六安市:物业项目退出管理暂行办法

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为规范物业服务项目的退出,维护业主和物业服务企业的合法权益, 做好物业服务项目的退出衔接工作,保障物业管理活动依法正常进行,根据国务院《物业管理条例》,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《安徽省物业管理条例》和《六安市人民政府关于进一步加强六安城区物业管理工作的意见》等有关政策法规的规定,制定本办法。

第一条 为规范物业服务项目的退出,维护业主和物业服务企业的合法权益, 做好物业服务项目的退出衔接工作,保障物业管理活动依法正常进行,根据国务院《物业管理条例》,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《安徽省物业管理条例》和《六安市人民政府关于进一步加强六安城区物业管理工作的意见》等有关政策法规的规定,制定本办法。

第二条 六安城区物业服务企业退出物业服务项目的,适用本办法。

第三条 六安市房地产管理局负责六安城区物业服务项目退出管理监督工作。六安市房地产管理局各区分局(以下简称区房产分局)具体负责本辖区内物业服务项目退出管理的指导、协调和监督工作。

第四条 物业服务企业退出物业服务项目的,应主动接受物业项目所在地街道办事处(乡人民政府)、居民委员会(村委会)的监督指导。街道办事处、居民委员会(村民委员会)应依法做好本辖区内物业服务项目退出的监督,对本辖区业主委员会组织召开业主大会进行全面指导,协助开发建设单位和业主委员会做好物业服务落实工作。

第五条 物业服务企业在退出物业服务项目过程中,应当本着维护群众利益、维护社会稳定、依法有序、平稳过渡、防止资产损失的原则进行。物业服务企业要树立社会责任感,行业荣誉感,企业信誉感,坚持按原物业服务合同的约定及服务承诺,始终做好物业的日常管理和服务工作。同时,应对物业项目的共用部位和共用设施设备进行巡检,按规定应于退出前维修养护修缮到位;个别大中修项目不能及时修缮的应列成清单,移交给业主委员会或新的物业服务企业。

第六条 业主大会应当依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定,保持物业服务的正常有序,积极维护社会稳定。

第七条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则,严格履行合同约定。同时, 应遵守本办法规定的退出程序和相应职责,依法做好物业管理交接工作,保持物业项目管理的连续性。

第八条 业主大会成立前,前期物业服务阶段,物业服务企业因故终止前期物业服务合同退出物业项目的,应当按照下列程序做好物业管理交接工作:

(一)物业服务企业应当在拟终止合同前 30 日,就合同终止和拟退出物业管理区域的有关事宜与开发建设单位协商一致后,以书面形式向区房产分局报告, 同时,填写《六安城区前期物业服务企业退出项目管理登记表》进行备案。经备案后的登记表分别报送物业所在地的街道办事处和社区居委会。原开发建设单位改制或变更的,由改制或变更后新成立的单位承担相关责任。

(二)合同当事人双方应将合同终止时间等有关事项在物业区域内公告不少于 15 日。经双方约定的合同终止时限内,原物业服务企业应当继续按照物业服务凳的约定做好服务工作,积极协助开发建设单位选聘新的物业服务企业。

(三)开发建设单位应在双方约定的合同终止时限内,重新选聘物业服务企业落实物业管理。有关移交费用由双主约定。原物业服务企业在新服务单位接管后 7 日内,在区分局和开发建设单位的见证下,原企业应当与新聘企业完成下列移交事宜:

1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等资料;

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;

4、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新的、改造等的技术资料;

5、物业管理所必须的其他资料;

6、房屋产权权属资料;包括:属于开发企业权属的房屋资料;属于全体业主的物业服务用房权属资料。

7、规划、建设、房管、园林、水、电、燃气等部门验收合格证明;

8、物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

9、受聘期间以开办费有购置的资产及物品,预收的物业服务费、停车服务费等;

10、法律、法规规定的其他事项。

(四)原物业服务企业对交接的图纸、资料、文件、物品、用房、设施设备、结转移交的费用等逐一登记造册,经接受方签字确认后,报分局备案。

(五)如前期物业服务合同终止前,开发建设单位在有关部门指导下已按有关规定选举成立首届业主委员会的,原物业服务企业应将本条第三项所列移交事宜,向业主委员会移交。开发建设单位应当积极帮助业主委员会选聘新的物业服务企业。

(六)首届业主委员会成立后,应积极开展选聘物业服务企业工作,但是, 前期物业服务合同已达终止日期,届时新的物业管理企业尚未落实的,开发建设单位可以协商原物业服务企业顺延服务,也可以协商社区居委会临时代为管理, 直至新的管理单位接管服务为止。顺延服务或社区代管期间产生的费用,开发建设单位按实承担。

第九条 实施正常物业服务阶段的项目,物业服务企业或业主大会一方提前解除合同的,或者双方在物业服务合同期满后不再续约的,有关当事人应当按照下列程序做好物业管理交接工作:

(一)业主大会决定提前解除合同或合同期满不再续约的

1、业主委员会应在合同终止日期前 60 日,组织召开业主大会会议,根据业主大会的表决结果决定是否提前解约或不续约。同时,对合同终止后的物业服务模式、服务标准进行表决。表决采取记名投票方式,业主委员会应当将表决结果在物业区域内公示。

2、若业主大会表决同意提前解约或不续约的,业主委员会应在合同终止日期前 30 日内以书面形式通知物业服务企业。同时,会同物业服务企业将合同终止时间等事项在物业区域内公告不少于 15 日。

3、业主委员会应将业主大会表决结果以书面形式报物业项目所在地的区房产分局,并填写《业主大会终止物业服务合同情况登记表》进行备案,经备案后的登记表分别报送物业所在地的街道办事处(乡人民政府)和居民委员会(村民委员会)。

4、物业服务企业接到通知起 30 日内,应对小区内房屋的共用部位、共用设施设备进行一次全面养护,做到应修尽修,确保正常使用。同时按本办法第八条第三、四项的规定,做好各项移交准备。

5、业主委员应根据业主大会的授权,在原物业服务企业退出项目前 30 日内, 可以通过招标方式,或在街道办事处(乡人民政府)、居民委员会(村民委员会) 的指导下,完成新物业服务企业或管理单位的选聘和进场交接工作。

6、物业服务合同终止后,物业服务企业要退还已经预收的物业服务费,物业服务企业有权追缴在合同期内业主拖欠的物业服务费。

7、经业主大会依法决定提前解约或不再续约,物业服务企业拒不退出物业服务项目的,业主可以拒交物业服务费,由区房产分局负责协调处理。

(二)物业服务企业提出解除合同或合同期满不再续约。

1、物业服务企业应在合同终止前 90 日,就提前解除合同或合同期满不再续约,以及退出项目的时间表和工作计划等,与业主委员会进行协商取得一致后, 填写《六安城区物业服务企业退出项目管理登记表》报物业所在地区房产分局备案,经备案后的登记表分别报送物业所在地的街道办事处和社区居委会。

2、物业服务企业会同业主委员会将不再续约的决定、合同终止时间等事项在物业管理区域内进行公告不少于 15 日。

3、业主委员会应当在合同终止日期前 60 日,组织召开业主大会,就落实原物业服务合同终止后的物业服务的相关问题进行议决,并将议决结果在物业区域内公示不少于 15 日。

4、物业服务企业在退出项目 30 日前,应对小区内房屋的共用部位、共用设施设备进行一次全面养护,做到应修尽修,确保正常使用。同时按本办法第八条第三、四项的规定,做好各项移交准备。

5、业主委员会应根据业主大会的授权,在原物业服务企业退出项目前 30 日内,完成新物业服务企业的选聘和进场交接工作。

6、原物业服务企业退出项目日期已到,业主大会仍未选聘到新的物业服务企 业的,由业主委员会负责向街道办事处报告,由街道办事处协调居委会代为临时管理,做好清洁保洁、绿化管理、公共秩序维护等日常工作,所发生的费用由业主据实交纳,业主委员会负责收取,直至新的物业服务单位进场。

第十条 物业服务企业退出项目时,业主委员会(开发建设单位)与物业服务企业应共同在物业区域内进行公告,具体内容包括:

1、提前解除合同或合同期满不再续约的原因;

2、合同终止的具体时间;

3、业主大会对解除合同、重新选聘物业服务企业,以及服务标准等相关问题的表决结果;

4、物业服务企业退出项目前对物业共用部位、共用设施设备进行一次养护维修的具体时间表,报修值班电话;

5、物业服务费、停车费及其它公共收费的收支情况;多收或结转费用的数额及移交情况;

6、物业服务用房具体位置及权属登记情况;

7、其他。

第十一条 物业服务企业擅自撤离的,将由市房地产管理局责令限期整改; 逾期不改正的,将处以五万元以上十万元以下的罚款。给业主造成损失的,还应追究其相应的法律责任。

第十二条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业项目所在地的街道办事处、乡人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主;导致物业服务企业受损失的,物业企业依法起诉业主承担相应的法律责任。

第十三条 因物业服务企业退出物业管理项目引发纠纷的,当事人可根据物业管理合同约定提请仲裁或提交人民法院裁决。

第十四条 在物业项目退出管理的过程中,因开发建设单位原因造成的遗留问题,开发建设单位应尽承担责任,并及时予以处理和完善,业主也可通过法律途径依法维护正当权益。

第十五条 本办法由六安市房地产管理局负责解释。

第十六条 本办法自 2010 年 1 月 1 日起施行。

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