、E能源、E清洁、E绿化、E缴费、E投诉七大服务板块的订单化推进,实现基础物业管理职能的平台化,公司的增值服务板块及整体业绩增长空间值得期待。

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