多维度解读当下的物业管理

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资本看物业行业,就是居民数量,客户活跃度和粘度,把居民的行为习惯分析和第一手掌握其消费需求,从而转化为购买力,目前来看,非标类产品依旧有市场。标准化产品已经被电商巨头瓜分。物业看资本,其实看的不太明白。

多维度解读当下的物业管理

图片来源于网络

谈起国计民生,莫过于衣食住行,在衣食无忧的当下,便捷的网购和物流上门,似乎住行的重要性要往前排排了。有个居所,有个车子,生活的体面,工作中便捷。住的环境是否安全和舒适,车行出入和停放是否便利,正逐渐成为城市中人们新的焦虑。

关于城市安全,重点也是社区安全,新的技术应用,让现金流通逐步过渡为电子支付,安全防范也从靠身份证登记识别和登记身份信息过渡到视频记录、跟踪和研判。手机开门、密码开门也逐渐成为出门社区门户的通行口令。车行天下终于可以不再用现金缴费了 。以前黑乎乎的电梯厅和轿厢里也被缤纷的电子广告屏替代了光源,增加了亮度。

新技术带来的居民的行为变化,正在反推着民众意识的变化。从新鲜到接收,再到反感,从而到达一种平衡。生活在改变,我们的思维和眼界是否跟随之变化呢?这里只想探讨一个问题,哪里都有物业管理和服务!

【管理与服务】

结合改革开放的时间差异和房地产行业的大背景,造就了行业企业的特殊性。一句话概况,出身各异,从小到大,由弱变强,从精明到无奈。

物业管理的历史挺久的,给行业定性的就是《物业管理条例》,而最近出台的较有影响力的则是《深圳经济特区物业管理条例》,从1981年2007年,再从2007年到2019年,统揽近40年,行业依旧处于一种摸索,我们究竟是干什么的?

首先是管理与服务之争。管理好多年,什么都管,行业是大社会后勤,企业总有个“不管部”,没有明确职责范围的都是它的范围。服务不间断,推陈出新,耗尽脑汁,从私人保镖到空姐服务,能想到的就敢说出来,能说出来的就敢承诺,敢承诺却很少兑现。总之,在忽悠完政府、忽悠甲方,媒体稿件自我膨胀就敢宣传,一点不逊色地产营销。凡是进入行业的从业者,如果待过两个不同类型的企业,也总在困惑,企业定位是重点管理还是深耕服务?或许,他们的高层和老板也不一定知道。

其次是对于经营的态度。九阳神功和九阴真经都很厉害,主角是练习的那门武功,那部武功就是正派的,所以错的不是武功,是正邪之论,门派之争。在管理服务争执不下的时候,物业经营论的概念出现了,处于是季军地位。必须位列前两者之后,否则就是异类。企业的重心不能偏转,必须是管理和服务,不能首谈经营。经营论的出现唯一正确的解释就是管理服务之争有了个台阶下,团结了本应该辩论清晰的定位两派。就这样在批判和讥讽中,经营论的企业成功了,而信口雌黄的企业们则失去了往日的安逸和优势,在行业地位不断消弱的同时也投入了经营的实践者。更有甚者,将预算中的盈亏平衡的砝码交给了经营收入来平衡,将利润平衡点的最终神来之笔交给了调节成本支出。

再次是关于市场的态度。早期的品牌物业受制于集团或思维,挑肥拣瘦,没有深挖市场容量和服务容量。主要精力放在品质扩张的同时,研究集团的管控力和边界。提出了类似“规模不经济”“企业规模管理边界是1000万平”等难能可贵的经验总结。行业有个笑话,2000年的“小三”成功上位,源自老大和老二的排位之争,历史不记得他们争论的是品质、标准、品牌还是口碑,只记得反正不是市场。行业优秀的企业最早走出深圳市场,布点全国,比其地产公司还早。

发展才是硬道理,物业行业因此席卷全国,人才走向各地。

【物业与自治】

行业发展过程中的一点儿波澜,却也值得记录。我的底盘我做主,谁能代表最广泛的业主们的利益和话语权呢?业主大会出来了,经过一些列的程序,授权委托给业主委员会去执行。要是大家不谋而合进行自管呢?那就自管吧。恋爱是积极主动热情高涨的,物业管理的事儿和活儿却是过日子,茶米油盐之类的。久而久之,太民主不集中,或太集中不民主,事儿多了,信任的基石因为矛盾和冲突而被猜疑链击碎了。形式上的自治没有了,变味了,成为个人或一小撮人的政治舞台,逐步过渡到利益腐败。

自治的人,有权无责,有责无追。有缺陷的条例将近运行诸多年之后,造成了目前各地城市,问题社区的主要问题还是业委会不能平等对话,把自己高看几眼。在追讨物业管理企业的当年不作为的同时,也往往矫枉过正,设置有些肆无忌惮的苗头。

在社区中以运动的形式进行权利主张,却不知往往侵犯和损害了社区正常秩序。基层政府一般也抱着多一事儿不如少一事,息事宁人的态度放任或纵容了该行为,结果是社区受到伤害无法弥补,自治业主的大杀招,就是拍屁股走人的时候还不忘结合诸多企业扩张行为,捞一票!留下了一地鸡毛和永远无法达成平衡的预算窟窿。这些都早已超出了正常市场行为的运作,社区物业管理服务不可能达到新的平衡和和谐。

好的迹象出来了,业委会想要的权利给你,同时配给你相应的责任,以及后期发生管理事件的安全追索权。一心为公的人会继续,鬼魅魍魉则会退去。这种局面是无序的结果,受损的社区不可能恢复到往昔的平衡。除非,有不上市的企业带着资金和专业团队来做善事,否则就是“养肥了再杀”的地产旧改探路人。

【物业与科技】

苹果手机出现了,移动互联普及了。物业公司上市了,新型的车场、门禁技术问世了,数字摄像头便宜了,IT公司聚焦行业了,资本关注行业巨头了。一切似乎美好,巨头们心动了,专业公司变成运营公司了,科技化赋能提上议程了。

首先,公司内平台建设如火如荼,八仙过海各显神通。领跑者在思维上的进程伴随着不断消耗的资金而变得犹豫迟缓,跟跑者在静观其变,偷跑者通过高新揽人的方式想找到捷径。这里必须点赞那些真心为行业的科技转型而付出的企业,除了捅破资本的天花板之外,还给行业带来很多新思维和新技术的理念。当处于四五线城市项目上的安保和客服都客户都在谈O2O,无感支付等新应用时,这是一种修行,也是一种普度。至于那些偷跑者和观望者,未来肯定机会不属于他们。

毕竟,科技化只是一种工具,企业的兴衰更多取决于决策者的思维、勇气和团队的执行力和纠偏能力。

其次,科技的能力解决了集团管控的能力,突破了1000万管理的边界,不断地组织调整和“去区域化”管理使得,管理规模不断地突破,甚至上亿和几亿平方米。事件联络方式从平台直到具体的操作人员,类似现代军队的单兵通信联络方式,效率极高,统计非常方便。

再次,有了以上的基础,巨头们又重新启动了扩张的步伐。这次不仅仅是扩张,而是“鲸吞掠地”和“基因输出”。对外输出的目标,决定了与地方强者合作,强者组织当地区域联盟,或者与诸多弱小联合成立的联盟进行深度合作。合作的目的就是抱团,抱团有区域集中规模后,进行开源节流。节流的方式就是资源共享,专业互补,提升议价能力。开源的典型代表就是增加商务接触面和提升议价能力,提升社区团购能力。深度合作从原本的股权融合又逐渐升级为整合运营,从财务并表过渡到客户开发。

【物业与社群】

一个比金融还复杂的行业就是资本面对物业的感慨。物业行业与其说一个行业,不如说是一个专业(行业)叠加的行业,一个涉及学科诸多的行业。据不完全统计,类似包罗二十门左右。如果简单地说,就是一种社群心理学的集合。个体中有开着宝马当安保的,有本科生当仓管员的,有初中生当老总的,有研究生被炒掉的。业主们也是如此,好的时候能够给你红包和大礼包,生气的时候能够当面炸雷,西斯底里。

根据民众猎奇心理的媒体传播,物业企业的事端纠纷,总是被列为“假大黒”。管理很差,服务很假;店大欺客,业主很弱,武力涉黑,强买强卖。特别是自媒体出现后,对于曝光不良不平之事有着积极的作用,但是更多的自媒体则是拿钱办事儿,全凭一支笔,不做调查,任意剪切,互评乱凑等是主流,目的就是为了吸引眼球。物业同行和企业的某些认识上存在误判,对于忠言逆耳和良策妙计的认定,都是节约多少成本上考虑。在通常状态下,都认为自己的管理水平到位,人员定岗定编已经达到极致。但是在接触整体安全预防预警平台等新技术新应用时,依旧关注能够节省成本,才愿意投入。而忽视了安全风险一旦发生的成本是巨大的。

“我给你个面子,免费的可以试用,收费的不用考虑”。这是绝大多数从业者的心里缩影。可以预判,未来的社区安全、物业事务,邻里纠纷的话题将会层出不群,都离不开物业,并且被批判的可能性较大。如何预防呢?需要政府、行业等进行深思。

【物业与资本】

资本来了,也是一头雾水!资本看物业行业,就是居民数量,客户活跃度和粘度,把居民的行为习惯分析和第一手掌握其消费需求,从而转化为购买力,目前来看,非标类产品依旧有市场。标准化产品已经被电商巨头瓜分。物业看资本,其实看的不太明白。明明有良好的现金流和一定的利润。上市的目的是什么?收购其它企业,扩大规模?避免被收购?还是科技化改造,套取利润?很多物业没有想明白,就被人架着上市去了。

行业优秀的企业太少,商业模式和盈利模式还不确定,这些因素导致目前上市有些盲从。上市后的弊端反而对物业比较明显,第一公众企业需要信息化透明,第二,利润分享给股东,才能保持估价稳定上升,有想象空间。第三,投入与利润的平衡点,往往会打破惯有的平衡,很多企业只能通过管理面积的物理增长来进行财务空进的拓宽,并不能在短期内进行调整完毕。换句话说,管理厚度不够,挖潜能力有限。

资本对于物业企业看不明白。同样的行业企业在资本市场的市盈率相差6到8倍,有的PE60倍,有的不到10倍。当然这是从资本角度分析和市场追捧的结果,面对每年营收和利润均超过30%的增长,试问还能有几年好时光。这种结果和其母公司品牌、口碑和资本运营能力相关性很大,从而证明了,这个行业的附属性也很强。没有独立的走出属于自己的路径。值得欣慰的是,目前物业服务集团的PE普遍高于地产公司。部分公司市值甚至高于地产母公司。

同行看资本下的同行。管理能力薄弱,没有物业思想的企业,过得日子舒服,还有点儿口碑。积极努力拼搏的,管控能力极强的,专业团队顶尖的企业,天天苦逼事业人生,还被冠以口碑不行,项目品质不高。同行的专家比实干家多,自己不创新,还整日貌似很忙接触新鲜事务,目的是给老板汇报,说明自己懂得,跟得上潮流,而不是尽心把企业当事业去做。

目前行业面临的问题就是,单体项目解决不了的有些问题,不能寄予希望公司来解决,鞭长莫及,资源有限。应该和周边的项目互相协调和支持,形成一种协同机制,互相支持,资源共享。一般来说,因为囚徒困境,企业间很难实现这种,但是类似的问题缺失存在,且越来越多!企业失控市位的时候,自然有人来填充和承接。不是别的企业就是政府。

【社区与党建】

当你没有答案的时候,答案往往已经出来了,并在你思考的范围之外。根据城市宗地和商品房建设以及自然村落等历史结果,社区的概念远远大于物管单位的管理辖区和范围,从雪亮工程、智慧工程、民生微事实等早已落地的趋势来看,政府在城市安全和居民安全方面的工作落地很扎实。安全大于天。天要下雨,恩泽大地。举个例子,诸多的社区视频监控体系大约分为三套,一套是派出所的,一套是街道办的,一套是开发商建设和物业后期安装的。是否有必要统一呢?是否能够统一?答案是肯定的,统一利大于弊。早晚要统一,分步骤系统接入政府的天网平台。社区的模拟视频都将面临淘汰了,如何更换,如果统筹更换,如果没有大平台的统一,任何社区的都换不起,也不知道哪里是重点,从哪里换起。

科技化的落地,因为其平台的开放和互通,能够快速实现区域资源整合,配合政务管理体高效率。科技化的互通,反推政务资源和物业管理项目组织的整合和互动。于是,产生了几个结果。

一是,业主大会召开纳入了政府层面的统筹,解决了业委会成立难的问题。

二是,业委会应该尽职恪守履行责权利,监督和辅助物业企业项目管理。

三是,物业企业成立党组织,纳入行业党委管理。

四是,社区党建统筹管理片区内夸项目间的协同合作问题。

下一步可能延伸的问题思考:

一是,弃管社区是否实现开放式管理。

二是,因历史原因被侵占的市政规划道路是否能够收回,归还给政府。

三是,片区统一的安保、清洁、消杀服务的集约化。

四是,老旧危房的政府旧改和棚改政策的快速落地。

……

业务被有效整合剥离了,企业降低了专业支出。停车收费业务降低了,收入减少了。管理区域从新划定后给了大的新的地产开发的物业去管理了。

不能说未来已来,只是将至已至!诸多的行业企业尚未能准备而已!

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