走出物业行业看估值逻辑

估值对创业者很重要,因为它决定了他们在换取投资时需要交给投资者的股权。在早期阶段公司的价值接近于零,所以更多看重的是增长潜力而不是现值。

一、谁来估值

通常一家公司要做股权融资交易的时候,都会聘请一家投行或财务顾问。倘若是一级市场交易或者二级市场控股收购的话,买方也会请一个财务顾问。投行会把所有适用的估值方法都粗略测算一遍。

所以会涉及到:买方、卖方、买方财务顾问、卖方财务顾问。有的时候还会聘请一个专门的独立财务顾问做一个Fairness Opinion(独立公平意见),用于保护股东利益。

在中国,大部分交易并没有那么复杂,大部分股权投资也就是早点买入,做大卖出(直接上市或卖给上市公司)。在中国做股权投资要么看投早+投准,要么看晚期基金的资源。在估值层面并不会做得太复杂,主要看市场情况和过去类似的交易都是什么倍数完成的。

二、如何估值?

(1)相对估值

相对估值就是和别的公司对比,主要有两种方法:可比公司分析和先例交易分析。
可比公司分析拿二级市场的上市公司做参照,先例交易分析以过往的并购案例为坐标。一家公司上市后每天都有买卖,就会有实时定价,所以把价格除以某个公司的盈利指标(比如销售额、运营收入、净利润等),即可得出一个“倍数”用来和同行业公司对比。可比公司分析适用于公司要上市了,看看同行业都是什么倍数,或者并购的时候作为参考,看是否需要更多溢价。

而一家没有上市的公司的股票只在交易时会有新的定价(股权融资、出售老股等)。除非已参与了上一轮交易,否则外界只有靠挖公司官网、年报、新闻等才能找到上一轮定价。先例交易分析是并购中较常用的方法。

另外一个重要因素是控制权溢价,即控股一家企业所需要付出的溢价。因为控股了就可以指派董事、替换管理层、裁员、卖掉不赚钱的部门等。这些决策权比买一家公司的股票等着升值和分红更值钱。而可比公司分析看的是公司上市交易水平,是不包含控制权溢价的,所以做一桩获得控制权的并购,都是看历史上可比公司的先例控股交易。

(2)绝对估值

绝对估值有两种常用方法:现金流折现分析和杠杆收购分析。

绝对估值比较复杂,需搭建模型,有很多预测的细节,简单的预测只需粗略的利润表,复杂的模型三张报表都需搭建,销售需要细分化预测和借债偿付单独预测。

现金流折现分析是将估值对象的未来现金流折现,但由于主观因素对假设影响较大,很多时候主要作为参考(算出来的是每股股价)。杠杆收购分析则主要关注估值公司未来产生的回报,常用于私募基金投资(算出来的是IRR回报率)。

IRR回报率:内部回报率(Inner rate of return),又称内部收益率,是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上,它是能使项目的净现值等于零时的折现率。

二者没有太大区别,只是算的是回报,主要适用于投资人,而且大部分适用于私募股权基金或对冲基金,因为他们真正赚大钱的投资大多要加杠杆。杠杆就是借钱,需还本还息,所以适用于现金流强或有大量可抵押资产的公司,这些公司即便碰到了问题,也能卖资产偿还债务,不会弄到公司清算,损失股权价值。

三、14种估值方法

天使投资人对一个企业的价值进行评估时,都会遵循一定的方法,主要有以下14种。

1、500万元上限法

这种方法要求不要投资一个估值超过500万元的初创企业。由于天使投资人投资时的企业价值与退出时的价值决定了天使投资人的获利。当退出时企业的价值一定的情况下,初始投资时的企业定价越高,天使投资人的收益越低,当其超过500万元时,就很难获得可观的利润。
这种方法好处是简单明了,同时确定了一个评估的上限。

2、博克斯法

这种方法是由美国人博克斯首创的,对于初创期的企业进行价值评估的方法,典型做法是对所投企业根据下面公式来估值:

一个好的创意100万元,
一个好的盈利模式100万元,
优秀的管理团队100万-200万元,
优秀的董事会100万元,
巨大的产品前景100万元,
加起来,一家初创公司价值为100万元-600万元。
这种方法好处是将初创企业的价值与各种无形资产的联系清楚的展现出来,简单易行,通过这种方法估值的一般比较合理。

3、三分法

对企业价值评估时,将企业的价值分成三部分:创业者、管理层和投资者各1/3,将三者加起来即得到企业价值。

4、200万-500万标准法

许多传统的天使投资人投资企业的价值一般为200万-500万,这是合理的。如果创业者对企业要价低于200万,则是其经验不够丰富,或没有太大的发展前景。如果高于500万元,则天使投资人对其投资不划算。

这种方法简单易行,效果也不错。但将定价限在200万-500万元,过于绝对。

5、200万-1000万网络企业评估方法

网络企业发展迅速,更有可能迅速公开上市,在对网络企业进行评估时,天使投资人不能局限于传统的评估方法,否则会失去良好的机会。考虑到网络企业的价值起伏大,即对初创期的企业价值评估范围由传统的200万-500万增加到200万-1000万。

6、市盈率法

市盈率就是股票价格相当于每股收益的倍数,市盈率=每股市价/每股盈利。主要是在预测初创企业未来收益的基础上,确定一定的市盈率来评估初创企业的价值,从而确定投资额。是国外成熟的证券市场上常用的股票投资价值的评估方法,但作为单一指标具有一定的局限性。

7、实现现金流贴现法

根据企业未来的现金流,收益率,算出企业的现值作为企业的评估价值。

这种方法的好处是考虑了时间与风险因素。不足之处是天使投资人具有相应的财务知识。同时对很晚才能产生正现金流的企业来说不够客观。

8、倍数法

用企业的某一关键项目的价值乘以一个按行业标准确定的倍数,即得到企业的价值。简单来说,如果某公司所涉及的行业领域类似,近期卖出了20亿美元的价格,差不多是你自己公司的三倍大,那么你就可以以对方的售卖价格为参考来为自己公司估价。

9、风险投资人专用评估法

这种方法综合了倍数法与实体现金流贴现法两者的特点。具体做法:
(1)用倍数法估算出企业未来一段时间的价值。
(2)决定你的年投资收益率,算出你的投资在相应年份的价值。
(3)现在用你投资的终值除以企业5年后的价值就得到你所应该有的企业股份。
这种方法好处在于如果对企业未来估值估算准确,对企业的评估就很准确,不足之处是比较复杂,耗时间。

10、经济附加值模型

表示一个企业扣除资本成本后的资本收益,即该企业的资本收益和资本成本之间的差异。站在股东的角度,一个企业只有在其资本收益超过为获取该收益所投入的资本的全部成本时才能为企业的股东带来收益。
这种方法从资本成本、收益的角度来考虑企业价值,能够有效体现出天使投资人的资本权益受益,一直很受职业评估者的推崇。

11、实质CEO法

指天使投资人通过企业提供各种管理等非财务支持以获得企业的一定股权,实际上履行着企业首席执行官的职能,称之为实质CEO法。

这种方法好处是天使投资人只需要付出时间和精力,没有任何财物方面的风险。而且由于持有公司股份,往往被视为与创业者的利益一致而得到信任。不足之处是天使投资人对企业管理介入很深,介入之前,需对企业和创业者做更多的了解工作。

12、创业企业顾问法

和实质CEO法相似,不同之处在于天使投资人对企业介入没那么深,提供支持不多,因此所获得的股权较低。更适用于企业尚未有多大发展,风险比较大的时候。

13、风险投资前评估法

一种相对较新的方法。天使投资人向企业投入大量资金,却不立即要求公司的股权,也不立即要求对公司估值。物业大数据

这种方法好处是避免了任何关于企业价值、投资条款的谈判,不足之处是无法确定最终的结果。这是很多成功天使投资学人常用的方法。

14、O.H法

由天使投资人O.H首先使用,用于控制型天使投资学家,采用这种方法时,需保证创业者获得15%的股份,并不受到稀释,天使投资人占有大部分股权,但要负责所有资金投入。

这种方法好处是创业者可以稳当获得15%的股份,而控制型天使投资人则获得公司的控制权。不足之处是创业者由于丧失了对公司的控制权,工作缺乏动力

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