唐山市:物业管理工作实施办法2018版

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第一章总则

第一条为进一步加强市中心区物业管理工作,构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制,提高物业服务和城市管理水平,改善城镇居民生活环境,促进和谐社区建设,依据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《唐山市物业管理条例》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于路南区、路北区、高新技术产业开发区范围内,由物业服务企业提供的物业管理服务以及其他企事业单位、社区居委会、个人提供的管理服务。提供管理服务的单位统称物业管理单位。

第三条物业管理工作遵循属地管理、部门监管、协调联动、分级负责的原则。

第四条实行街道、社区两级物业管理联席会议制度。

第二章属地管理

第五条区政府(管委会,下同)物业管理职责:

(一)对所辖区域内物业管理工作负总责。

(二)将物业管理纳入城市管理、社区管理工作,设立社区管理工作委员会,负责区(开发区,下同)社区物业管理工作的综合协调,组织本辖区各职能部门、街道办事处、居委会落实物业管理工作责任。

(三)负责区域内社区物业管理工作的监督管理、行政综合执法,协调解决执法过程中的各类问题。

(四)制定本辖区内住宅小区管理应急预案,处理本辖区内物业管理工作重大事件以及紧急情况。

(五)建立物业管理事务处理平台,受理、调处本辖区内物业管理有关纠纷、投诉、信访,并及时答复。

(六)开展对老旧小区共用部位、共用设施设备改造升级工作,不断改善居民生活环境。

(七)组织本辖区内物业管理相关工作的监督、检查、考核,对不履行职责的依法依规进行处理,追究责任。

(八)加强对物业管理工作的宣传引导,不断增强居民参与意识、自律意识和有偿服务意识,营造和谐共建、遵规守约、文明诚信的物业管理氛围。

(九)其他应当由区负责的物业管理工作职责。

第六条街道办事处物业管理职责:

(一)对辖区内物业管理具体负责。

(二)明确本辖区内负责社区物业管理的分管领导、部门和人员。

(三)建立街道物业管理工作联席会议制度,邀请和召集区有关行政主管部门、公安派出所、人民调解机构、社区居委会、物业管理单位等各方负责人,以及业主委员会或者业主(居民)代表参加,协调解决本辖区内社区物业管理工作中出现的重大问题、紧急事件。

(四)指导社区居委会开展社区物业管理相关工作,并进行监督和协调。

(五)协调社区居委会、业主委员会、物业服务企业相互之间的关系。

(六)按照《唐山市物业管理条例》,受理、指导、监督成立业主大会,做好业主大会和业主委员会的监督、指导工作。

(七)未成立业主大会的,监督、指导社区居委会代行业主委员会职责。

(八)配合区相关部门开展行政执法工作。

(九)新建小区在居民入住前,派驻社区居委会筹备组,做好社区建设相关工作;居民入住后,由筹备组按照有关规定落实社区居委会;未成立社区居委会前,由街道办事处做好社区管理相关工作。

(十)其他应当由街道负责的物业管理工作职责。

第七条社区居委会物业管理职责:

(一)对社区物业管理直接负责。

(二)明确物业管理具体责任人。

(三)建立物业管理联席会议制度,社区居委会、社区业主委员会、物业管理单位、社区警务室为成员,监督和指导社区物业管理、业主大会活动,调解物业管理工作中的问题。

(四)组织成立业主大会和选举业主委员会工作,指导和监督业主大会和业主委员会开展工作,社区居委会应当参加社区业主大会和业主委员会会议,维护社区居民的合法权益。

(五)未成立业主大会的小区,依照《唐山市物业管理条例》规定,履行相关程序,代行业主委员会职责。

(六)建立日常巡查制度,对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻,并向区相关部门等相关部门报告。

(七)教育引导居民参与配合物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产,促进社区建设与物业管理协调发展。

(八)监督物业服务费、经营性收费的账目公开公示。

(九)组织开展物业服务满意度调查工作,对物业服务单位实施物业服务情况进行考评。

(十)对物业管理单位申请使用专项维修资金活动进行监督管理,申请须经社区居委会同意,监督、核查业主意见,受理业主举报、投诉,工程完成后组织验收。

(十一)对未实行专业化物业管理的社区,采取多种方式组织落实卫生保洁、绿地管理、公共秩序维护、车辆管理、房屋及共用设施设备维修、电梯运行、二次供水等基础性服务。

(十二)发生物业管理单位停止服务的,做好应急处置,维持社区正常秩序,保障居民正常生活。应急措施到期后,有条件的社区,组织选聘物业服务企业;条件不成熟的,组织社区居民自治管理。

(十三)其他应当由社区居委会负责的物业管理工作职责。

第三章各部门物业管理相关职责

第八条市政府各相关部门应转变工作方式,做好监督检查,指导各区政府做好物业管理工作;按照权责统一的原则,依据有关法律法规规定,制定相关政策、措施,科学划分住宅区物业管理的职责和义务,做好相关职责、权限的衔接。

第九条住建部门负责物业管理工作的指导、协调、监督和检查。

各区政府城市管理行政执法部门负责查处物业管理区域内违反供水、排水等市政设施,园林绿化,市容和环境卫生等法律、法规、规章规定的违法行为,以及未取得《建设工程规划许可证》或者《临时建设工程规划许可证》进行建设的违法行为。

公安部门负责指导和监督落实有关消防、公共秩序、安全防范、交通安全、停车及合理的行车路线等工作,对车辆阻塞交通路线,占用、堵塞、封闭消防车道和疏散通道等行为进行及时处理;定期对社区内消防设施和消防工作进行检查指导;依法处理损坏消防设施、消防设施未保持完好有效等行为。

工商部门负责对将住宅改作经营(办公)场所的营业执照核发工作。凡将住宅改变为经营性用房的,除提交住所(经营场所)使用证明外,属城镇房屋的,还应提交所在地居民委员会(业主委员会)出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

卫生部门负责对二次供水进行卫生监督工作。

民政部门负责指导物业管理纳入社区管理,加强基层组织、群众自治组织和社区物业服务工作的结合。

质监部门负责社区内电梯等特种设施设备的安全监察。

第十条鼓励供水、供电、供气、供暖等专业公司通过设计及施工介入、代建代管等方式接管新建住宅小区内相关管网、设施,与社区管理单位、居民用户签订协议,确定专业公司、社区管理单位、居民用户管理维护界限节点以及有偿服务等事项,做到小区内管网由专业公司统一管理、维护、维修及改造,相关建设费用、维修费用按照规定列支或收取。

对既有小区,各专业公司应当积极接收相关管网、设施。需要改造的,由社区居委会组织相关事宜,所需费用按照受益人和负担人相一致的原则分摊,区别公共部位、个人产权部分分别负担。具体实施办法由产权单位、居委会、业主委员会与专业公司采取一事一议的办法研究解决。

第四章管理服务

第十一条商品住宅小区、保障性住房小区、回迁安置住宅小区等推行专业化物业管理模式,建设单位应当按照《唐山市物业管理条例》规定,在办理商品房预售许可证前落实前期物业管理招投标、备案等有关工作。

老旧小区实行专业化物业服务管理、产权单位自行管理、社区化居民自治管理3种方式。具体管理方式由区政府根据实际情况和小区特点,因地制宜确定。

第十二条施行专业化物业管理的,物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容,提供相应服务,达到合同约定的服务标准和下列要求:

(一)在小区内办公场所显著位置公示营业执照、服务内容、各项管理制度、收费标准、(临时)管理规约、项目负责人和管理人员职责分工、24小时服务电话等。

(二)接受社区居委会、业主委员会对物业服务企业的监督、考核,一年至少开展一次业主满意度测评。

(三)在社区显著位置设置宣传栏、公示栏,及时向业主公开公示物业服务信息及电梯最近一次维护保养信息,每年至少公示一次物业服务费收取、使用及设施设备运行、管理、维护情况。电梯运行维护费用应当单独立账,相关费用的收支情况应当每年公布一次。

第十三条各企事业单位、部队自管社区由单位自行确定管理模式。

单位自管是社区物业管理模式之一,区政府应当按照本办法规定履行协调指导、监管考核、受理纠纷投诉、行政执法等工作职责。

各企事业单位、部队应当接受区、街道对社区物业管理工作的检查督导,按照区、街道要求完成自管小区管理服务提升,参与街道、社区两级物业管理联席会议,执行会议相关决议。

第十四条老旧小区实行社区化居民自治管理的,由社区居委会负责牵头组织,达到下列要求:

(一)在社区内公布服务内容、服务标准以及收费标准。

(二)楼内外卫生清扫及时,垃圾日产日清,小区环境干净整洁。

(三)对社区内绿化进行日常养护,保持绿化完好。

(四)定时对小区内公共区域进行巡视,车辆停放有序。

(五)公示房屋及附属设施设备维修养护责任单位,发现问题及时向有关维修养护责任单位报告。

(六)对社区内存在的私搭乱建、私圈私占车位、乱停乱放、毁绿占绿、饲养家禽、养大型犬、私改房屋功能等违法违规现象及时制止,制止无效的向区相关部门报告。

社区居委会可以自行成立服务队伍进行日常管理服务。

第十五条物业管理单位应当建立装修管理制度。

业主(居民)装修前,应当按照规定向物业管理单位申报登记。

物业管理单位应当对社区内装修活动进行巡检,发现装修人存在禁止行为的予以制止;装修人拒不改正的,应当及时报区相关部门,依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的,追究违约责任。

装修活动完成后,物业管理单位应当对公共空间、共用设施设备进行查验,发现问题及时告知装修人进行整改、维修;装修人拒不改正的,物业管理单位可以在区相关部门监督下予以整改、维修,所需费用由装修人承担;造成损失的,装修人依法承担赔偿责任。

物业管理单位在装修活动中提供的事前、事中、事后管理服务不得另行收取或者变相收取费用。

第十六条物业管理单位对社区共用部位、共用设施设备日常运行、维护管理的费用核入物业服务费用。维修、更新、改造费用,有专项维修资金的,履行维修资金管理相关规定程序,使用专项维修资金;没有专项维修资金的,由房屋产权人按照受益人和负担人相一致的原则,按专有建筑面积所占比例分摊。

第十七条发生危及房屋使用安全、影响居民正常生活等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,物业管理单位应当及时向社区居委会报告,符合紧急情况的,物业管理单位应当先行组织维护和更新、改造。

工程完工后,社区居委会组织有关单位验收。验收合格后,有专项维修资金的,物业管理单位持相关材料申请专项维修资金,市住宅专项维修资金管理中心直接予以拨付;没有专项维修资金的,社区居委会应当组织分摊,向房屋产权人收取。

前款所称的紧急情况一般包括:

(一)电梯故障;

(二)消防设施故障;

(三)屋面、外墙渗漏;

(四)二次供水水泵运行中断;

(五)排水设施堵塞、爆裂;

(六)楼体外立面存在脱落危险;

(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

第十八条发生紧急情况,物业管理单位未按照规定及时组织维修的,街道办事处可以组织代修或者指派有资质的企业进行维修,按照以下程序办理:

(一)社区居委会组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告;

(二)具有相应资质的单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定;

(三)社区居委会制作工程费用分摊明细。

第十九条区政府应当制定相关应急预案及保障措施,以保证紧急维修及时、有序、公平、公正以及物业管理单位、代修单位利益。

第二十条区政府应当建立社区安全管理工作目标责任制,将社区安全管理工作纳入社会综合治理工作。

街道办事处、社区居委会应当加强安全管理宣传工作,普及预防、避险自救、互救、减灾等知识和技能,提高居民维护社区公共安全意识和应对安全事故能力。

物业管理单位应当按照有关规定做好消防安全、电梯安全、防汛避雷、公共区域安全防范等管理工作,明确企业法定代表人、单位负责人为安全管理工作的第一责任人,制定和完善各类安全防范管理制度、重大突发事件快速反应机制和及时报告制度,定期组织安全防范教育和演练,做好安全防范相关培训工作。

第二十一条社区居委会应当组建社区巡防队,建立群防群治体系;组织改进社区物防、技防水平。对老旧小区采取逐步实现社区封闭式管理、安装楼宇防盗门、安装实时监控系统等方式,建立有效安全防范措施。

有条件的小区,物业管理单位在社区主要出入口设置值班室,落实24小时安全巡查制度,完善安全巡逻记录、中控值班记录、交接班记录、来访登记记录、物品放行记录等详细的记录。

第二十二条社区居委会、物业管理单位要对社区内停车情况进行巡查、检查,禁止车辆占用、堵塞消防通道、安全出口等,对堵塞消防通道、妨碍消防车道畅通的行为及时制止,制止无效的,及时向公安部门反映;定期检查消防设施设备,及时对区域内消防栓缺失、损坏,应急照明、疏散指示标志缺失、损坏,消防电梯不能正常使用等问题进行处理。

第二十三条物业管理单位应当按照法律法规规定和技术规范要求进行电梯维护保养,健全电梯安全技术档案、配备专职的电梯安全管理人员。

社区居委会应当定期对电梯安全运行、维护等情况进行监督、检查,发现问题及时督促物业管理单位进行整改,并及时报告所在地质监部门(市场监管部门)。

第五章监督考核

第二十四条各区政府对街道办事处在社区物业管理工作中履行职责不到位的,依据职责权限予以通报批评,责令做出书面检查,情节严重的追究责任。

对无故不参加街道办事处组织的联席会议,不履行会议决定事项的区各职能部门、单位,由街道办事处上报区政府,由区政府督促限期落实,并与年度工作考核、行风评议等挂钩。

第二十五条与社区物业管理工作相关的单位、部门应当公布公示投诉、报告受理方式,公布监督电话。接到投诉、报告后,应当及时进行调查、核实,主动与区相关单位做好衔接,依法依规做出处理,并将结果回复投诉人。

第六章附则

第二十六条其他县(市)区社区物业管理工作参照本办法执行。

第二十七条本办法自2018年1月1日起施行,有效期5年。

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