智慧物业已初显“良性循环圈”

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如今,城市已成为最大的发展动力,由城市化、工业化、信息化所驱动的城市的进步,正逐步成为经济向好的新引擎。在此过程中,随着一系列移动互联网、物联网、人工智能的应用层出不穷,人们的生活方式、出行方式、饮食习惯都无时无刻不被改变着。

智慧物业

图片来源于网络

与“住”的需求息息相关的一个场景不容忽视,即物业,它满足了人类在城市中居住条件的改善需求。尤其是高端物业,全国布局,量身定制,高净值的人群需要高标准的服务,是技术密集的行业,高科技软件和硬件纷纷投入进去。

但目前来看,现有的物业管理水平与业主的需求呈现一些不匹配,这也正好给了“智慧黑科技”最好的施展空间。以碧桂园服务、万科物业、彩生活、绿城服务为首的一批物业服务企业正在多年的城市服务经验中,深刻认识城市快速膨胀中的生态失衡与种种缺失,并为之寻求改变。

边界扩张,行业圈地日益形成

物业是相对变化程度较低的行业,格局一旦形成就相对稳固。在新兴科技趋势面前,各家物业服务企业都看到了未来增长的巨大空间。从投入上看,物业领域的TOP级企业中,碧桂园服务研发投入领先行业,2014-2016年累计投入约人民币数亿元;万科物业声称每年都会拿出营业收入的1.5%用于科技研发;龙湖物业在2017年投入6500万用于社区品质升级。

智慧物业,开始群雄争霸 | 高额科技投入的财务支撑

如此高额的投入,务必需要庞大的资金支持。这也象征着玩“智能化”只能是巨头的游戏。根据公开数据,碧桂园服务成长性极为稳定快速, 2018年上半年营收同比增长42.5%,达20.16亿元,2019年上半年营收超过35亿元。

之所以有这么强的营收能力,不外乎以下几点原因:

  1. 管理和收费面积大。目前的物业服务企业收入主要是管理费用为主,占比70%-80%左右。从碧桂园服务的数据可以看到,2015年其作业人员人均管理面积为4720平米,2018年已上升到5285平米,年复合增长率为3%。而随着2016-2018房屋预售面积增长,直接带动2018-2020的房屋的物业费用的增长(建设周期2年)。
  2. 早期投入导致效率提升。由于最早一批投入智能化科技的物业百强已经受益,人力成本进一步压缩,办事效率有效提升,这一点也反映在营收上。
  3. 住房改善型需求日益提高,增值服务拓展。随着房地产市场的强劲需求放缓,改善型住房需求进一步释放,业务追求更有品质的生活方式,有智慧化手段的物业服务企业则脱颖而出,成为业主首选。增值服务尽管在整体收入中占得比重非常小,但是会成为未来一项重要的收入来源。

当财务模型对科技投入予以支撑,物业服务企业必然面临谁来买单的难题。一些行业专家表示,智慧物业必须由房地产公司和物业公司去推动,最终会转化为居民的付费意愿,这也决定了这个过程比较缓慢。加之政府也会在安防等领域加入需求,智慧物业会比想象中来的稍迟。

与共享单车败于资金链断裂一样,如果物业服务企业用于科技建设的后续资金跟不上,也容易导致失败。但是,随着碧桂园服务这样持续投入的成功案例涌现,良好的资金流、健康的运营已被印证为最坚实的保障。

价值转化:社会效益与经济效益“两翼齐飞”

衡量一项决策,既看投入,更要看产出。从科技的投入端看,各家巨头已经率先在资金优势上领先,而在产出上,则形成了特色的差异化价值。

以碧桂园服务为例,高额的科技投入已经取得了显著的经济效益与社会效益:一是形成了基于人工智能平台的社区安防体系;二是基于大数据和云计算的数字化经营管理体系;三是基于物联网的设备运维体系;四是强化了机器人、人工智能应用与合作;五是大力投入的科技已广泛应用于智能安防、智能门禁系统、车辆出入及车场管理、智慧物联设施设备管理、应急响应管理、消防监控、报事报修、垃圾处理、人工智能客服、电子商务、能源管理、环境治理、ERP及CRM及其他管理信息系统等。

“跳出物业看物业”——这在行业形成了巨大的示范效应。

“将物业服务的视野从关注物业、关注社区延展到城市良性治理的问题上,是物业管理行业创新发展的新理念。”中国物业管理协会会长沈建忠此前这样表示。

值得关注的是,物业领域的智能科技发展并不是复制粘贴的过程,而是形成了物业管理行业的专利和原创技术。碧桂园服务在2014-2016年三年共研发了与“智慧城市服务支撑”有关的核心知识产权数十项,都已经取得发明专利、核心软件著作权和辅助软件著作权。加之有质量的收并购,这类厂商进一步形成护城河。

从降本角度看,科技产品的出现由于优化、替代一部分人工作业,物业服务企业有效节省了人力开支,并且由于智慧物联设施设备管理等应用,设备损耗率进一步降低,综合起来看,财务成本大大压缩。

从增效角度看,智能安防、智能保修、智能门禁等让业主体验更好,社区机器人等提升了业主生活环境的品质,这对于提升收缴率也有帮助。另外,由于一大批管理信息系统在物业服务企业内部上线,运营更加便利,管理效率大幅提升。

在这些合力之下,经济效益和社会效益的价值凸显。

“良性循环圈”形成,更聪明的服务将涌现

可以看到,在今天的物业管理行业,科技投入与财务增长是可以做到良性循环、互相促进、互为因果的,既是事物发展的进步表现,也是历史发展的必然规律。

物业管理行业需要被改变,而科学技术也需要寻找落地的土壤,科技的人性与物业管理的人性进行充分结合,势必会碰撞出绚烂的火花。

在智慧城市、智慧社区等浪潮涌起的的当下,一批头部的物业服务企业正带着勃勃的野心出发。可以想象,多年之后,我们生活的社区、城市将实现真正的智能,更多聪明的服务将百花齐放。

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