中国物业管理招投标的发展

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中国改革开放初期,物业管理行业在中国大陆蓬勃发展,随着房地产业的突飞猛进,给物业管理的发展带来巨大的空间。1981年3月10日深圳第一家物业管理公司的成立。标志着物业管理招投标正式进入物业管理行业。从1983年第一栋涉外写字楼(国际商业大厦)开始实施物业管理后,如雨后春笋。

物业招投标

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一、招投标制度的起源与发展

招标起源于英国。在人类最原始的招投标发展历程中,最早来源于原始的“招标拍卖”。当时原始的招投标过程,是以约定俗成、价高者得的约定进行的。十八世纪后叶,英国实行“公共采购”或称“集中采购”,这种“公共采购”实行后,就是公开招标的雏形和最原始形式。它包括了公共性购买和私人购买等行为。1861年美国联邦政府也通过了相应的招标法案,规定了联邦政府对物资采购等,均实施公开招投标。当时,在联邦政府的约束下,已形成规模和行业自律。

从第二次世界大战开始,西方发达国家和地区、联合国专属、世界银行、亚洲开发银行等国际金融组织均大量采用了公开招标的形式。特别是在建筑、粮食、土地、冶金、化工、机械、医药等行业方面,均普遍采用招标。

我国招标起步较晚,大致在八十年代中期,当时在建筑、工程机械等方面采用较多。直到《招标法》出台后,才走向正轨。目前,我国在建筑,民航,铁路,公路,医药,设备,政府采购等多领域均实行了招投标。

二、物业管理招投标的产生与发展

1、物业管理招标的初期

中国改革开放初期,物业管理行业在中国大陆蓬勃发展,随着房地产业的突飞猛进,给物业管理的发展带来巨大的空间。1981年3月10日深圳第一家物业管理公司的成立。标志着物业管理招投标正式进入物业管理行业。从1983年第一栋涉外写字楼(国际商业大厦)开始实施物业管理后,如雨后春笋。

1990年深圳成功的开启莲花村实施综合物业管理的先河。1996年12月鹿丹村由深圳万科物业管理公司中标,实现了真正意义上的物业管理社会化公开招投标。

三、招投标制度与我国物业行业的发展

1993年深圳市在成功实施了物业管理招投标的基础上,积极探索物业管理招投标制度,并形成了规范化、市场化的雏形。国家建设部在总结了深圳和广东的实际经验基础上,于1984年公开颁布了《城市新建住宅小区管理办法》,要求房地产开发企业在出售住宅小区前,应当选聘物业管理公司统一实施专业化管理和住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由此,在我国房地产业中,诞生了新型的物业管理模式,标志着物业管理进入了划时代的发展阶段。

四、招投标制度是房地产管理体制改革的延伸

随着房地产管理体制的发展,开发商或业主委员会可以选择符合自己管理服务标准的物业服务企业。招投标制度的实施,也促进房地产管理体制的进一步完善。1999年8月30日全国人大常委会第九届十一次会议通过《中华人民共和国招投标法》,2000年1月1日《中华人民共和国招投标法》颁布与实施后,几乎所有物业管理项目都纳入了公开、公正、公平的“阳光”举措。以法律形式确定了投标价法,以综合评审为诚实信用的原则。

招投标制度从无到有、从局部推进到普遍实施,推动了我国物业管理行业的服务品质的提升,20多年来,在建设系统的各方共同努力,物业管理招投标制取得了较好的成绩。

五、招投标制度是维护物业服务企业的根本利益

物业管理招投标制度是进一步维护业主利益和物业服务企业利益的前提。因为它推行的招投标制度化的最终目的是,比物业服务质量、比物业服务管理、比物业管理服务、比物业企业效益、比物业服务创新。同时,它也是引进了行业合理竞争,日益加快了物业管理发展水品,导入市场化机制,全面提高物业管理行业服务水平,改善物业管理行业的整体效益和面貌。

六、招投标制度是物业服务企业公平竞争

招投标制度的推行,是有效地促进物业服务企业的公开竞争,遏制浪费、腐败现象、串标围标等违规行为。同时,也是促进每一个物业服务企业服从公平、公正、公开的合理机制,对物业管理企业的竞标公开、目标管理方案的公开、物业管理费用的公开、物业中标结果的公开。但假招标也曾鱼目混珠,一些企业信誉度较差的,注册资本不实的,不能按规定执行的,纷纷采用低价中标,扰乱了正常的秩序,甚至出现了租借第三方物业公司的名义(挂靠)来参与投标。

从全国近年来的物业管理招标投标的实践看,许多地方的物业管理招标政策,基本贯彻了我国物业管理市场经济运行机制,有组织的、规范的、合法交易的运作方式。依据是当地政府确定的收费标准和要求,各物业管理企业响应物业目标,结合市场因素和企业物业管理水平,提出与策划特有的管理方案,提出服务项目的服务质量,精心组织各项实施计划,开展以人为本、温馨的各类社区文化。它可以强化物业企业的管理服务意识,使物业管理企业对目标物业实施精细化的服务管理。

七、物业管理招投标的实施

《中华人民共和国招投标法》颁布与实施后,对行业内部做了相当的规定和监督,包括对开发商、物业管理企业、业主委员会、招标人、投标人等均做了明确的规定,在一定程度上有了可参照的依据。在多年的实际应用中,也存在着不足现象,如投标企业在投标过程中,缺少风险意识,以有骄傲的成绩自居,对整个项目的测算与方案不以为然,特别是前期招投标,认为服务管理还未开始进行,标书中对目标物业管理的计划、方案、设想、测算、管理承诺等等,均只停留在纸上,片面的认为,接管后,更改的柔性大,无风险,哪怕计划、方案出现严重偏差,都可以转变、更改。甚至有漏项、测算偏差等,在实际操作中,采用“拆东补西”,不惜降低服务标准。未能真真体现出招投标法的精神,未能按照项目的实际情况和实际运作进行的。

我个人的体会是:物业经营,除了招投标模式以外,首先应关注项目的前期设计特性和项目特点,以项目现场和项目实际现状为主线,包括分析项目的设计理念、设计规划、设计定位、设计元素、工程特点、施工质量、项目实际运营、周边同类项目的调研(SWOT)等因素。对现场应该进行反复勘察、了解、取证。这是策划、撰写标书的前置条件。其次,确立服务方案。在过去物业管理招投标过程中,主要是服务策划书(包括把收费标准确认后)的形式,在某种意义上来讲,主要靠妙笔生花,写得天花如醉,方案中没有实际的可操作性,甚至有的标书把不相干的、不同类的内容,照搬照抄,严重的出现文不对题的内容,没有把项目的重点、特色、服务要求写出来。要写好管理方案,应把项目的特色写出来,响应招标文件的服务要求写出来,同时,根据项目的特性,写出自身企业管理的优势,包括方案的计划(目标)、实施要求、人文因素、实施效果、经营风险、我们的建议等等。

再次,收费标准测算为重点费用的测算和报价,是评定标书的内容和物业管理服务策划外,又一项重要部分。在实际运作中,收费定价,既要在政府规定的收费范围内,进行测算报价,也要对企业经营收入的精心核算,这对物业管理企业来讲,既要保证管理服务品质、质量、各项措施到位,同时也要节省经费,进行运营成本的再核算。它体现了物业管理企业的核心竞争力。通常报价是对物业管理企业服务的验证,报价太高(或太低)偏离标底,得分就低,会失去竞争市场。这也要求物业管理企业在生存条件下,必须依赖于经营收入的支撑,需要一定的、合理的、精确的物业管理费用支撑来。在实际操作中即要报价竞争,也要加强成本核算,控制各种支出外,需要更多的是提高物业服务企业的专业化管理水平,通过专业化、规模化、效益化等,才能在物业管理招投标中立于不败境地。

当然,在招投标过程中,过分强调报价的因素,会使物业管理企业把投标的重心偏移到价格上,而忽视了物业管理服务的品质,以价格取胜覆盖了物业管理质量来取得中标,这是不可取得的。价格偏离,最终导致物业管理市场的紊乱、恶性竞争、阻碍物业管理行业的发展,最终受害的还是业主方。

根据我国近年来的物业管理招投标市场来看,总体能保证更好地体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。那些服务品质优异的企业以及规范的优秀企业,在价格合理,服务精准,均能满足市场的需求。同时,只要物业管理服务企业,真正做到强化了服务意识,制定了优异的服务方案和各项服务管理措施,强化物业服务质量,为广大业主们解决实际问题,都会受到业主方的积极欢迎。

物业服务质量是我们的生命。相信:合法、合规、合理、品质优先,一定会占有物业管理市场的! (作者系港联不动产服务(上海)有限公司副总经理)

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