物业管理小区治理的秩序维度

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一、自然的小区,是具体的治理秩序

人与人之间的关系,首先是个人独立的关系。在这个意义上,人是自由的人。核心是每个人就自己的事情做出决策,并采取行动。每个人会形成自己的生活方式和行为模式。这种生活方式和行为模式,有一定的共同性,但也有非常丰富的差异性。

其次,人与人之间会形成集体意义上的关系。在这个意义上,人是自由的合作的人。每个人决定和他人是否合作,是否居住在一起,工作在一起,或者形成短期或者长期的交易关系。在这个时候,人与人之间会有平等的关系,也有不平等的关系。具体的关系,往往有十分丰富的情感体验,在一起快乐,还是痛苦。痛苦,会分开。快乐,会推进进一步的近的关系。并进而形成平等的或者不平等的关系。

在具体的关系方面,人与人之间会因为时间和地点的原因,形成一种伙伴关系。小区治理关系也因此而产生。时间越长,原始的关系越宽厚,小区内就会形成一个特定的身份。然后小区里,就会有一个“社区”(community),并形成相应的治理秩序。

这一治理秩序,无路外在的形式如何,其内在的实质,都是一个相对较长期的邻里关系。时间越长,邻里关系越宽厚。小区治理秩序,也越原始。通过原始的长期演化,每一个小区都会形成一种制度化的长期互动关系,也就是小区的治理秩序。在这种情况下,每一个国家、每一个个城市,每一个区域,包括每一个小区,都会有自身的治理特色。比较极端的,可能是古希腊雅典和斯巴达的差异。也可能是中世纪城市和乡村的差异。现在,中国农村的村,和城市小区,也形成了各具特色的小区治理秩序。理解每一个小区的历史,以及演化的逻辑,有助于理解小区的治理秩序传统,尤其是其内在的治理秩序。

二、中国特色的商业小区治理秩序

大发展时代的产物中国城市商业小区的发展,是中国各级政府房地产政策推动下发展起来的。大约20年时间的发展历史。

商业小区的建设者是房地产开发商。他们是商业小区的建设者。在各级政府产业政策的推动下,在金融杠杆的撬动下,按照建设项目的规划,建设了一个又一个的超大规模的商业小区。

从商业周期来看,一个经济体,正常的自然发展,它有多少储蓄,就会有多少进一步的发展。储蓄率高,融资成本利率低,资产性投资就会加大。与世界各国比较,中国储蓄率很高。其结果是,投资消费品,如农产品的投资会降低,农村会低度发展;投资城市,如城市的房地产会提升,城市小区会高速度发展。

当然,如果仅仅是储蓄来支撑进一步的资产性发展,中国城市的发展速度不会一年一变样,二年中变样,三年建设一个新城。然后就需要一个阶段的政策性刹车。现在一线城市,不仅仅是一般性的政策性刹车,才能控制特大城市的发展。

其原因是,中国的发展,不仅仅依靠高储蓄率,而是依靠信用的高度扩张。

商业小区开发,基本上依靠两个层级的信用扩张:首先,房地产开发商拿到地后,用土地证去抵押,获得一笔信贷。其次,房地产开发商一边开发一边取得预售证,购买房子的业主,又可以用房子去抵押获得一笔贷款。商业银行审查业主贷款申请时,对收入基本上是有证明就可以。

对商业银行来说,根据奥地利经济学的标准,应该是有多少准备金就去贷多少款。但中国商业银行贷款标准适用的是央行给予的贷款额度:资本充足率只要大于等于8%;存贷比小等于75%等。实际执行时根据央行下达的贷款额度执行。如要实施信贷扩张政策时,各个银行就有了信贷指标,然后开始放水。而企业一旦从一家银行获得一亿贷款,如果立即存入另外一家银行,还可以让该银行获得贷款额度。实际运作中可以达到10级。其结果是,央行给的信贷指标,到了商业银行银行那里,成倍地增长。

据估计,中国现在的债务和GDP的比例是280-300%,也就是28倍道30倍。可见,货币超发有多少。债务越多,货币超发越多。美国很多债务以债券形式出现,企业直接融资,而中国更多的是依靠信贷扩张和货币超发形成。其结果是,资产性投资链条加长,基建和房地产泡沫形成,并且越是一线城市越是资本密集。房地产用来住没错,但有那么多金融杠杆,不炒才是傻瓜。高储蓄率、高度金融杠杆、高额信贷发放、大量的货币超发,其结果是城市高度资本密集型发展。城市小区也高度资本化,变成资本品小区。

三、资本品小区的秩序维度

高度资本品小区,是中国城市商业小区的基本特点。而与此相反,零资本品小区,则是农村住宅小区,或者机关大院小区的基本特点。农村小区,基本上依靠农村社会和基层政府的治理资源。而机关大院小区,则依靠机关自身的治理资源。在商业化发达的城市,则依靠商业化市场的治理资源,主要是物业管理市场的治理资源。这些小区,只要相应的治理资源足够,就会有很好的治理。如果相应的治理资源衰败,则会出现治理秩序很差的小区。

相对于高度资本品小区来说,如果房地产开发商一开始就重视品牌建设,重视小区治理的空间资源配置,以及前期物业品牌配置,并在一开始确立高品牌、高质量的小区商业化管理模式。这样的小区,一般都是高尚小区。业主住着舒心,开心,放心,不操心。当然,业主需要付出相应的代价,也就是比较高的物业费。如果一套120平米的住房,一年可能需要6000元的物业费。

相对于高度资本品小区来说,如果房地产开发商只重视自身的短期利润,而不重视品牌建设,也不重视小区治理资源的空间资源配置,更不重视前期物业,公共资源严重侵占。该小区,就会进入逐步衰败阶段。小区业主不断维权,小区物业不得不在恶劣的生存环境中,在夹缝中生存,在低成本中寻找各种低成本也低服务的运作模式,小区物业不得不为地盘而战。其结果是,小区治理高成本,小区业主领袖如果能够高投入,如果能够成立业主代表大会,则该小区会成为比较有前途的小区。

但是,中国的商业住宅小区,基本上是资本品小区。虽然业主从中获得了大笔的资本品投资收益,但一旦住进去后,就承担了高额的房贷。对于小区的任何治理投资,包括物业费价格的提升,小区维修费用的支出,都是骆驼背上的稻草。小区业主大量的时间不得不投入到工作中,加班加点努力挣钱,也使得其时间和精力资源,远远不足以对小区有比较适当的投入。业主边际投入意愿低,其结果就是商业小区不得不更加依赖前期治理模式的确定。在开始时,业主都能够接受小区的高物业定价,但一旦入住后,就很难进一步做边际调整,除非有足够的治理资源的投入。小区治理资源投入的路径依赖,使得小区治理秩序的初始设定,决定了今后的演化路径。

四、小区企业家和业主领袖的选择

对物业来说,需要处理好多方面的关系:

  1. 政府和传统治理资源的争取:对于新兴商业小区来说,高度资本品的特点,使得政府和传统治理资源很难介入,其资源的投入途径也比较稀缺。商业物业公司也很难会考虑到利用这方面的资源。商业关系的不确定,使得政府和传统治理资源无法形成稳定的对接机制。但和这些传统治理资源的对接,是资本品小区治理秩序转化为正常居住小区治理秩序的关键所在。
  2. 小区公共资源的开拓和充分利用。高度资本品商业小区的特点是高度资本化。小区如果有比较充足的公共资源,就会对小区治理形成良性的资源支持。公共空间资源不仅取决于前期规划,也取决于后期的挖掘和进一步再次开发。公共绿地、停车位、信息窗、公共娱乐休闲区等,以及局部的小区商业资源开发,都是治理资源。好的公共空间资源的开发,是小区公共治理的基础。
  3. 小区商业化服务之外的公共治理意义上的小区服务的开发。如垃圾分类,邻里互助,小区社会组织发展。
  4. 小区公共治理资源的支持。业委会、业主代表大会。让小区有更多的公共性,和可运作性的治理资源的积累,也是一个关键。

对小区领袖来说,也需要处理好多方面关系:

  1. 和更多的业主建立关系。
  2. 和更多的业主代表建立关系。
  3. 和业委会形成关系。
  4. 小区要有领袖库,不仅要有业委会,而且要有影子业委会。业主代表大会,就是一个领袖库。熟悉小区,关心小区,在治理意义上成为小区领袖。
  5. 要建立和政府等治理资源的关系。
  6. 要和物业处理好关系。相互支持,而不是一次性的工具性使用。

总之,中国城市的商业小区实在短期里通过金融杠杆和资本炒作快速建成的高度资本品商业小区。它的秩序维度,有其独特的特点。这也使得商业小区形成了具有中国特色的治理秩序。理解这一秩序的特点,理解这一秩序的逻辑,以及核心价值,可以让小区企业家和业主领袖更好地理解自己的家园,并建设好自己的家园。

 

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