从并购看增长,物业管理的黄金时代

物业管理类的股票,是今后相当长的一个时期内,A股市场上非常值得投资者关注的一个细分赛道。具有业绩确定性强,业绩透明度高,善于通过并购手段扩张等特点。

物业上市

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A股市场上的龙头物业管理股中航善达,进一步披露了自己关于发行股份,购买招商地产旗下招商物业股权的信息。

中航善达物业上市

市场在此后的交易日反应积极,继续大幅拉升公司的股价5个多点,把公司的股价推向了本轮趋势的新高。

中航善达物业上市

物业管理类的股票,是今后相当长的一个时期内,A股市场上非常值得投资者关注的一个细分赛道。具有业绩确定性强,业绩透明度高,善于通过并购手段扩张等特点。

在港股市场上,物业管理类股票的投资价值逐渐被市场认知,并在过去的一段时间内孕育出多只表现优良的股票。比如我们看港股市场上的物业管理类龙头,碧桂园服务的股价在周k层面走出了长牛的趋势。

碧桂园物业估值

在A股市场上,相关的优质标的还很少。中航善达因为央企大家长安排的合并,率先成为这一领域的标杆股票。

中航善达物业上市

物业管理类股票,具有善于通过并购来扩张的逻辑,值得向投资者朋友着重强调。

第一个特点,是物业管理类股票的并购成功率相对很高。我们知道在通常的物业并购行为中,并购的风险是非常之高的,能否整合被并购的标的,常常被资本市场打一个问号。所以在欧美的成熟市场,发生企业之间的并购,市场常常是要打折处理的。物业管理类股票具有经营模式高度相似,经营情况相对简单透明的特点。优质的物业管理类龙头并购较小规模的资产,移植自己的管理模式。成功的概率要远远高于通常意义上的企业并购。适合通过并购的方法来进行扩张。

第二个特点。优秀物业管理类公司的并购,价值提升的意义明显。优秀物业管理类公司的并购行为,并不仅仅是把木板船拼凑成航空母舰,不是简单的凑规模的行为。在中国有生活经验的朋友都知道,国内优秀物业管理公司和普通物业管理公司之间的管理水平差距是巨大的。优秀的物业管理水平,给住宅或者商业物业所带来的服务水准也是差异明显的。如果由优秀的物业管理公司发起扩张,增加自己的物业管理面积,实际上是把自己优秀的服务水平提供给更多的业主。能够带来真实的价值提升,这是商业世界重要的事。

第三个特点。上市物业管理公司的扩张本质上是“证券化他者资产”的过程。物业类管理公司存在着一二级市场的估值差异,上市物业管理公司,通过自己的估值优势并购非上市的物业资产。相当于把这些新的资产给证券化了,能够让自己的股东享受到额外的增值收益。比如如果一家物业管理上市公司在股票市场上的估值是20倍市盈率,在市场外去并购一家市盈率10倍的物业管理公司或者类似资产。这些资产进入上市公司过后,很快就能享受到市场所给予的20倍估值。对于上市物业管理公司来说,这是正在发生并仍将经常发生的故事。

这里可以指出的是,13,14年我们所看到的创业板超级大行情。当时很多人都说是因为创业板企业的外延性扩张,这一外延性扩张的实质,其实也就是在当年并购监管环境较松的情况下,创业板的上市公司利用自己的上市地位,不断的把市场外的资产进行证券化,给股东带来收益的过程。

需要指出的是,物业管理类公司的投资价值在A股市场上刚刚起步。还有一大批公认的优秀物业管理公司,没有登陆资本市场,比如说万科物业。投资者既可以对已经上市的A股和港股标的保持关注。也可以留意那些将要走入资本市场的优秀物业公司。

 

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