蓝光嘉宝在港再次递交招股书

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知名物业蓝光嘉宝,在延期登陆港交所之后,又将最新的数据写进招股书,并重新递交。在通过聆讯后却没有如期招股,选择延期上市的蓝光嘉宝,此次招股书更新主要将截至2019年6月30日止的运营数据进行更新。从各项业务数据上看,蓝光嘉宝过去半年的业绩依然保持较好的增长。

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在各家物业管理公司集中发布2019年中期业绩的时候,延期登陆港交所的蓝光嘉宝,也将最新的数据写进招股书,并重新递交。在通过聆讯后却没有如期招股,选择延期上市的蓝光嘉宝,此次招股书更新主要将截至2019年6月30日止的运营数据进行更新。从各项业务数据上看,蓝光嘉宝过去半年的业绩依然保持较好的增长。

招股书显示,截至2019年6月30日,蓝光嘉宝在管总建筑面积约为6330万平方米,较2018年末6060万平方米增长近300万平方米,增幅为4.46%。2016年至2018年期间,在管总建筑面积年复合增长率为58.2%。

虽然在管总建筑面积在2019年上半年的增长幅度不大,但在营收方面,蓝光嘉宝实现大幅增长,2019年上半年营收达到约9.33亿元,较2018年同期约5.88亿元增长58.8%。与其他多数有开发商背景的物业管理上市公司相同,蓝光嘉宝收入来源主要也来源于三大方面:物业管理服务、咨询服务以及社区增值服务。

其中,截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日,物业管理服务营收分别约为3.82亿元、5.79亿元、9亿元以及5.49亿元;咨询服务营收分别约为1.49亿元、1.62亿元、2.31亿元以及1.91亿元;社区增值服务营收分别约为1.27亿元、1.82亿元、3.33亿元以及1.93亿元。在实现营收增长的同时,蓝光嘉宝亦实现毛利率的增长,截至2019年6月30日,实现毛利率33.9%,较2018年末增长0.7个百分点,较2018年同期增长0.6个百分点。需要注意的是,蓝光嘉宝自2016年至今的毛利率水平还算平稳,前述四个时间节点中,毛利率分别为32.4%、36.4%、33.2%以及33.9%。

蓝光嘉宝在招股书中表示,2016年至2017年主要由于通过服务流程标准化及采用技术解决方案控制劳动力成本,随后毛利降低主要由于2017年下半年新收购公司毛利率较低,以及2018年平均物业管理费降低所致。

同样,得益于蓝光嘉宝近年持续对外拓展业务,其对于母公司蓝光集团的依赖在逐步降低。2016年、2017年及2018年以及2019年上半年,蓝光集团开发的物业分别占在管总建筑面积的77.8%、54.7%、44.2%及42.9%;来源于蓝光集团的收入占比分别为32.5%、28.8%、21.7%以及21.3%。多渠道的物业管理面积拓张来源,让蓝光嘉宝既可以扩大业务规模,同时也能提高其市场竞争力。数据显示,于2016年、2017年、2018年及截至2019年上半年,就第三方物业开发商开发的物业而言,蓝光嘉宝的中标率分别约为53.3%、48.1%、59.0%及56.14%。

对外拓展的另一个好处,就是蓝光嘉宝可以有效淡化区域单一集中的风险。数据显示,四川省营收贡献占比从2016年的82%逐步降至2019年6月底的59.8%。另一方面,蓝光嘉宝在规模扩张的同时,资产负债率基本保持稳定,四个时间节点分别为62.8%、59%、63.3%以及65.2%。

据蓝光嘉宝测算,在上述时间内,总资产回报率和股本回报率分别为14.5%、17.5%、23.4%、29.4%以及39%、42.7%、63.6%、84.5%。可以看出,过去几年时间里,蓝光嘉宝在经营业绩上基本保持快速增长的趋势。但是,蓝光嘉宝的港交所登陆之旅却不是一帆风顺。

蓝光嘉宝于2018年下半年从新三板摘牌,并于2019年3月首次向港交所递交上市申请书,经过3个月审核,招股书便通过聆讯。

但是蓝光嘉宝并没有如期循例开簿招股,连原定于6月27日举办的上市发布会也取消了。彼时,蓝光嘉宝相关人士回应称,有些程序出了技术上的问题,因故延后了。有传闻称,蓝光嘉宝发行价定价过高,有基石投资者缩单导致发行延期。事实上,在最初的风口过去后,资本市场确实对物业管理公司的估值也趋于理性,市场上已有的不同物业管理公司股价也出现不同的走势。

若以彩生活、中海物业、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务以及佳兆业美好7间港股上市公司做对比,目前,7家公司股价最新收盘价分别为4.27港元、3.82港元、6.11港元、15.6港元、21港元、4.04港元及14.34港元。上述7家公司在6月27日,即蓝光嘉宝原定举行上市发布会时间,收盘价分别为5.36、4.2、6.3、13.3、18.26、3.5及12.92港元,较最新收盘价分别变化-1.09、-0.38、-0.19、2.3、2.74、0.54及1.42港元。

虽然,相较于房地产开发公司几倍到十几倍的PE,物业管理公司目前最高去到三十几倍的PE可以说是依然是市场上的投资热门,但在市场上可选标的增多的背景下,投资者选择目标自然也会趋向于谨慎。

据了解,港交所几家较大的物业管理上市公司中,新城悦在登陆港交所的时候就出现认购不足的局面。彼时,其在香港发售2000万股份,仅获36%的认购。原花旗银行董事总经理、现奥陆资本总裁兼投资总监蔡金强曾对观点地产新媒体表示,当时的市场环境不是很好,很少会去进行认购,因为大家都知道,现在认购,开盘就是亏本。而新城悦估值过高,亦是造成该次公开发售认购额不足的主要原因。

显然,不管此前蓝光嘉宝是否真的由于基石投资者缩单等原因放弃了在6月份直接登陆港交所,如何为自身确定一个合理的估值,依然是现在蓝光嘉宝所需要面对的挑战。

原标题:上市发布会延期之后 蓝光嘉宝再递招股书闯关 来源于:地产观点网

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