浅谈物业股翻倍背后的一些逻辑

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龙头物业公司背靠大的地产公司和对接资本市场,获得资金支持后,行业龙头不断兼并收购中小型物管公司,成为扩张规模最直接有效的方式。目前,港股上市的物管公司通常将约60%的募集资金用于收购,增厚物管项目和管理面积。

物业股估值

又有两个物业股要上市!分别是背靠保利地产的保利物业和背靠时代地产的时代邻里。近两年港股物业股表现非常的出色,年内涨幅超过100%的标的就有不少!并且A股中的物业股标的今年同样也受市场的追捧!那物业股背后又有什么样的逻辑使它们有如此出色市场表现?未来的表现又会如何演绎?

首先我们先看看今年港股物业股的表现:

  1. 新城悦服务 01755 年初至今涨幅195.58%
  2. 永升生活服务 01995 年初至今涨幅171.07%
  3. 佳兆业美好 02168 年初至今涨幅168.97%
  4. 中海物业 02669 年初至今涨幅115.75%
  5. 碧桂园服务 06098 年初至今涨幅109.03%
  6. 奥园健康 03662 年初至今涨幅67.69%
  7. 绿城服务 02869 年初至今涨幅41.43%
  8. 蓝光嘉宝服务 02606 年初至今涨幅33.24%
  9. 彩生活 01778 年初至今涨幅9.23%

毫无疑问,物业股大概率成为2019年港股市场的最大赢家。与此同时,整体的港股市场表现低迷,港股市场估值也处于历史较低位,而物业股却逆势而行,普遍表现靓丽,在港股普遍低估值的大环境下,物业股却享受高的估值!碧桂园服务市盈率达48倍,市值更是近700亿港元,雅生活服务市盈率38倍,市值346亿港币,而绿城服务233.72亿的市值甚至远超绿城中国(03900.HK),成为市值超过自身关联房企的公司。

物业股的核心逻辑:营收和利润的高成长

房地产高销售面积奠定物管营收和利润的确定高成长

近几年房地产的高速发展为物管行业提供了行业的发展空间,2016年全国商品房销量增速高达22.5%,2017年销售面积16.94亿方,2018年在高基数效应下,销量依然实现1.3%的正增长,2019年的增速跟2018年的增速差不多,那么商品房销售面积依旧非常巨大,对应历年销售规模,未来两年物管行业每年营收增量依旧非常庞大!奠定了物业公司的管理面积和未来的利润。加上物业管理具有高频刚需的服务特性,及抵御经济周期波动的防御特点,在轻资产经营下,物管行业也是不折不扣的现金奶牛。

背靠母地产公司强劲销售和强大资本实力带来的确定内生性增长

碧桂园服务背靠碧桂园、新城悦服务背靠新城控股、雅生活服务背靠雅居乐和绿地集团、中海物业背靠中海地产!这些母地产公司的强大销售保证了对应物管公司的管理面积强劲增长!在商品房销售过程中,这些上市地产公司的行业占有率不断提升,母公司每年规模巨大,这样必然促使关联的物业公司管理面积未来确定性增长。

行业并购不断促进物管公司营收和利润的快速增长

龙头物业公司背靠大的地产公司和对接资本市场,获得资金支持后,行业龙头不断兼并收购中小型物管公司,成为扩张规模最直接有效的方式。目前,港股上市的物管公司通常将约60%的募集资金用于收购,增厚物管项目和管理面积。

今年7月,碧桂园服务以3.75亿收购港联不动产服务100%股权,此后又以1.9亿买入嘉凯城物业100%股权。

今年9月,雅生活服务以15.6亿元收购中民物业60%股权,并以不超过5亿元收购新中民物业60%股权。如果成功,二者合约面积约达6.15亿平方米,有望超过碧桂园服务,成为行业第一。

产业的集中化进一步提升上市物管公司的营收和利润规模

但截至目前,行业处于集中化的阶段。上半年,营收超过30亿元的仅有绿城服务和碧桂园服务。雅生活服务、中海物业、彩生活营收在10亿以上,其余公司营收规模低于10亿元。这侧面体现物业行业小而分散,市场集中度不高。对标海外,我国物管公司同样有很大提升空间。FSV(First Service Corporation)以住宅物管为主,与我国物管企业可比性最高。2018 年其营收达19.31 亿美元,远高于绿城服务营收。中国物管企业接近行业龙头也是未来趋势。所以当前行业整体处于行业集中度加速提升阶段,目前行业竞争格局尚未定型,龙头企业和上市公司可利用资金优势开展收并购,扩大管理规模并提升经营效率,进一步提升营收规模和利润。

风险点

营收真实性需要分开看,就基础物业费而言,上市企业难以造假,单位面积物管费和在管面积等数据都可以从多个公开渠道获取。当然,最重要的是投资者在自身生活中就非常贴近物管行业,自然容易判断上市企业的物管费是否偏离常识等迹象。反观增值服务,尤其是非业主增值服务,就多少存在母公司输送盈利的嫌疑了。开发商pe只有6,物业股pe不少大于30。同样一个亿利润在开发商只有6亿市值,在物业股就有30亿市值。真实市场化的赚钱能力也就是利润率参照绿城服务和中海物业比较合适。利润率非常高的物业股不排除有母公司利润输送,因为是完全市场化的。个人认为住宅物管净利润率在6-10%是比较真实的

总结

市场的逻辑一方面是未来大量物业面积未交付逻辑,和地产一样,交房确定收入。物业公司如果有自家开发商,也有大量物业面积未交付,未来几年成长确定性逻辑是现在上涨的主要逻辑。另外一方面是投资并购和产业集中化的逻辑。这些逻辑短中期没有问题。但是如果长期投资,不少物业股的高毛利率和高净利率是开发商输送来的,非真实获利能力

作者:慢慢攒钱的投资者 / 来源:雪球

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