物业管理行业的高估值从何而来

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由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院主办,中国房地产TOP10研究组、中国指数研究院承办的2019中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十七届中国房地产投融资大会在北京隆重召开。会议发布了2019中国房地产上市公司研究报告和2019中国优秀房地产上市公司名单。中信证券首席分析师陈聪发表题为《物业管理行业的高估值从何而来》的演讲。

物业管理行业的高估值从何而来

大家下午好!

物业管理这个行业,跟开发行业血脉相连,但是本质不同。

什么叫血脉相连?中国物业管理行业目前十几家上市公司,其中绝大多数都有开发背景,都来自于开发商的某一个业务部门,都在历史上承接了开发商大量的项目,也把开发商自身培育出来的品牌作为自身的品牌,所以今天物业管理板块的存在无法离开开发企业的支持,而开发企业的支持的确对绝大多数物业管理公司来说意义重大。这个行业还是面临盈利的挑战,比如说单位员工成本的上升,比如说整体上行业面临着法律法规的挑战,但是在开发商的支持之下,绝大多数物业管理公司的利润率比较高,在整个服务行业里面也算是利润率相对比较高的板块。另外一方面,由于发展商的支持,绝大多数物业管理公司在管规模持续的扩张,确定增长性,这件事情也使得整个资本市场大量的投资者对此全新板块充满信心。我个人认为跟开发商大力的支持密不可分。

但我们也说这个行业其实跟发展商本质不同,如果我们完全用发展商的经营思维去看这个行业,去研究这个行业,去经营管理这个行业的话,必将会遇到巨大的挑战。

当然,这个行业是一个好行业,如果不是一个好行业的话,以目前的市值规模和成交规模,我们作为券商分析师、投资人也不会对它有如此的关注度。

首先,这个行业市场大。据统计,全国的基础服务市场超过6000亿元,如果我们认为一个企业的管理半径非常有限,可达至的市场潜在的规模也有千亿。尽管对十几万亿的房地产开发规模来讲,这个数据看起来似乎并不大,但是这个数据是稳定的持续增长的行业,有几千亿的蛋糕不小了。

第二,品质升级拓展空间大。直到今天除了深圳以外,绝大多数城市的物业费平均水平都非常低。还有大量的小区根本就没有物业管理公司,另外绝大多数城市的小区物业管理费都在2块钱以下,这就使得整体上品质升级、服务升级、价格提升的空间很大。

第三,从物业费和房价的比例,或者说物业费和租金的比例来看,我们国家的比例比世界上绝大多数国家和地区都要低一些。物业管理几乎成为房地产相关的消费领域里面收费最低,服务上升空间最大的领域和板块。

第四,行业集中度提升空间大。虽然这个行业最近增长的很快,1亿平米的在管面积就算很大了,但是这个行业的总量有超过200亿的在管面积。房地产开发行业集中度已经没有那么低了,物业管理行业集中度非常低。

这个行业经常不被大家关注的是人均创收的提升空间非常大,算上外包人员的话,物业管理几乎是人均市值收入利润最低的社会服务业之一,你雇佣相同的员工,创收也好、市值也好都远远低于火锅店这样的行业。

这是因为大量非标准化的服务到目前为止没有得到有效的定价和计量,这件事情会不会发生改变?随着科技的应用、增值服务的推广、收费模式的变化、社会的进步,我们相信迟早有一天这些具备市场影响力的品牌提供的服务是可以被定价的,可以被计量的,人均创收的提升空间是比较大的。

而且这个行业区别于海外同行的重大的不同点在于公共空间的利用程度、提升程度比较大。为什么说只有在中国这个行业才可能诞生出超大市值的公司。中国的居住形态、商业文化、社区氛围,乃至政府的监管规定一方面赋予了物业管理公司极大的施展舞台,另外一方面也给予了物业管理公司极大的小区治理的便利度。尽管绝大多数公共空间理论上来说的确是业主所享有的,但是在治理和开发收益的过程中物业管理公司当然也可以获得大量的佣金收入,这一点是海外同行所不可能具备的。

与此同时,增值服务体系发展空间大。如果没有增值服务的话,我们相信这可能是一个没有规模经济的行业。因为随着人工的增加,管理的难度越来越大,很难做到整个行业持续的进步。或许你能获得开发商持续的定单,但是你很难说这是一个规模经济。我考虑到增值服务之后,相信具有总部和同业的品牌可能是规模经济。

同时,我们对于行业也有几点建议。

囤积在管面积并没有意义,在提升服务品质的同时增加在管面积才意义显著。我们一直坚持在管面积不是一种资源,在管面积很容易被当成一种资源。在管面积不是资源,在管面积不是储备,它是品牌服务的短期载体,它是信任度的体现。我们相信争夺优质的在管面积,存量五房在管面积的普遍切换十年内就会发生,换句话说你我住这个资源也不是有序的,换句话说持续的东西才叫资源,如果三年以后不是你的不能叫资源。

并购不是灵丹妙药。我们并不反对并购,这个市场有很多并购的好主意,并购一些具备专业能力的物业管理团队,尤其是在一些细分的领域,比如说高校物业、比如说场馆物业等等,一些细分领域通过并购是有一些好机会的。再比如说你可以并购一些可以显著提升经营管理效能的楼盘,同时增加区域的服务密度,有助于增值服务的展开,这或许也是明智的。总体而言,我们相信并购不是这个行业发展最好的路径,相对而言,轻资产的拓展新楼盘,无论是存量盘还是新盘可能更加明智。

重视人才,重视科技不是空话。房地产行业也是一个重视人才、重视科技的行业,但是资源的周期属性使得科技的作用没有那么大。对物业管理行业来说,科技不是可有可无的东西,科技是未来致胜的根本,是这个公司能不能在未来十年立足的根本。我们相信大量的科技投入,即便计入费用也是合适的,今天的挑战在于绝大多数物业管理公司并没有能力单独的成立科技的业务条线,给予相关的人员必要的考核激励。包括阿里、腾讯、百度在内的公司在社区的智能应用、物联网,包括一些新的领域做了很多的探索,究竟是这个行业的圈内人能够在科技应用方面走得更快一点,还是说有新兴的力量会颠覆整个社区的生态,我们拭目以待。

成本中心,品牌中心的思路要不得。在过去20年物业公司作为成本中心、品牌中心存在,也为开发商立下了赫赫战功,由于物业的存在,使得很多开发商的产品更加好卖,由于服务档次的提升,使得新房产品获得溢价,这的确是历史的功劳。从今天往后走很难把这样的思路一直延续下去,我们断言如果你持续的不考虑业务的分拆,而只把物业公司视为开发商的成本中心、品牌中心的话,相信未来你会失去一个很大的机会,因为这个行业是一个更值得长期去看待的行业。

我们相信,过去十年的房地产时代,房地产的投融资,尤其是投融资的重点很多集中在股权融资、债券融资上,未来的时代很可能是分拆的时代,不仅仅是物业管理服务,或许在其他的轻资产服务板块,对于这个行业的参与者来说,对于融资的提供者和融资的中介来说或许都有非常广阔的投资机会。

以上是我们的一些观点。谢谢各位!

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