浅谈物业管理行业收并购估值方法

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传统物业管理行业有轻资产,劳动力密集、现金流充盈等特点。根据这些特点笔者整理了实战操作中常用的几种估值方法:

物业并购大数据

1.PE倍数法(净利润*倍数)

随着物业管理公司公开上市数量持续增多,物业行业可查的收并购案例增多,采用同时期类比法原则确定PE倍数的方案,获得了并购圈同仁的认同。统计上市物业公司市盈率情形,截止2019年12月,可查物业上市公司20家(包含港股上市),最高静态市盈率接近60倍,平均市盈率26倍。通过整理一级市场收并购案例数据,市盈率呈现持续拉升的状态,目前区间值大幅上涨,PE倍数区间为(7-18)倍。
通过同期类比法获得行业PE倍数参考区间,然后通过尽职调查获取目标公司净利润数据,即可完成初步估值。
当然实操中,净利润认定标准就有非常详细标准和处置方式,在此就不过多讲解,详细可待后续尽职调查模块讲解。

2.PS倍数法(营业收入*倍数)

PE倍数法有其优势,简单易懂,容易上手,方便向领导层展示。当然PE倍数法也有劣势。如果目标公司出现,尽调净利润过小或为负时,PE倍数法显然是不适用的。当然目标公司净利润较低或为负数是很多原因造成的,为了进一步开展并购活动,我们可以参考使用营业收入倍数估值方法。该方法规避会计准则和财务尽调对净利润的操纵情形。PS参考倍数为1.

3.净现金流折现法

物业管理公司通常具备较好净现金流,按照这一特点,参考使用净现金流折现亦能很好反映目标公司现状价值。有人就会提问,物业管理公司成本是持续上升趋势,主要来源人力成本持续上升,物业管理公司物业费单价却很难获得提高,物业管理公司未来现金流有持续下降的趋势。从实操角度来讲,物业管理公司在规模不变的情况下,连续3-5年净现金流变化不大,主要原因随着科技技术和机械的运用,总成本维持基本稳定或小幅度增长,此外其他多种经营业务收入正在增长,整体维持净现金流变化不大。如果考虑新增项目情形,净现金流量会出现增长情形。为了简化参考估值模型,采用永续年金模型,尽调时点净现金流设为C,预期收益率r=8%,PV=C/r。

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