马鞍山市:前期物业管理招投标细则

为了规范本市前期物业管理招标投标行为,维护当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《评标小组和评标方法暂行规定》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《马鞍山市物业管理实施办法》等有关规定,结合本市实际,制定本细则。

关于修订《马鞍山市前期物业管理招标投标实施细则》的通知

马住建〔2015〕182号

含山县、和县房管局,当涂县、各区住建委,各房地产开发企业,各物业服务企业:

我市自2004年实施前期物业管理招投标以来,先后出台了《马鞍山市关于新建住宅区实行物业管理招投标的通知》(马房〔2004〕43号)和《关于印发〈马鞍山市前期物业管理招标投标实施细则〉的通知》(马住建〔2013〕272号),有效地规范了我市前期物业管理招投标行为,促进了物业管理市场的公平竞争,维护了当事人的合法权益。经过几年来的运行,《马鞍山市前期物业管理招标投标实施细则》部分条款现已不能适应物业管理招投标工作。为进一步增强招投标工作的可操作性,我委在广泛征求意见的基础上,对细则进行了修订,并报市人民政府法制办审查备案。现印发给你们,请遵照执行。

 

 

第一章 总 则

第一条 为了规范本市前期物业管理招标投标行为,维护当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《评标小组和评标方法暂行规定》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《马鞍山市物业管理实施办法》等有关规定,结合本市实际,制定本细则。

第二条 本细则所称前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

凡在本市行政区域内进行各类前期物业管理招标投标活动,均适用本细则。

第三条 马鞍山市住房和城乡建设委员会负责全市物业管理招标投标活动的监督指导工作。

各县区物业管理主管部门具体负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理工作。

第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第二章 招 标

第五条 本细则所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的,也可以自行组织实施招标活动。

物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜,并遵守本细则对招标人的有关规定。

第六条 物业建设单位应持有建设用地规划许可证、土地使用权证,方可组织招标活动。

第七条 物业建设单位在销售物业前或交付使用前应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

建筑面积在10万平方米以上的住宅物业必须公开招标,建筑面积在10万平方米以下5万平方米以上(包括10万和5万)的住宅物业可以采取邀请招标的方式选聘具有相应资质的物业企业。

建筑面积在5万平方米以下的住宅物业和2万平方米以下的非住宅物业,经市、县物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

招标人采取公开招标方式的,应当同时在马鞍山市住房和城乡建设委员会网站和马鞍山市物业管理行业协会网站发布招标公告,招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式、招标项目的基本情况、资格预审条件、报名截止时间、开标时间以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的,应当向 3 个以上(包括3个)物业服务企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第八条 招标人应当根据项目的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制等工作。

前期物业管理招标文件应包括以下内容:

(一)招标人及招标项目简介,包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况(名称、类型、位置、建筑面积、区域四至范围、物业构成、共用设施设备、总平面图等);

(二)物业管理前期介入的时间、费用及费用测算依据;

(三)服务内容与标准,包括房屋共用部位及共用设施设备维修养护管理、公共秩序维护、清洁卫生、绿化管理、消防安全防范等服务内容及服务标准;

(四)明确物业服务计费方式,包括选择包干制、酬金制或其他方式;

(五)项目建设与竣工交付日期,以及其相关共用设施设备的接管验收;

(六)对投标人及投标书的要求,应包括投标人的资格、投标书份数、企业情况、响应上述管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的项目经理和主要技术人员简历与业绩、管理机构设立及装备的机械设备和采取的措施、财务管理制度及物业管理收费标准的测算、投标承诺、公共能耗管理等;

(七)招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件等;

(八)招标文件解释,投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章要求、送达地点及截止时间、开标时间及地点等;

(九)其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书的10日前,将招标公告或者投标邀请书、代理招标委托合同(适用委托机构代理)、招标文件及本细则规定的物业项目有关的开发建设政府批文,向项目所在地物业管理主管部门递交招标材料备案审查;项目所在地物业管理主管部门在受理备案的5个工作日内,应对招标人提交的备案材料作出审查答复,发现有违反法律、法规和本规定的,应当作出不予受理或要求招标人改正的明确意见。

第九条 申请投标单位应当符合住建部《物业服务企业资质管理办法》的相关规定,一年内无不良记录。

公开招标投标人过多时,招标人可以采取由投标人抽签的方式,确定不少于5家作为潜在投标人。

招标人应当向符合条件的潜在投标人发出通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法。

第十条 投标文件编制时间自招标文件发出之日起至提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。

第十一条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前,以书面形式通知所有的招标文件收受人,该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

招标人澄清或者修改招标文件实质内容的,包括招标项目主要经济技术指标、项目建设进度及竣工交付时间、物业管理条件、物业管理服务内容或标准、开标评标时间、地点、评标方法、前期物业服务合同签订等,应当书面报请物业管理主管部门备案。

第十二条 招标人根据物业管理项目的具体情况,可以在招标文件发出的5日内组织招标文件收受人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等资料。对招标文件收受人提出的疑问,招标人应当予以公告澄清或者以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十三条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

第十四条 通过招标投标方式选聘物业服务企业的,招标人应当按照以下规定时限完成招标投标工作:

(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

(三)非出售的新建项目应当在交付使用前90日完成。

第三章 投 标

第十五条 本细则所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

投标人应当具有相应的资质和招标文件要求的其它条件。

第十六条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件分技术标书和商务标书。

第十六条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件分技术标书和商务标书。

技术标书应包括以下内容:

(一)物业服务理念及目标;

(二)物业服务管理方案;

(三)人员配备;

(四)突发事件的应急预案;

(五)招标文件要求提供的其他材料。

商务标书应当包括以下内容:

(一)投标响应文件;

(二)投标报价;

(三)投标人资格及第三方认证证明文件;

(四)管理团队介绍;

(五)管理项目介绍;

(六)招标文件要求提供的其他材料

投标人对招标文件有疑问需要澄清的,应当以书面形式向招标人提出。投标人将专项服务委托专业公司承担的,应当进行说明。

第十七条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件按要求送达至招标人。

第十八条 招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件,同时将报名情况向项目所在地物业管理主管部门备案。在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件及其补充、修改的投标文件,均为无效投标文件,招标人应当拒收。

第十九条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分,并应当按照本细则相关规定送达、签收和保管。

第二十条 投标文件应符合以下要求:

(一)投标文件应胶装成册并封装。投标人应将技术标正本和所有技术标副本一起用一个包装袋封装好;再将商务标正本和所有商务标副本一起用另外一个包装袋封装好,并在每个密封袋上注明项目名称、编号、投标人名称、技术标(商务标)。封装应该严密,不易破损。封口应由投标人公章和法定代表人签章。

(二)标书编制要求:

1、纸张要求:封面、封底、正文一律采用标准A4纸,白色;

2、排版打印: 左边距、右边距为25mm,上边距、下边距为20mm,版面不设页眉,行间距设置为1.5倍行距,字符间距设置为标准间距,双面打印;

3、字体格式要求:标书封面所有文字字体均采用黑色、加粗二号宋体,“正(副)本”字样首行右对齐,第六行居中打印“项目名称”字样,第九行居中打印“前期物业管理投标文件技术(商务)标书”字样;技术标书文件正文字体一律为宋体,不准加粗,不准加色;标题三号字,其他四号,所有表格标题为3号宋体,表格内容采用4号宋体。所有字体颜色均为黑色。项目符号顺序应使用“第一章、第二章、……”,“第一节、第二节、……”,“一、二、……”,“㈠、㈡、……”,“1、2、……”,“⑴、⑵、……”。

4、投标文件应按照招标文件要求按顺序编制,必须编排目录,标明连续页码,页码位置:“页面底端(页脚)”,对齐方式:“居中”,格式“1,2,3,…”。目录标明的页码应与正文页码对应。

5、技术标书封面及正文不得出现任何可能识别投标人的字样、标识或内容。

第四章 开标、评标和中标

第二十一条 在物业管理主管部门监督下,开标、评标和中标活动由招标人组织,其中开标、宣布中标活动应邀请所有投标人参加。

第二十二条 开标时间和地点应当在招标文件确定的时间和地点进行。开标应当按照下列程序进行:

(一)评委在指定场所等候评标,并按规定将通讯工具集中管理;

(二)投标人进入评标室,检查投标文件密封情况;在物业管理主管部门的监督下,当众拆封,随机确定标书编号,并采取抽签方式确定答辩顺序;

(三)投标人退出评标室,评委进入评标室,开始评标。

开标过程应当记录,并由招标人存档备查。

第二十三条 评标由招标人依法组建的评标小组负责,评标小组由招标人代表及物业管理方面的技术、管理专家组成,一般为5人,其中招标人可以委派1名代表参加。

第二十四条 评标小组的专家成员,应当在开标前从市物业管理主管部门建立的《马鞍山市物业管理评标专家库》或者安徽省物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定,必须由物业管理主管部门2人和招标人代表共同抽取并签字确认。

上午开标的,应当在前一天下午17点30分之前抽取专家并通知;下午开标的,主城区、当涂县应当在当天上午11点前抽取专家并通知,和县、含山县应当在当天上午9点前抽取专家并通知。

评标小组名单在开标前应当保密。与投标人有利害关系的人员不得作为相关项目的评标小组成员。

第二十五条 评标小组成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

评标小组成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触,不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者参加可能影响公正评标的其他活动。

评标小组成员和与评标活动有关的工作人员不得透露评标的任何相关情况,并接受物业管理主管部门的监督、检查。

前款所称与评标活动有关的工作人员,是指评标小组成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第二十六条 市物业管理主管部门负责对专家库成员实行监督和管理,定期对成员进行培训、考核,及时取消不称职或违法违规人员的评标专家资格。

第二十七条 评标活动主要包括技术标书评定、商务标书评定、现场答辩。

招标人应当为评标活动提供合适的场所。

评标程序应在物业管理主管部门现场监督下先发放技术标书进行评分,再发放商务标书进行评分,最后根据抽签顺序进行现场答辩评分。

任何单位和个人不得干预、影响评标的过程和结果。

标书评定是指评标小组成员依据招标文件要求和相关规定对投标书进行审阅和评定的过程。

现场答辩是指答辩人对项目的管理维护、保障措施等进行陈述并对评标小组成员提出的问题进行解答的过程。

评标小组应根据项目情况确定不少于3个问题作为每个答辩人的必答题,由评标小组组长统一提问,评标小组成员可根据具体情况向答辩人提出问题。

答辩人必须是标书中确定的该项目经理,其身份的确定由物业管理主管部门配合招标人现场查验。答辩人所作的陈述或者解释,不应超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第二十八条 评标小组应当按照招标文件的评标要求,根据技术标书、商务标书、现场答辩等情况进行综合评定。

第二十九条 有下列情形之一的,由评标小组确认,按废标处理。

(一)技术标书封面或正文透露企业信息的;

(二)投标书不响应招标文件要求,内容和顺序与招标文件不一致,影响正常评标活动的;

(三)未按本细则格式规定制作文本的;

(四)答辩人与标书中确定的该项目经理不一致。

投标文件未密封的,由监督人当场认定为废标。

第三十条 因废标导致有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的,评标小组应当否决全部投标。

依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的,应当重新组织招标。

第三十一条 评标小组可以要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。投标人应当采用书面形式作必要的澄清、说明或者补正,但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。

第三十二条 评标小组应当依据确定的评标方法和市物业管理主管部门统一制定的评分细则,对投标文件进行评审和比较,并对评审结果签字确认。

评标小组评分时应分别对技术标书、商务标书、现场答辩分项评分。计分方式采取去掉一个最高分和一个最低分后取平均值,为该分项得分。

第三十三条 投标单位综合得分由技术标书分项得分、商务标书分项得分、现场答辩分项得分三项得分之和组成,满分100分,其中技术标书分值44分,商务标书分值39分,现场答辩分值17分。

第三十四条 评标小组完成评标后,向招标人出具书面评标报告,阐明评标小组对各投标人的评审和比较意见,判定废标的出具废标说明,并按照招标文件规定的评标标准和评标方法,按综合得分高低顺序确定3名中标候选人。

第三十五条 评标报告应当如实记载以下内容:

(一)评标的基本情况和有关数据表;

(二)评标小组成员名单;

(三)开标记录;

(四)符合要求的投标一览表;

(五)废标情况说明;

(六)评标标准、评标方法或者评标因素一览表;

(七)评分比较一览表;

(八)经评审的投标人排序;

(九)澄清、说明、补充事项纪要。

第三十六条 招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人,一般综合得分最高者为中标人。

当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。但招标人不得以超出招标文件明示的物业管理条件、范围、内容、价格向中标人提出附加要求,迫使其放弃中标。

第三十七条 招标人应当在确定中标人5日内,向中标人发出《中标通知书》,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。对未能中标的投标人,招标人应及时退回其投标文件。

第三十八条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件签订《前期物业服务合同》;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十九条 招标人与中标人应当自签订物业管理服务合同之日起15日内,由招标人到项目所在地物业管理主管部门审核、备案。审核、备案资料应当包括:

(一)开标评标过程、确定中标人的方式及理由;

(二)评标小组的评标报告;

(三)中标人的投标文件;

(四)物业管理服务合同;

(五)其他应具备的审核、备案等资料。

第五章 附 则

第四十条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的,有权向招标人提出异议,或者依法向有关部门投诉。

招标人、投标人或物业管理主管部门工作人员在招标投标活动中违反有关法律法规的,依法承担责任。

第四十一条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的,必须有一种是简体中文;如对不同文字的解释发生异议的,以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的,以文字表示的金额为准。

第四十二条 业主和业主大会以及其他物业项目通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的,参照本细则执行。

第四十三条 本细则自2015年7月1日施行,原《关于印发<马鞍山市前期物业管理招标投标实施细则>的通知》(马住建〔2013〕272号)同时废止。

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