物业维修管理探析

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摘要:本文以物业损坏的程度为依据对物业维修工程进行了分类,在简单分析影响房屋使用寿命因素的基础上,总结了物业维修的基本特点,依据物业维修的特点对如何做好物业维修的管理工作,合理延长物业的使用年限提出了一些建议。

 作者: 秦永红 向莉

物业维修是指对物业的养护、维修和改建,具体地说是对物业的日常养护,对损坏物业的维修,以及对不同等级物业功能的恢复、改善、装修,同时结合着物业维修加固,增强物业抗震能力等。

以物业损坏的程度为依据,按物业的工程规模,物业维修可分为不同的类型:

(1)小修工程。凡以及时修复使用过程中构、部件的小损小坏,少量用工,综合平均费用为所修房屋现时总造价的1%以下,保持房屋原有完损等级的日常养护工程为小修工程。
(2)中修工程。中修工程是指房屋少数部位已损坏或不符合建筑结构的要求,只牵动或拆换少量主体构件并需要进行局部维修,一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下,仍保持原房屋规模和结构的工程。
(3)大修工程。大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或房屋设备,但不需全部拆除,一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上的工程。
(4)翻修工程。翻修工程是指已失去修缮价值,需要全部拆除,另行设计,重新建造或仅保留原房的一小部分且利用少数主体构件进行改造的工程,翻修工程的费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。

一、物业维修管理的特点

1.由于房屋使用期限较长,在使用中由于各种自然或人为的因素影响,同一结构房屋的使用功能减弱的速度和损坏的程度是不均衡的,当损坏发生时随时都可能进行小修、中修、大修、或翻修,因此,物业维修管理工作大多是经常地、不定期的。

2.由于物业的各个部位,如结构、防水及零星构筑物部件等都可能会有不同程度的损坏,这就决定了损坏项目的多样性和维修工程的分散性,这就使得物业维修工作点多、面广、量大。同时对维修工人提出了较高的技术要求,工人需要根据维修项目的情况变换修理技术、工艺和方法。

3.物业维修工作由于要保持原有的建筑风格和设计意图,只能在原有房屋基础上进行。尤其对一些具有历史纪念意义的房屋维修,要达到与周围环境相协调其维修就受到了更大的限制。

4.物业结构、设施、设备的多样性,决定了其维修技术工种的复杂多样性。对物业维修管理工作人员来说,由于要涉及到维修工作的安全性和及时性等诸多方面的因素,与不同工种之间的密切配合就显得尤为重要。所以,对管理者的综合素质如适应能力、技能技艺等就都有较高的要求。

5.根据商品经济的价值规律,物业公司提供服务应获取适当利润。所以,物业维修所投入的建材、劳务、机具、管理等应该是一种有偿服务,而其费用由业主和使用人来承担。这就要求物业维修工作应“能修则修、应修尽修、以修为主、全面保养”。

二、做好物业维修管理工作的建议

物业维修管理是人们从事生产、生活等各类活动必不可少的物质条件,目前它已经形成了社会的巨大不动资产。如何合理延长物业的使用年限,降低其在使用过程中的损耗,已成为探索改进物业维修管理模式,提高物业维修水平的重要课题。对此,笔者有以下建议:

1.为了能及时发现物业的损坏状况,分析产生的原因,积累经验,掌握其规律性,达到延长物业的使用年限的目的,物业维修工作应该进行适时检测。检测一般是用工具或仪器以及人的观感来检查物业的现有状态,它包括对物业及其附属设备的性能状态或运行状况的检查测定,如对物业漏渗的检查、对电梯运行状况的检查等等和对物业性能及运行状况进行判断时所进行的定期检测,如根据经验对房屋结构可在3―5年检查一次,重点观测结构的变形、腐蚀、沉降、损坏等状况。目前我国还没有进行定期检测,一般都是当损坏严重时(如结构明显损坏,强度不足,非修不可时)才进行检查鉴定。而在日本、美国定期检测已成为一项制度,所以,为了及时了解物业受损情况,防患于未然,应建立定期监测制度。

2.目前从事物业维修工作的大多是农民工,普遍缺少服务理念和维修技能。 为了提高他们的综合素质,应该加强规范化管理,实施标准化、优质化的服务,提倡“换位思维”的内涵型发展道路;同时应制订培训计划,开展技术交流,如参加各种专业学(协)会开展的交流活动、专题讲座等无疑会加速他们对知识、技能的掌握。

3.物业管理部门应做好广泛宣传工作,向住户大力宣传用房、爱房知识,使大家对物业损坏的危害性引起足够重视,自觉维护身边的环境,尽量减少物业维修的发生。

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