电梯安全分级管理规定(招商物业)

通过对电梯的分层分级管理,层层落实监管责任,全面掌握公司在管电梯的运行状况,及时发现存在的问题并采取有效的措施。提供有力的技术支持与后勤保障,确保住用户的乘梯安全,提升物业服务满意度。

1 目的

通过对电梯的分层分级管理,层层落实监管责任,全面掌握公司在管电梯的运行状况,及时发现存在的问题并采取有效的措施。提供有力的技术支持与后勤保障,确保住用户的乘梯安全,提升物业服务满意度。

2 范围

本标准规定了电梯管理职责、分级管理办法、对各类电梯存在问题的处理、维保监管、电梯管理人员管理的内容和要求,适用于物管中心(处)的电梯管理。

3 编制依据/引用文件

  1. 《中华人民共和国安全生产法》
  2. 《特种设备安全法》
  3. 《特种设备安全监察条例》 国务院令第549号
  4. 《电梯使用管理与维护保养规则》 TSG T5001—2009
  5. 《电梯维保合同》

4 术 语

电梯安全管理员:指具有国家认可的特种作业证书,专门负责电梯运行安全管理的人员。

5 管理规程

工程管理部门

  1. 工程管理部门督促各物管中心(处)及维保单位按要求对电梯设备进行监管与维护并提供技术支持;
  2.  制定电梯管理办法,根据物管中心(处)报送结果对电梯实行分级管理;
  3. 不定期抽查电梯的维保质量,并督促维保公司、物管中心(处)监管人员履行职责;
  4. 负责电梯事故处理与协调,技术支持与人员培训;
  5. 至少每半年召开一次各物管中心(处)工程负责人、电梯管理人员与维保单位的电梯专题会议;
  6. 编制电梯管理指导文件,指导现场监管人员对电梯进行正确监管。

 物管中心(处)

  1.  物管中心(处)是电梯运行监管的责任单位,对电梯安全运行负有直接责任。物管中心(处)应指定电梯设备监管责任人,负责跟进电梯维保工作;
  2.  必须配置电梯专职管理人员,且持证上岗,该持证人员必须在特种设备管理网备案,全权负责所管辖电梯运行与维保单位的维修、保养、考核工作,如实填写相关记录,配合故障报修及跟踪、年检跟踪等;
  3. 积极配合相关政府部门的检查、检验,督促维保单位整改,及时将结果上报;
  4. 按照公司的相关规定做好电梯使用的宣传、演练、应急故障的救援工作;
  5. 对维保单位的维保质量,服务意识进行评价,按照合同的相关规定对不合格项进行处罚;
  6. 按时统计提交《电梯运行故障与困人统计表》。

电梯管理人员

  1. 根据合同规定人数每天核定分包服务方到岗人数,人员变更时审查其上岗证;
  2. 按维保计划对维保工作监管,并对维保内容确认与验收;
  3. 对故障问题及更换零配件进行现场确认,发生紧急事故或困人事件时责任人第一时间赶到现场处置,并通知上级主管支援;
  4. 跟进现场维修工作,对维修结果负责。

分级管理办法

  1. 困人次数:即根据该梯在月度内的困人次数确定;
  2.  故障次数:即根据电梯在月度内故障统计数;
  3.  使用年限:根据使用时间确定;
  4. 安全隐患:经水泡、外力破坏、运行撞击、安全事故或年检评估不合格电梯。6.2.3管理分级
  5. 一级与二级安全等级电梯由各物管中心(处)按要求进行日常监管与维护,公司职能部门监督抽查;
  6. 三级安全等级电梯物管中心(处)要重点跟踪,要求维保单位制定检修计划,对电梯进行诊断,排除故障根源,降低故障率。工程管理部门监督跟进计划的落实情况,并提出指导意见;
  7. 四级安全等级电梯由工程管理部门挂牌监督整改。物管中心(处)加强巡视检查,跟踪电梯运行情况。维保单位制定整改措施,提交维修方案,并限期落实。

动态管理

  1. 物管中心(处)每月把电梯各类报表报送至工程管理部门进行汇总分析,确定划分安全等级;
  2. 对三、四级电梯进行公示,并要求电梯维保单位制定专项整改方案限期整改;
  3. 通过对电梯的分级管理,及时发现存在的问题,同时集中技术力量对重大安全隐患电梯进行重点诊断维护,不断提高电梯安全等级。
  4. 每月对电梯故障等级与上月相比对,三、四级故障电梯未有改善,公司将对维保单位实行追责制,按照合同规定进行约谈,落实整改计划措施,直至处罚或解除合同关系。
  • 对各类电梯存在问题的处理
  1.  事故电梯(红色)
    a) 由工程管理部门牵头进行事故调查与诊断,分清责任,制定维修恢复方案;
    b) 物管中心(处)负责现场监管,跟进外包方的维修进度与安全防护和对住用户的解释工作;
    c) 行政管理部门协助做好与政府监管部门的联络沟通工作及相关手续的办理;
    d) 老旧小区给排水、消防管道、排污管道等老化严重,物管中心(处)每月需对管道井,消防管,排水管等进行排查,发现问题及时更换,防止发生爆管淹电梯轿厢,导致电子板损坏。
    e) 出现事故电梯即时整改。
  2. 隐患电梯(红色)
    a) 工程管理部门参与隐患电梯的确定与故障情况的诊断,并要求维保单位制定整改方案,限期改造完好;
    b) 物管中心(处)负责资金筹集,确定维修实施时间与监管措施等;
    c) 物管中心(处)组织技术人员现场跟进,并做好安全防护及对外解释协调工作;
    d) 电梯地坑与应急排污水坑相连,会导致因排污泵故障水倒灌,使电梯地坑部位的电器受淹没损坏或影响使用寿命,需确保排污系统运行正常,加装单向阀或临时封堵;
  3. 老旧电梯
    a) 工程管理部门组织物管中心(处)对15年以上的老旧电梯进行排查,如安全等级达到三级则按隐患电梯进行维护管理,仍达不到要求的,邀请第三方评估机构进行评估,确定处理方式;
    b) 对运行情况稳定的15年以上老旧电梯,由物管中心(处)加强监管,可实行全保;
    c) 经评估建议更换的电梯,由物管中心(处)负责启动电梯更换资金的申请流程,工程管理部门协助申报政府专项补贴费用;
    d) 物管中心(处)负责待更换电梯的停梯安全管理,做好住用户的沟通解释工作。
  4. 维保监管
    6.4.1合格供方的选择
    a) 电梯品牌生产厂家或指定合作伙伴;
    b) 电梯品牌代理商维保单位;
    c) 在市场上占有一定份额的综合性电梯维保单位:
    (1)资质等级为A;
    (2)具该品牌电梯的维保经验;
    (3)有技术团队支撑及技术人员充足;
    (4)零配件供货渠道良好,并具备一定的库存能力。
    d) 对不合格供方启动退出机制。
  5. 招投标管理
    a) 招标时优先选择电梯厂家维保单位及经考查的电梯合格供方作为投标单位;
    b) 一般以“最低价”为中标主要参考因素,按前两名作为谈判对象,对明显低于市场价的恶意低价投标书作废标处理;
    c) 按相邻物管中心(处)同类型电梯“打包发包”的模式统筹管理,实现规模效益;
    d) 电梯维保合同期限为一至两年,期满时由工程管理部门门根据上一年电梯维保的情况结合物管中心(处)对维保单位评价,确定是否续签。如维保方提出涨价要求,则重新进行招投标流程确定维保价格;
    e) 对发生安全责任事故的电梯维保单位“一票否决”。
    6.4.3合同强制条款
    在与外包方签订电梯维保合同时,合同中均应加入如下条款:
    a) 每月提交维保工作计划及维保工作总结;
    b) 乙方确保电梯处于良好运行状态,包括定期性调校,清理润滑、加注油脂(新梯一年、旧梯2~3年换一次变速箱机油,机油费用由甲方支付)、检查电梯井道、机房、轿厢的线路,机件的正常运行状态(包括每半年用游标卡尺测量钢丝绳直径和用弹簧称测量钢丝绳张力),机房电梯设备、井道、轿顶及底坑清洁卫生等,并提交相关检测记录。
    c) 配置两年以上持证熟手技工,上下班到物管中心(处)指定地点打卡,按合同要求配置驻场人员;
    d) 按照电梯使用的相关规定,乙方应免费为每满三年的电梯进行一次负荷调校试验,并提供试验报告,本合同签署后,如果电梯已满三年或即将满三年,则乙方仍应进行负荷调校试验。
    e) 配合甲方制定应急措施和救援预案,每半年至少针对本单位维保的不同类别(类型)电梯进行一次应急演练。
    f) 紧急故障时15分钟内到达。如超时到达在10分钟内(含10分钟),扣除故障梯当月5%的维保费(不可抗拒力除外);超时超过10分钟,扣除故障梯当月10%的维保费(不可抗拒力除外),季度累加计算。
    g) 一般故障时30分钟内到达。维保人员超时到达在30分钟内(含30分钟),扣除故障梯当月2%的维保费(不可抗拒力除外);超过30分钟到达,一律扣除故障梯当月5%的维保费(不可抗拒力除外),季度累加计算。
    h) 如因乙方迟到(不可抗拒力除外)而导致甲方的物业管理服务受到影响、发生事故或造成损失的,经双方鉴定并确定责任,是由乙方方面的原因而造成的直接的可预见的延误、人身伤亡或经济损失,由乙方承担。
    i) 乙方承诺每月由于乙方维保原因(不正常使用、不可抗力、故意破坏、停电除外)导致的电梯困人故障(需双方确认)次数每月每台电梯不超过一次,每台梯其他故障不超过三次(含三次)。经双方书面确认具备其中的任一条件,甲方有权扣除当月故障电梯保养费的20%,季度累加。故障记录以月为计算周期。
    j) 发现乙方未按照《电梯使用管理与维护保养规则》(TSG T5001—2009)的要求开展电梯的半月、季度、半年、年度维保工作。经双方书面确认后,给予涉及的电梯单次10%月度维保费的经济处罚,季度累加计算,直至扣完季度保养费,同时另行安排维保。
    k) 乙方无质量检验(查)人员或管理人员每季度对电梯的维保质量、频次、维保内容进行考核的,按一次扣除本物管中心(处)电梯5%月度维保费计算。
    l) 因乙方维保原因造成政府监督部门检查强制封梯的,则扣除当月维保服务合同总额的20%。
    m) 发现重大安全隐患及时采取措施并报告物管中心(处)及公司主管工程师。
  6. 安全管理措施
    严格安照《安全生产法》与《特种设备安全管理条例》执行,具体如下:
    a) 执行“四不放过原则”即:电梯故障发生以后要坚持故障原因未查清不放过、发生电梯责任事件责任人未处理不放过、整改措施未落实不放过、有关人员未受到教育不放过。
    b) 电梯(直梯、扶梯)维修保养时必须张贴通知,挂牌(危险勿近),在相应的楼层,轿厢或扶梯的梯头梯尾放置围栏。
    c) 高空作业必须佩带安全带和保险绳,物管中心(处)巡查必须佩带安全帽穿绝缘防扎鞋等相适应的安全防护用品。
    d) 电气安全检查或维修严格按照电气安全操作规程进行。
    e) 电梯故障困人救援严格执行救援操作规程进行。
    f) 电梯厅门开启用三角钥匙必须由持有电梯操作证人员方可使用,同时严格执行三角钥匙借用登记管理制度。
    g) 电梯的接地安全防护,每年必须检测并如实记录,发现不符项立即整改。
    h) 回南天、雷雨台风季节做好人员与设备的安全防护(如机房与楼层等)。
    i) 电梯安全事故的上报,严格按照安全法与公司的相关规定进行上报。
  7. 技术措施
    a) 工程管理部根据各物管中心(处)每月电梯故障困人与维修费用统计明细进行梳理,将主要故障进行统计分析,明确责任以及整改要求;
    b) 月电梯故障数量统计情况及时反馈物管中心(处)和维保单位,同时对比每月3、4级故障是否得到有效改善,区分管理处与维保单位之间责任,将针对性要求维保单位对物管中心(处)电梯进行全面的检测、评估,对故障频发电梯进行中修或大修,并提供检测报告;
    c) 通过对故障与维修费用明细统计分析,因设备老化或磨损导致的同类型故障电梯,经评估后采取由公司统一批量采购更换;
    d) 对已无维修价值的电梯申请专业检测机构进行评估,根据评估结果实施改造或更换新梯;
    e) 新物管中心(处)装修与入伙期间电梯使用技术培训与宣传、建筑材料搬运的注意事项、使用单位签订“电梯文明使用协议”、专职人员监管等。
  8. 对维保工作的监管
    a) 明确责任,落实监管责任人。物管中心(处)指定电梯设备监管责任人,按照外包方提交的《维保计划》,负责跟进电梯维保过程并验收;
    b) 电梯警示标识及年检合格证、维保登记证、保险标识“三证合一”证照齐全;
    c) 工程管理部门不定期抽查电梯的维保情况,对大修、改造后的电梯组织验收工作;
  9. 监管工作具体做法与要求:
    (1)要求维保人员上下班到物管中心(处)指定地点打卡,并提交每月维保工作任务书,实行维保人员与维修人员分离的原则;
    (2)物管中心(处)电梯管理人员可采取现场跟进、检查维保结果、查看录像等方式进行监管,并在维保记录上签名,对结果负责;
    (3)建立电梯维保微信群,实时反映电梯故障、运行、维保及抢修情况;
    (4)在电梯轿厢、宣传栏等处公布电梯维保监督电话,保持投诉通道畅通;
    (5)严格执行电梯维保合同条款,对违反合同条款的拒不改正的,物管中心(处)应及时发出《整改通知书》,直至扣款;
    (6)年内物管中心(处)对同一家单位发出二次《整改通知书》时,物管中心(处)应约谈外包方(专业工程师参与),提出限期整改要求并要求外包方提交整改计划;
    (7)年内对同一家单位累计发出《整改通知书》三次时,由公司层面约谈外包方,在期限内仍达不到要求的终止合同;
    (8)工程管理部门按照工程供方评价管理办法对外包方实行年度业绩评价,根据评价结果续约、降级或取消资格。

电梯管理人员的管理

  1. 持证人员配备
    a) 每30台电梯需配一名持《电梯管理员证》人员;
    b) 各物管中心(处)均应配置相应的数的持证人员;
    c) 所有持证人员证书需在市场监督管理局特种设备网登记备案。
  2. 管理模式
    a) 人力资源管理部门统一组织培训考证,复审时提供假期,费用报销;
    b) 物管中心(处)持证人员异动时,应及时上报人事部门调配;
    c) 按照行业惯例,公司将给予持证人员一定的补贴。
  3. 人员培训
    a) 工程管理部门每年至少组织二次由物管中心(处)负责人、工程负责人、电梯管理人员参加的电梯安全监管知识培训;
    b) 及时更新国家特种设备管理法律法规及地方管理条例等;
    c) 邀请市场监督管理单位专业人员上门培训交流。
  4. 物管中心(处)具体做法与要求
    6.6.1由物管中心(处)负责人组织对相关人员进行电梯安全分级管理的培训,做好培训记录;
    6.6.2按要求层层落实电梯管理责任人,并明确责任与要求;
    a)指定物管中心(处)持证工程人员为电梯管理责任人,并按要求进行注册备案登记;
    b)明确各专业部门的管理职责,责任到人,严格巡查登记制度。
    6.6.3明晰电梯维保单位的职责范围与维保要求,严格进行监管;
    物管中心(处)电梯管理责任人需熟悉掌握电梯维包合同要求及相关技术规范,要求维保单位提交月度维保计划并严格执行,通过现场监督、巡查、监控录像等对维保单位的维保过程进行跟踪检查,确保维保质量。
  5. 建立电梯信息交流平台,如微信群等。
    a)由物管中心建立电梯微信群,应由片区领导、物管中心(处)负责人、专业工程师、工程负责人、电梯监管人员、监控室值班员、电梯公司管理人员及维保人员组成;
    b)电梯维保前后照片、故障维修、紧急情况等及时上传并跟进,重大事件第一时间报送公司安委会;
    c) 在微信群上可进行电梯相关安全法规知识的培训。
  6. 开展电梯安全常识宣传,引导用户文明、安全用梯。
    a)通过电梯知识宣讲,倡导文明乘梯,告知用户电梯安全保护常识;
    b)加强对装修材料搬运、垃圾清运的管理,与申请电梯使用单位签订电梯使用协议,对相关人员进行文明用梯宣讲,通过监控中心加强管控。
  7. 每年组织一次电梯安全隐患排查,并对存在的安全隐患制定限期整改措施并实施,同时将排查结果报工程管理部门。
  8. 按时提交各类电梯报表。
    a)新物管中心(处)及时对电梯进行建档,并提交至工程管理部门;
    b)每月30日前要求各物管中心(处)将电梯故障、困人及维维修费用等信息以报表的形式报送至工程管理部门。

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