中国物业管理现状及对策

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[内容摘要] 本文主要从物业管理的行业现状入手,深入剖析其存在的问题及原因,并根据这些原因,分别从政府、企业、社会三个方面具体有针对性地提出这些问题的解决方案,以期引起共鸣并进行更深层次的探讨,共同促进我国物业管理行业的发展繁荣。

 

所谓物业管理,就是指物业管理企业接受业主委托,依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护,对它周围的环境和公共秩序进行管理,并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命,使其保值增值,而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。国家《十五计划发展纲要》中,已经明确地提出,要规范发展物业管理业。

一、我国物业管理现状

自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来,物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示,目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理,全国物业管理企业已超过2万家,从业人员突破200万人。深圳物业管理企业则有1200余家,从业人员达15万,年创产值45亿元。目前我国物业管理发展迅速,物业管理类型多,涉及各个领域,约11大类,其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时,我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。

与物业管理发达国家相比,由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响,我国物业管理覆盖率仍然偏低。据统计,到2005年底,全国实有房屋建筑面积1035459万平方米,实行物业管理的有138861.88万平方米,实行物业管理率仅为13%,其中,实有住宅建筑面积417331万平方米,实行物业管理的有82485.65万平方米,实行物业管理率为20%。

从我国物业管理的发展实践看,南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快;北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明,经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

二、物业管理存在的问题

1、体制问题

从体制上考察我国两万余家物业管理企业,80%以上的是国有体制;如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析,全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业,20%属于房管所或后勤单位改制,只有10%属于产权自主型的物业管理企业。以深圳为例,在深圳18家首批国家一级物业管理企业中,17家是国有或国有参股(实际掌控一切生杀大权),1家是民营上市股份公司;而且18家企业清一色是开发商自办(有2家属于房管所改制或部门单位自办企业,但目前企业发展权在开发商手中)。为什么会出现这种现象呢?据分析主要一个原因就是以前“自建自管”的延续,另外就是开发商出于自身利益的考虑,因为优质的物业管理已成为售楼中的一个卖点。

2、法律法规滞后,体系不完善

我国物业管理行业的立法明显滞后:20年的时间,没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下,国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年,而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年,中间有13年是法规空白期。由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导,各部门在制订法规的过程中,往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上,存在许多不足之处。因此,总的来看,目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展,存在着立法层次不高,法律体系框架未形成,缺乏系统性和综合性等问题。

3、政府职能的问题

首先,政企没有完全分开,企业无法独立运作。深圳市有一批物业管理企业,其效益、品牌都堪称一流,也颇具规模,改制条件已成熟,企业的经营者、员工都强烈要求改制,结合自身实际情况选择经营者和员工持股市,然而改制方案长期被卡在上级管理部门。不予批复的原因何在?某些领导者一语道破天,“你们都去搞持股经营了,我还管什么?”;其次,政府职能错位或越位,政府仍习惯于对企业经营活动直接干预;第三,管理层、管理部门过多,物业管理手续繁杂,往往一个小区的物业企业要应付20多个部门的检查管理。以物业管理收费为例:既要报物业主管部门的资质检查证书;又要按照物价部门规定的等级打分确定收

费标准,还要邀请行业主管部门、物价部门到小区现场查验通过,最后才能确定收费标准,领取收费许可证,一个许可证往往需要几个月乃至半年的时间。

4、市场化程度不高

首先,物业管理项目的获取大多是暗箱操作,市场竞争机制还未真正形成。作为市场主体的业主对物业管理缺乏足够认识,业主委员会组建难度大,自治能力弱,作用还未真正发挥。而且,物业管理企业与建设单位、房管单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系,“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。物业管理还没有形成有利于竞争的统一的市场。以北京市为例,北京的物业管理存在许多不符合市场化的问题,一些物业管理企业在物业管理专业方面不很在行,但因为是某个开发公司的下属企业,或者是某几个开发公司合资组成的股份企业,管理项目不愁没有。另一些物业管理企业则更有手段,他们充分利用各种政策、管理方面的漏洞,以非市场化的手段进行暗箱操作,争夺市场。

其次,市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。其基本做法是政府定价或制定指导价,建设单位补贴,多种经营、以副补主。物业管理服务费标准偏低、收缴率偏低的结果,直接导致物业管理企业长期亏损经营、无发展后劲。物业管理长期低成本运作,使服务质量难以有本质提高,形成了制约物业管理发展的“瓶颈”。

5、物业管理从业者的素质问题

物业管理行业从业者素质偏低,管理服务不到位。由于物业管理是一个新兴行业,目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,物业从业人员良莠不齐。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设,既不经常开展职业道德教育和专业技术培训,又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准,使管理服务的观念、内容、质量很难到位,管理水平不高,服务质量不好,甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业,虽然名字变了,牌子挂了,但观念上变化不大,机制上转换不到位,仍沿用计划经济体制下行政型管理模式,摆不正自己与产权人、使用人的位臵,习惯于以主人自居,对产权人、使用人发号施令,产权人、使用人的应有地位得不到尊重,利益得不到保障。

三、物业管理的对策

(一) 政府方面

1、物业管理重在立法

根据我国物业管理立法的现状,按照法律、法规的调整对象,结合我国物业管理行业的特点及面向未来的发展要求,物业管理的法律体系应包括以下几个方面:

从物业管理业务来看,一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章;二是建立设备设施管理法律、法规及规章;三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章;四是建立保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。另外,完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域,使物业管理的各项活动均有法可依。以住宅区物业管理为例,有多层、高层、别墅区、度假村、特殊住宅区等多种类型,在住宅区物业管理条例的精神下,分别制订出上述类型物业的管理办法,组成物业管理法律体系的子系统。再从市场主体来看,还应建立物业管理行业管理办法、物业管理企业管理办法、业主委员会管理办法等。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行,使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。

2、政府职能的转变

我国已经加入WTO,为适应世贸组织的规范和要求,提高我国物业管理行业的整体水平以应对未来国际化的竞争,我国房地产管理部门和物业行业的相关主管部门必须以世贸组织规则为参照系数,将管理体制和运行机制与国际惯例接轨,服务水平和服务效率向国际水平看齐,积极转变政府职能,真正成为物业管理市场的宏观调控者、法规的制定者、公平竞争的维护者,为物管企业创造良好的发展环境。一是政府和企业一定要彻底分开。政府要加强服务意识,为广大企业营造良好的发展环境,提供宏观的政策支持与引导。例如实行物业管理服务价格由市场机制自行决定,政府不对市场行为进行干预。二是减少管理部门和管理层次,加强物业管理相关各部门之间的协调运作,实施科学管理。三是要建立物业管理市场准入制度。

3、加强物业管理市场的培育

限制开发商盲目组建自己的物业管理公司,鼓励开发商从社会上聘请那些经

过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司,引进竞争机制,促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。

(二) 企业方面 物业管理企业建立现代企业制度,是加入WTO后参与物业管理行业国际竞争的必然要求。要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求,对物管企业实行规范的公司制改革。

1、物管企业的经营与发展

由于受物业管理市场不规范、法制法规不健全、物业管理消费观念不强、物业管理市场化程度不高等因素影响,目前,整个物业管理行业还处在非常艰难的求生存阶段,低利润高风险导致物业管理企业经营如履薄冰。首先,由于物业管理市场没完全放开,许多物业公司还受制于开发商,只能依赖于开发商的发展而发展,开发商经营的好,不断开发新项目,物业公司才可以不断接管,逐步壮大;其次,由于政府定价或制定指导价,物业管理公司不能量入而出,在达不到规模效益的情况下只能是亏损;再者,由于法规不完善,物业公司、业主和开发商之间权利责任不明确,导致物业经营的纠纷不断,严重影响物业管理公司的身誉和效益。基于以上原因,现阶段的物业管理发展战略只能是立足现实,利用一切可以利用的资源,开展多种经营,以求得更大的生存空间。

第一、由于作为一个独立的企业法人,过去的那种靠发展商断断续续的不规范的补贴模式已不再适应行业的发展,必须建立一个规范的基金运作机制,由开发商一次性补贴各种大修及物业管理启动资金,断绝对开发商长久的依赖关系。

第二、开展多种经营,以弥补物业管理中资金的不足。有了造血功能,反过来物业公司又可以加大对小区的投入,使物业管理真正形成经营性的良性循环。由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势,又存在巨大的市场需求,所以如果经营得当,将会得到很好的回报。

第三、不断开拓物业管理的市场领域。充分发挥物业管理的综合管理和专业化管理的优势,不断开拓物业管理的市场,将所有可能实施物业管理的物业类型都力争纳入物业管理范畴。

2、企业经营的风险意识

虽然对风险的防范属于企业经营发展中一直存在的问题,但物业管理行业的

高风险性使我们不得不把对风险的防范专门列出重点探讨。物业管理企业在目前这种责、权、利不相称的情况下,如何树立风险意识,防范和化解潜在的巨大风险,以维护自身的合法权益,保证企业的生存乃至发展,是物业管理行业亟待探索和解决的问题。

首先,要明确物业管理委托合同。在合同中,企业务必要把握细节,明确哪些该做,哪些不该做;哪些是常规服务,哪些是特约服务;权利与义务是否对等,自身的合法权益在合同中是否得到保护等等。例如,物业管理的保安工作,应在合同中明确只是协助和配合本地公安机关维护公共秩序,而不承担人身安全、财产保障责任。如根据《广东省保安服务管理条例》,保安中的权限受到明确限制,保安连查验来访者身份证的权力尚不具备,又如何能担负起保障业主生命、财产安全的重任?在行业的法规尚待完善的情况下,委托管理合同是争议进入法律程

序的重要评判依据,因此合同的责任条款内容是相当重要的,一定要认真审定。

其次,完善内部管理,防患于未然。对于企业来说,练好内功是根本所在。物业管理企业一定要健全内部规章制度,完善组织架构,合理设臵岗位,把好人员招聘关,系统地对员工进行培训,在员工的思想中树立风险意识。如果企业的管理工作存在漏洞和失职,万一发生事故,那时物业公司就有可能会承担巨额经济赔偿的风险。只要企业尽职尽责地履行自身的义务,那么即使不能杜绝事故,也能最大限度地避免因管理失职而导致承担巨大责任,从而把经营风险降到最低。 譬如在车场管理中,可以通过采取一些有效的手段,来降低可能发生的风险。如保安员在指引车辆停放时,便对车身四周进行巡视,发现有破损等问题及时向车主指出,以避免产生麻烦和纠纷;在停车场,车场进出的登记一定要完整、齐备。如果企业把预防措施做好,管理工作做足,即使发生了丢车事件,企业也能把赔偿的风险降至最低。

第三,购买商业保险,保障多方利益。物业管理公司要做到万无一失,最好是购买财产一切险、公共责任险等。但这需要支付一笔不菲的保险费用,而且购买时一定要取得业主的同意。虽然保险可在一定意义上保障物业公司减少或免受重大经济损失,但失职和管理不完善而造成的信誉损失是无法用金钱来衡量的,因此物业公司应当踏踏实实地做好本职工作,尽职尽责地履行合同义务,这才是最根本的保障,也是最积极的规避风险的行为和方法。

(三)社会方面

一是物业管理协会应积极有效的发挥作用。物业管理协会是政府和物业管理企业之间的桥梁。政府职能进行转变,许多本不该有政府管理的职能都移交给行业协会。按WTO规则,政府不能单独对本国企业在政策上给予特殊优惠,但政府通过行业协会这一载体给予企业适当的政策倾斜确是允许的。物业管理协会负责制定并监督执行行业公约,建立行业自律机制,组织制定并实施行业标准,维护公平竞争。

二是要逐步提高物业管理从业人员的素质,多种渠道、多种形式培养人才,为物业管理持续发展提供人才资源。发达、完善的物业管理市场,取决于训练有素的物业管理专门人才。要提高物业管理人员的专业技术水平,一方面要抓好上岗培训。要按照建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》的要求,制定计划,分期分批对各类人员进行专业培训,经考试合格后持证上岗。另一方面要抓好学历教育。各高校应该适应市场需求,培养大批物业管理行业急需的高素质人才。另外还可以通过理论研讨等形式,提高物业管理人员的理论水平和业务素质;通过组织物业管理人员到国内外考察 ,学习借鉴国外和其他省市物业管理的经验,取人之长,补己之短。加速提高物业管理服务的水平和质量,努力为人们创造更加舒适、优美、安全的生产、工作和生活环境。

三是社会公众应客观公正的看待物业管理这一新兴行业,加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视。物管企业本身也应加强与业主之间的沟通及自我宣传,使整个社会对这一新兴行业都有正确的认识,逐步消除行业行为发展中存在不规范而造成的负面影响,令每一位消费者及社会各方面都积极地参与物业管理,以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为,推动行业整体进步。 四是广大业主应更新观念,顺应我国房地产体制改革与发展的大趋势,增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。同时广大业主还应根据有关法律法规约束自己的行为,避免由于主观意识上的落后造成自身与企业正当的管理服务行为不相协调,从而使双方的利益受到不必要的损失。

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