物业管理安全隐患及防范措施

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20项物业管理中最常见的安全隐患以及防范措施,全文解析。

一、脉冲电子围栏没有电

漏洞现象

  1. 电子围栏有断裂但无警报或修复;
  2. 电子围栏上有植物攀附;
  3. 电子围栏报警灯电源指示灯无显示。

堵漏措施

  1. 将断裂线缆接驳好并拉直,高压危险标识牌挂立清晰,起到完好威慑的作用;
  2. 及时清理攀附的植物;
  3. 及时通电,如果短时间不能够修复,先保证报警灯有电运转。

二、红外对射、格栅对射失效

漏洞现象

  1. 红外对射、格栅对射设备脏污、陈旧、缺损;
  2. 红外对射、格栅对射之间有障碍物但未报警或有人处理;
  3. 既有防爬刺线又有红外对射时,可能红外对射就不好使。

堵漏措施

如果需要其发挥作用:

  1. 日常巡检进行测试,测试留存记录,发现损坏及时维修;
  2. 对发生误报等情况进行排查,而不能够将警报关闭了事;

如果已不在乎其是否发挥作用

  1. 维修、清洁等日常作业时进行巡查和清洁,保证外观有效。

三、监控器无画面,尤其晚上看不清

漏洞现象

  1. 监控头失效,摄像头老化、线路断损等;
  2. 摄像头无微光夜视功能,监控视频模糊或雪花等;

堵漏措施

  1. 开展日常巡查与检修;
  2. 无夜视功能的,或增加灯光补偿设施,或改装微光夜视一体机。

四、不用刷卡无需核实即可进入园区

漏洞现象

  1. 人行刷卡门形同虚设;
  2. 陌生人进出园区无核实;
  3. 大门敞开;
  4. 有人行刷卡门,但外人进入园区只要里面有人开门就可以进入

堵漏措施

  1. 设进出双向刷卡要求,而非进入刷卡;
  2. 对秩序维护人员核查行为进行监控;
  3. 大门关闭,如大门结构不利于出入管理,可在大门旁或内增设小门,装刷卡器。
  4. 高档项目要对非业主常出入人员进行备案,如保姆、邮递员、送水工等,并进行公示。

五、门岗人员经常换,不熟悉外来人员

漏洞现象

  1. 门岗人员不稳定,业主出入不熟悉,在人员核实过程中,容易与老业主发生冲突;
  2. 新门岗人员为了怕与业主发生冲突,外来人员与业主都不核实。

堵漏措施

  1. 门岗人员上岗前要进行带岗学习,由老员工进行1带1的培训,保证新员工能够熟悉老业主;
  2. 如未来得及上岗培训,则可安排门岗人员以刷卡、出示业主证明的方式进行证明,态度要温和,对业主及非业主一视同仁。
  3. 张布入园须知,明确入园需提供相关证明,门岗人员公事公办,并表明自己新来,请业主谅解,短期内能够获得业主认可。

六、车辆进出核实不严格

漏洞现象

  1. 车辆进出园区或车场车管员直接方向放行,其中可能部分非业主车辆也已进入;
  2. 好车豪车不核实,仅对一般车辆核实,容易被职业惯偷钻空,也易引起业主反感;
  3. 无人值守停车场刷卡即可进入,部分车主复制卡进出,停车场系统无车辆对比功能,一卡多车,造成占用车位情况。

堵漏措施

  1. 在车辆管理岗处备案园区车辆信息,并要求车辆管理人员进行熟悉,确保本园区业主车辆可以快速审核通过;
  2. 在门岗处增加蓝牙射频卡刷卡系统,业主车辆上配备后可快速自动审核放行;
  3. 外来车辆需进行登记;
  4. 增设车辆核对功能,避免一卡多车,占用车位情况。

七、巡逻人员未按巡逻路线实施,聚岗、躲岗

漏洞现象

  1. 未按巡逻路线巡逻,抄近路完成任务;
  2. 长时间在某个点停留;
  3. 巡逻路线长期不确定,巡逻人员自己决定巡逻顺序;
  4. 确定巡逻路线后不更换,被不法分子掌握规律钻了空子。

堵漏措施

  1. 配置巡更打点系统,并每日检查巡更情况;
  2. 无巡更打点系统,则安排巡逻人员与监控中心互动,在指定监控点进行报点;
  3. 设置多条巡逻路线,定期更换变动;
  4. 可采用GPS定位系统,掌握巡逻人员位置和路线。

八、装修工人在多户之间窜或留宿

漏洞现象

  1. 办理出入证后,装修工人在非登记户进行作业;
  2. 装修工人晚上留宿在小区里;
  3. 装修工人在园区里骑车、运材料破坏公共绿地或设施。

堵漏措施

  1. 装修监管人员进行户内装修巡检,检查装修工人证件;
  2. 每晚在时间确定后进行装修工人清场;
  3. 装修工人如确定要留宿在园区内,需要业主进行背书。

九、不用刷卡即可进入单元

漏洞现象

  1. 有条件的安装刷卡系统,可增强管理便利性,并有利于业主私密性保护;
  2. 无条件的也要确保单元门机械锁好用,可通过业主自备钥匙开锁的方式解决部分问题;
  3. 宣传教导业主杜绝尾随人员一并进入。

堵漏措施

  1. 单元门无刷卡系统;
  2. 单元门刷卡系统损坏;
  3. 单元门机械锁损坏;
  4. 不刷卡可跟进单元。

十、门禁系统用固定密码可开门

漏洞现象

  1. 使用密码开门,且长期不更换;
  2. 密码开门痕迹明显,可从按键磨损情况来判断;
  3. 使用123456、111111、666666、888888等常见数字;
  4. 保洁人员掌握密码;
  5. 送奶、送报等外来人员掌握密码;
  6. 业主掌握密码。

堵漏措施

  1. 密码作为门禁开启的备用手段,密码更新后进行存档,物业人员日常工作中不采用此方法;
  2. 密码不向业主公开;
  3. 保洁作业使用门禁卡,不可使用密码;
  4. 如发现有使用密码人员进入单元,立即更换密码并备案。

十一、物业人员或业主给陌生人开单元门

漏洞现象

  1. 保洁员“热情为业主服务”,但又不熟悉业主,给陌生人开了门;
  2. 业主开门后未及时关门,给陌生人尾随的机会。

堵漏措施

  1. 严禁保洁人员给陌生人开门,乃至严禁保洁员给业主开门;
  2. 加强闭门器的检修;
  3. 向业主进行尾随恶果的宣传,加强自我保护意识。

十二、底商开后门形成失控的进出通道

漏洞现象

  1. 小超市、小卖店、餐饮店等商铺在园区内开后门,准备面向园区经营;
  2. 银行、餐饮等单位在园区内开消防通道;
  3. 开门后形成踩踏小道。

堵漏措施

  1. 如作为消防门必须设施,要求安装消防控制锁,非紧急情况不可打开;
  2. 营业目标的后门一律进行封堵,使用绿篱、栅栏等进行封闭;
  3. 以封闭管理的要求,向业主进行公示,让业主一起进行反对。

十三、一楼楼道窗户敞开无围栏

漏洞现象

  1. 一楼公共楼道窗户无围栏;
  2. 一楼公共楼道窗户打开无限位器;
  3. 楼下较为隐蔽,可藏人;
  4. 楼下树木紧靠窗户,可攀爬到1搂2搂窗户;
  5. 楼道窗户可从外面打开。

堵漏措施

  1. 一楼窗户加限位器;
  2. 一楼窗户在装修期直接去掉把手进行关闭,防止人员进入;
  3. 园区外面树木和绿篱进行整理,绿篱控制在1m以下。

十四、电梯内无监控或监控不清晰

漏洞现象

  1. 电梯内无监控摄像头;
  2. 监控头被遮挡或调转后没及时发现;
  3. 电梯照明灯破损,监控头无图像。

堵漏措施

  1. 安装监控摄像头;
  2. 如无法实现网络布控,可考虑使用单机式或无线式摄像头;
  3. 电梯作为从楼宇外进入楼宇内部重要且主要通道,要重点关注,在监控室放在首要播放画面。

十五、小区租户管理松散

漏洞现象

  1. 物业不掌握租客信息;
  2. 业主将房屋出租后,物业未了解情况,或未在物业备案;
  3. 群租,每户租客超过规定人次;
  4. 群租房垃圾产生量、自行车量等较多,对园区环境影响比较大;
  5. 群租房租户对公共设施破坏较大。

堵漏措施

  1. 建立完善的房屋出租备案制度,并按照制度进行执行,与物业费收缴等工作协同开展;
  2. 物业秩序及客服人员将租房户作为重点巡查单位;
  3. 与业主保持租户居住情况沟通,重点说明房屋增值保值问题;
  4. 与出租房相邻业主保持沟通,如出现破坏公共设施、破坏环境则与出租业主进行沟通;
  5. 给租客办理园区及单元门出入门禁卡,明确编号与使用权限;
  6. 群租房情况上报派出所等治安机构。

十六、业主居家不设防

漏洞现象

  1. 出入不关门,路过的人临时起意进行作案;
  2. 长期出门,家中无相应防盗措施;
  3. 与邻居之间不熟悉,给明目张胆的偷盗分子以可趁之机,以搬家为理由进行盗窃;
  4. 低楼层夏天开窗纳凉;
  5. 陌生人敲门轻易开门;
  6. 强行破拆入户门进行盗窃。

堵漏措施

  1. 开展居家安全培训;
  2. 引导业主户内窗户安装限位器,在窗户上放置易响动的物品、花盆之类的;
  3. 引导业主安装云警报系统,发生入侵及时预警;
  4. 门锁安装限位器。

十七、技术开锁无登记或准入制度

漏洞现象

  1. 技术开锁人员进入园区开展开锁服务后,了解到业主家的财富状况,后期寻机作案;
  2. 盗窃人员掌握技术开锁能力;

堵漏措施

  1. 如业主家需要开锁,应找与物业有登记备案的技术开锁公司进行作业,且开锁后最好更换锁芯。

十八、开门装修丢失材料

漏洞现象

  1. 装修户开门装修,工人在卧室作业,临近装修户的工人或搬运工将堆放在门口的装修材料拿走。

堵漏措施

  1. 闭门装修;
  2. 装修材料不要堆放在门口;
  3. 在门口装一个感应器,“欢迎光临”语音那种。

十九、电动车/自行车停放在偏角位置

漏洞现象

  1. 为求方便将自行车、电动车放在单元门口或偏角,但不在摄像头范围之内;
  2. 车辆本身防盗措施不到位,用大力钳即可剪断;
  3. 电动车电瓶无保护措施;
  4. 停放在车棚内,但是部件被人拆卸下来。

堵漏措施

  1. 自行车棚、电动车棚等配置有效监控手段,除视频监控外,还可以考虑增加人工管控手段;
  2. 进出园区车辆可安装项目号牌,便于进出管理;
  3. 巡逻路线设计将此部分作为重点区域之一,尤其是夜间。
  4. 对僵尸车要及时处理,避免发生车辆损坏时形成思维定式,不予以重视。

二十、汽车内放置贵重物品

漏洞现象

  1. 在后备箱、副驾驶位置、后座位置放置笔记本电脑、手包、女士挎包等物品,被偷盗人员看到,寻机作案,一般直接破坏玻璃,拿走物品。
  2. 汽车钥匙插在钥匙孔上。
  3. 停放位置较为偏僻。
  4. 车门没关。

堵漏措施

  1. 物业公司在巡查时如发现车门没关、车内有贵重物品放置,应及时联系车主,如车主无法联系,可考虑蹲守。
  2. 划定物业对车辆保管义务区域,明确摄像头摄像区间,避免发生失盗后,责任划分难。

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