1. 物业大数据首页
  2. 物业大数据
  3. 物业资本市场

资本市场为何普遍认可物业行业

今年,世茂服务、华润物业科技、卓越物业、弘生活等物企筹划上市,开元物业也从新三板退市,未来或将冲击IPO上市。物企的动作不断印证我们曾在去年的预测,即今年仍将是物业服务企业抢滩登陆资本市场的大年。

物业估值逻辑

图片来源于网络

开年以来,疫情的突然爆发并向世界范围蔓延,对各行各业造成较大的压力,全球资本市场波动不止。然而物业管理板块却呈现“风景这边独好”的特点。一方面,企业拆分物业公司并冲击IPO的热情不断,另一方面,兴业物联和烨星集团作为今年物企上市的前两家企业,均获得超过千倍的融资认购。物管板块这么火,究竟是资本的“豪赌”,还是企业真实价值的体现?

“天时”而至,行业价值得到普遍认可

在2020“拥抱未来”丁祖昱评楼市发布会中,丁祖昱预言,进入21世纪的第三个十年,随着不动产经营时代的开启,物业管理行业将迎来巨大的发展机遇。而行业的机遇,在兴业物联的身上,表现得更为耀眼。

兴业物联拥有两百多万方的管理面积及一个多亿的营收,这样的“家底”在上市企业中并不突出,然而头顶2020年物管板块上市第一股的光环,获得超过千倍的融资认购,远超同期招股企业的表现。“天时”而至,善于抓住机会的兴业物联,在招股期间成功获得了投资者的追捧,行业价值的释放是最重要的因素。

港股物业

兴业物联认购倍数

疫情之下,行业价值得到重塑,物管板块整体反弹。突然爆发的疫情在2020年1月23日武汉正式封城后得到全社会的普遍关注,恐慌之下,物业管理板块整体出现下跌态势,并在一月底跌至谷底。随后,在国家及社会各行业全力驰援疫区抗击疫情的动员下,物业管理行业始终站在社区疫情防控的最前线,不仅加强日常消杀、人员出入管控等常规管理,更是积极拓展送货上门等增值服务。物企开展的一系列活动,在维护社区安全的同时,不仅增进了业主对优质物业服务的感知,而且提升了自身专业服务能力的满意度。正如彩生活CEO黄玮在克而瑞“地产战‘疫’,物管先行”电话策略会中所说,此次疫情是对物管行业的第二次价值发现。

物业港股市盈率

注:平均涨跌幅指恒指与24家上市物企当天收盘价相较1月23日收盘价涨跌幅的均值;统计时间:2020/1/23-2020/3/5

在战“疫”的关键时刻,物业服务企业迎来新的一轮价值突破。进入二月第一周以来,目前已上市的24家物业服务企业整体止跌上扬,反弹如期而至,平均涨幅均值在13%左右,远超同期大盘表现。

疫情蔓延之下,资本市场保守特性增强

其次,疫情肆虐中,市场资金避险情绪较浓。2月中下旬以来,随着新冠肺炎疫情逐步蔓延至全球范围,给股市造成一定程度的恐慌,直接提升了资本市场的避险情绪,美股连续多天出现走低,恒生指数涨幅也出现震荡滑坡。数据显示,2月28日恒生指数收报26129.93点,触及疫情暴发以来的最低值,较1月23日下跌2.4个百分点。

与大盘不同的是,在2月期间,24家上市物企中约有16家涨幅超过20%,其中奥园健康、佳兆业美好在三周的时间内大涨超过50%。整个上市物管板块三周取得平均涨幅25.49%,大量企业在此期间股价创新高。

物业资本估值

注:涨幅较大指累计涨幅>20%的企业;统计时间:2020/2/3-2020/2/21

物企独特的商业模式塑造抗跌特性

此外,物管板块抗跌特性得到市场认可,投资价值凸显。物管板块的抗跌特性,源自物业服务企业“经营有下限、业务无上限”的商业模式。

物业商业模式

物业服务企业商业模式

从营收角度来看,绝大部分物业服务企业的收入主要来自物业管理费收入,而物业管理费多以季度或半年度的方式预收,且业主更换物业服务商的概率极低,因而突发的疫情并不会带来企业收入上的波动。以兴业物联为例,其在招股书中表示,就应收缴的物业费而言,超过半数已在2019年底至2020年一月期间预收,疫情并不会影响企业营收。

从负债角度来看,与地产企业相比,物业服务企业并不需要大量融资,整体债务负担较“轻”,高现金流和低负债保障了企业运营的平稳。根据兴业物联招股书,2018年其流动比率2.7,仅次于目前最高的祈福生活服务和雅生活服务。

从盈利角度来看,物企在此次疫情中的物资采购及人员调配确实带来短期运营成本的上升,但这种成本的提升也正逐渐在政策层面及需求层面获得一定的缓解。如政策层面,中央及各地政府针对中小微企业出台了多项政策,涉及税收、社保、补助等方面,在需求层面,业主对物业服务的刚性需求被疫情暂时压制,疫情过后将得到恢复。此外,抗疫期间企业也创造了新的增值服务。部分服务能力较强的物业服务企业如碧桂园服务等,在疫情期间开拓了入户消杀的增值服务,取得了不错的收益。

根据克而瑞证券的测算,上市物企2019年的总体在管面积合计26.1亿平方米,总收入为523亿,同比分别增长53.8%和36.0%。这样的基本面构成了物业管理行业抗跌的“护城河”。

正是在行业价值重塑、资金避险偏好加强及物管行业抗跌特性三大利好因素加持之下,资本市场对物管板块出现极高的兴趣,不仅兴业物联获得超高的认购,紧随其后上市的烨星集团也获得了1093倍的孖展。

物业港股认购

烨星集团认购倍数

小结:资本热情高涨不减,但价值回归企业本源

今年,世茂服务、华润物业科技、卓越物业、弘生活等物企筹划上市,开元物业也从新三板退市,未来或将冲击IPO上市。物企的动作不断印证我们曾在去年的预测,即今年仍将是物业服务企业抢滩登陆资本市场的大年。

除了行业本身的阶段特性外,新冠肺炎疫情的突然袭来并向世界范围蔓延,波及海外资本市场,而“黑天鹅”事件促进了物业管理板块的价值彰显。兴业物联和烨星集团均获得超千倍的融资认购,烨星集团还成功获得恒基兆业董事局主席李家杰旗下公司作为基石投资者。不过,资本热情越高,我们越需冷静客观。资本的助推,裹挟着投机性因素,能够促使行业发展提速,但能否延续才是行业真正价值的体现。

目前,已上市的企业中,多家物业服务企业如时代邻里、雅生活服务、碧桂园物业、新城悦服务、奥园健康等已陆续发布正向盈利公告,年报作为上市物企的“年终总结”,也将陆续公布。我们将通过深刻的系列解读,与您一同关注行业的发展和企业的动态。

 


文章来源 | 克而瑞物管     文 | 李斌   原标题《千倍认购频现,资本市场物管为何这么火?》

编辑整理:Kanwuye,物业大数据为您解读最新、最全面的物业管理资本市场。声明:如文章内容或图片涉及版权,敬请联系本站进行删除。如转载请注明:https://www.kanwuye.com/9726.html

联系我们

版权沟通合作交流,可直接点击图像与我沟通……

分享本页
返回顶部