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物业港股上市财务应该重点注意的问题

物业在港股上市有物业收并购业务的,物业公司在收购过程中可能形成无形资产或占收购对价比例较大的商誉,需要按照会计准则进行收购价值分配及商誉减值测试。

 

物业上市财务问题

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  1. 业务独立性和关联交易。物管公司对于所属房地产开发企业的依赖及关联交易是物管行业的”普遍现象”,但香港联交所并不对销售收入来自于关联方的比例作一个清晰的界定来判定其是否依赖关联方,而是从多方面评估上市申请人是否满足经营独立性的要求。
  2. 物业并购。物管公司在收购过程中可能形成无形资产或占收购对价比例较大的商誉,需要按照会计准则进行收购价值分配及商誉减值测试。
  3. 公共区域的收益归属。根据中国法律规定,公共区域的收益除在物管合同有明确约定外,归全体业主所有,需征询律师的意见,根据律师的意见去明确公区收益的归属,进行会计处理。
  4. 社保公积金缴存的合规性。物管公司自雇员工的五险一金的合规性问题,是监管机构的关注重点,需要提前和社保局做沟通,开具无违法违规的函件。
  5. 酬金制的会计处理。物管公司按酬金制收取物业管理费, 有些小区管理处并无开设独立银行账户,需要透过物管公司的银行账户代为结算,公司需要对交易进行分离。
  6. 增值电信业务经营许可证(ICP牌照)。物管公司开展网上增值服务需取得相关资质,未取得经营许可或未履行备案手续,擅自从事互联网信息服务为不合规行为。
  7. 应收账款坏账的会计处理。需结合市场环境及实际的收缴率情况等,对应收账款未来的预计损失率进行合理估计,并计提相应的坏账准备。
  8. 其他合规性问题。考虑到征收成本,物管公司在收水电费时往往会在供水供电局原价的基础上加成一定比例再向业主或租户收取,由于该类缴费属于公共事业收费,加成比例需要合理。

作者:陈耘涛  |  普华永道华南区房地产行业主管合伙人 ,本文节选于中指研究院举办线上交流会——”2020物业服务企业上市辅导课”

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