机关物业设施设备维护标准

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机关物业中心设施设备维护工作质量标准

一、维修时限

急修15分钟内到位,8小时内修复,若不能,要有紧急处理措施,并对服务对象做出合理解释,做出限时承诺。小修2日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。

二、房屋、共用设施、设备维护与管理

巡检

  1. 每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次,掌握房屋设施设备完损状况,对完损程度做出评价。
  2. 每半年检查巡视1次房屋主体结构,发现质量问题及时向产权单位或服务对象报告与建议。根据产权单位或服务对象的委托,组织维修工作。
  3. 冬、雨季和天气异常时,安排组织房屋设施巡视,对质量较差,易出问题的部位重点检查。每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等,疏通雨水口、落水管等。
  4. 每日巡视1次办公楼和住宅小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等。每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次。
  5. 巡检做到有记录,有反馈。巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告产权单位或服务对象。

油漆粉饰

  1. 木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰。5年油饰1次。
  2. 钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰。铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉。上述部件应3年油饰1次。
  3. 楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。

给水设施

  1. 饮用水水池(箱)每年消毒1次,操作人员具有相应操作资格,按照程序操作,清洗时无二次污染。表面和支架不锈蚀,漆膜脱落处及时修补,保持池体结构完好,无渗漏。每3个月检查保养1次水池(箱)人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门。
  2. 保持泵房清洁卫生,地面排水畅通,每3个月(结合清洗水池)清洗1次泵房。水泵运行正常,各种仪表指示稳定正常,阀门开关灵活,发现滴漏及时维修。消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵,每月启动1次,保持水泵能正常运行,每月检查1次消防泵及管道阀门,使之处于完好和正常开启状态。水泵运转部件经常加油,保持润滑灵活。
  3. 楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复。

排水设施

  1. 化粪池每年清理1次,出入口畅通,井内无积物浮于面上,池盖无污渍、污物。
  2. 楼面落水口等开裂、破损等及时更换。
  3. 每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾,拔出沟内生长的杂草。排水畅通,无积水。
  4. 地下管井堵塞及时疏通。

供配电系统

  1. 建立和完善有关规章制度,包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度。
  2. 值班人员具备变配电运行知识和技能,具备上岗资格,持有上岗证书。
  3. 保持配电房清洁卫生,每周清扫地面及擦拭配电柜表面,要求地面干燥无积灰,配电柜表面无污渍。
  4. 每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况,并定时抄表做好记录,出现异常及时处理。
  5. 每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养。每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养。保证正常电力供应,限电、停电按规定时间通知服务对象。每年检测1次保安接地电阻。每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度。每年检测2次配电房内消防器材,保持消防器材完好。妥善保管高压操作工具,并每年送供电部门检测1次。
  6. 潮湿天气时,采用安全有效措施,保持配电房内主要电器设备干燥。
  7. 每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害,如发现马上采取措施杜绝。
  8. 每日填写运行记录,建档备查。

弱电系统

  1. 操作人员受过专业培训,持证上岗。
  2. 工作时认真负责,精神集中,对异常情况能及时识别。发现异常,及时处理。
  3. 有切实可行的维修保养计划。保养、检修及时。
  4. 对相关设备、设施定期进行调试,使系统处于最佳工作状态。
  5. 工作、维修、养护有记录,特殊系统、设备的进入经过授权,密码有有效保护。
  6. 分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态,定期对各类信息、数据进行统计分析,形成日、月报表。

避雷接地系统

每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护。在大雷雨过后也要及时对系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

电梯运行与管理

  1. 安装、维修、保养人员均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗,并定期参加复审。建立健全电梯管理制度,至少包括:《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位责任制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。
  2. 电梯及其安全设施每周不少于1次,进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养。每年电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试。年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告。每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验,负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。
  3. 保持电梯机房清洁,每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面,地面无积灰,控制柜、主机表面无污渍。保持电梯机房消防设施完好。每年检查2次电梯井底,清除垃圾杂物。

共用空调系统

  1. 保持主机房及主机清洁,至少每周清洁1次,要求主机和控制柜表面无污渍。
  2. 根据运行及设备状况,对空调系统及其附属设施进行清洁、保养和维护。
  3. 每年清洁2次出风口机,每年全面检查2次主机房消防设备,保持消防设备完好,控制柜内线路每年吸尘2次。
  4. 空调维护及运行时每日填写运行记录,建档备查。

道路、停车场(车棚、车库)及配套设施

  1. 加强道路维修与养护,制定详细的道路维修养护计划,按照合同约定实施。
  2. 保持管辖区内道路畅通,路面平坦整齐,排水畅通。
  3. 设立报修渠道,并有巡查制度,专人负责,发现损坏及时修补。
  4. 停车场、棚、房完好无损,有大、中、小修计划。
  5. 停车场内照明设施完好,通道畅通无阻,配备必要的消防设备,符合停车场规范要求,便于管理和车主停放车辆。

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