物业服务行业发展趋势解读

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随着住宅市场趋稳,每年住宅业态供应量已然无法满足物企扩张需求,加之国内住宅物业费困境,驱使越来越多的物企将目光转向非住宅业态,走上多业态发展的道路。统住宅巨头加大非住宅领域的发展拓展力度,以非住宅为主的物企同样纷纷发力,强化自身根基,行业已经形成不同业态的全面化竞争态势。据中物研协数据,500 强企业目前布局业态中,住宅业态依旧占比最高达 63.5% ,紧随其后的为办公物业,占比为 9.2% 。

物业发展趋势

图片来源于网络

2019 年对物业服务企业有着非比寻常的意义。在政策、行业及需求端变化的影响下,物业管理行业经历了高速发展的一年。而作为两个十年的承接点,2019 年又具有特殊意义,企业在战略升级、业态拓展、多种经营以及智慧物业方向频频发力,取得了不错的成绩。

2020物业发展趋势

物业管理行业发展的大背景

头部物企频频发布战略,聚焦行业发展抢先布局

为应对行业格局及发展走势的变革,物企巨头都在对定位和战略进行重新梳理,克而瑞对 2019 年物企战略大事件进行了梳理:

事件一:保利物业发布「大物业战略」

6 月,保利物业发布「大物业战略」,创新定义物业服务概念,基于对「大物业」的判断对自身业务战略进行了升级。

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保利物业「大物业」战略内容

「大物业」日益受到业内企业的关注,但也应看到并不是所有物业公司都具备将服务领域由社区向城市延伸的实力。只有少数布局广泛、业态多元,拥有品牌优势和资源优势的头部公司才能完成从传统物业到大物业的赛道跨越。

事件二:万科物业牵手戴德梁行

12 月,万科物业与戴德梁行成立合资公司,新公司聚焦商业物业与设施管理领域,主要业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理等。此前,万科物业在 2018 年首次发布「住宅商企 两翼齐飞」战略。此次牵手戴德梁行,实为其在商业物业战略上的再升级。数据显示,商业物业平均物业费约住宅物业的为 2.3 倍。万科物业此举,短期内有望优化营收结构的同时取得营收的快速增长。长期来看,在由大开发时代过渡至不动产时代的背景下,商业物业领域的重要性愈发凸显,多元化深入发展有助于企业长久稳定发展。

事件三:世茂服务品牌战略升级

8 月,世茂服务进行品牌战略升级,世茂物业升级为「世茂服务」,「美好生活智造者」全新品牌形象同时公布,对外发布首个针对「用户生活服务」研发的生态系统——「 Ocean X 世茂深蓝服务系统」。2019 年,对企业全称或者简称进行调整的企业还有数家,从企业更名前后可以看出,物业服务企业更倾向于给自身植入「服务」、「科技」的元素,以摆脱「物业管理」的陈旧标签。

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事件四:建业新生活智慧物业升级

2019 年度多家物企在智慧物业领域进行战略升级,其中建业新生活发力频频,全年进行了多次发布,企业高度和占位都打开了新的空间。

6 月,建业集团发布「建业+」服务体系,同步推出「建业+」APP 。

8 月,建业新生活商业品牌发布,发力拓展商业领域。

12 月,建业新生活举办智慧升级发布会,实现服务升级。

建业新生活通过互联网、物联网和线下实体网络,为业主提供基础物业服务及增值服务;而对于商业领域的发力拓展,符合当下物业服务企业多业态发展的趋势。随着物管行业的高速发展,头部物企纷纷进行战略前瞻,完成战略升级为企业长远发展奠定基调。

加码拓展非住宅业态,另辟快速拓张道路

2019 年,随着住宅市场趋稳,每年住宅业态供应量已然无法满足物企扩张需求,加之国内住宅物业费困境,驱使越来越多的物企将目光转向非住宅业态,走上多业态发展的道路。统住宅巨头加大非住宅领域的发展拓展力度,以非住宅为主的物企同样纷纷发力,强化自身根基,行业已经形成不同业态的全面化竞争态势。据中物研协数据,500 强企业目前布局业态中,住宅业态依旧占比最高达 63.5% ,紧随其后的为办公物业,占比为 9.2% 。

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当前物企营收主要渠道依旧为物业服务费,住宅领域竞争激烈,通过拓展基础物业费较高的非住宅业态,既能避开住宅市场的激烈竞争,又能够有效提升物业费收入,提升经营收入,实现企业营收快速增长。

2019 年是非住宅业态高速发展的一年。其中商业、写字楼业态项目以基础物业费天花板高、B 端客户支付能力强以及对部分增值服务的刚性需求等优势,引得企业纷纷布局。

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9 月,绿城服务发布「绿城云享」商写品牌,并加入 BOMA 白金会员。12 月,奥园物业发布「奥悦商写」独立品牌,并加入 BOMA 白金会员。相比住宅物业,商写物业对企业的综合服务能力要求更高,传统的住宅物业服务企业必须达到一定的能级和余力才会涉足此块业务。物企单独推出商业品牌,并借助国际一流商写管理经验与服务体系,有助于企业快速提升自身服务品质及管理机制。

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商写之外,公建业态项目能给企业带来可观的规模扩张。其中传统住宅物业巨头——保利物业对该领域大力拓展,公建及其他业态管理面积占比由2016年的 3.0% 到 2019 年上半年的 50.8% ,年复合增长率为 256.8% 。公建业态能够给企业带来极大的管理面积涨幅,同时能够引导市场对企业未来业务增长产生良好预期。

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短期来看,大型物企通过拓展非住宅业态拓宽业务覆盖面,改善营收结构,有助于应对市场的变化。长期来看,物业管理行业不是住宅业态一枝独秀,而是多业态百花齐放。而中小型物企通过聚焦非住宅业态,深耕细分领域,亦可进行快速扩张,在未来的万亿蓝海中占得一席之地。

但应用场景的不同、客户需求的差异化,使得不同业态之间的管理服务体系会有很大的区别。多业态发展固然能够给企业带来诸多优势,同样对企业自身的运营服务能力有极大的考验。

增值服务成企业盈利强抓手,逐步实现聚焦

目前物业管理行业整体盈利能力较弱。物业费提升困难、质价相符的理念接受度不深以及人工成本刚性上涨等问题压缩了企业的盈利空间。从盈利结构来看,基础物业服务收入规模占比大,但增值服务业务的利润贡献率明显更高。

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物业服务企业的增值服务可分为业主增值服务和非业主增值服务。非业主增值服务主要来自于母公司,受地产影响大。而业主增值服务正经历社区空间整合、社区平台搭建以及社区运营模式输出三个阶段,企业在运营过程中的掌控力随之增强。目前,业主增值服务主要分为社区空间运营服务、社区资产运营服务、社区生活产品及服务三类。

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2019 年,物业服务企业一方面向外借力,搭建资源,开拓更加广阔的业务空间;另一方面,结合自身定位以及经营经验,实现从内而外的体系输出。

物业服务行业发展趋势解读企业角度,作为业内较早的探路者,绿城服务已经完成了社区增值服务全体系化布局,2019年的重点动作则在早教领域。早在 2002 年绿城便开始关注教育服务领域,旗下的「绿城育华」、「奇妙园」等子品牌均已获得中高端学前教育市场的认可。2019 年上半年,绿城服务收购了澳大利亚学前教育「澳蒙国际」,成为绿城服务旗下首家国际教育品牌,为社区内 6 岁以下的小业主提供全日制学前教育服务。「澳蒙国际」联合绿城服务早教直营品牌「奇妙园」,将进一步扩大绿城服务在文化教育方面的品牌地位及影响力。

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绿城服务旗下早教品牌澳蒙国际品牌内容

而自 2018 年启动第二轮互联网动作以来,2019 年,彩生活依托自身平台优势,引入京东、360 入股,在资本和业务层面达成全面战略合作。通过京东成熟的物流链条,加持社区电商运营体系,与360合作发力社区安防,继续探索自身增长的「第二曲线」。

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彩生活与京东、360合作

业务角度,租售业务已经是企业达成共识的业务线。与传统中介业务相比,物企更了解社区业主以及资产情况,业主信任度更高。2 019 年,龙湖智慧服务与多家物业公司达成租售战略合作,提供房地产经纪业务相关的委托经营及顾问咨询服务,实现租售业务成熟模式的输出。奥园物业在线上奥悦租售小程序、奥园悦生活微信公众号及奥悦家 APP 的基础上,进行线上、线下联动,开设了线下首家租售自营店,为社区业主提供住宅、商铺、写字楼、车位等相关服务。

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奥悦租售首家线下自营店

但社区租售业务的痛点在于,业务范围仅覆盖企业在管社区,流量有限,而企业联手其他物业服务企业和第三方中介公司,不失为拓展业务的一个好方法。8 月 ,彩生活与 「好房通科技」平台达成合作,由「彩之家」牵头遴选各地二手房企业入驻小区,共同为客户提供房产交易服务。

此外,社区养老业务迎来新一轮发展。2019 年 4 月,国务院在《关于推进养老服务发展的意见》中明确指出要「探索‘物业服务+养老服务’模式」,物业服务企业被「推举」为社区养老的主要载体,在此之下,更多的物业服务企业进军养老市场。7 月,金地物业发布社区健康养老服务体系,首家社区康复中心开业,主要开展儿童康复、运动康复和社区养老业务,从社区健康角度切入社区养老业务。12 月,华侨城物业与华大基因、华侨城医院从智慧医疗、健康管理等领域进行战略合作,从专业领域切入社区康养。

早期物业服务企业开展多元经营,从本质上看,是企业寻求物业费之外的资金平衡的手段。在新的社区经济概念和生活服务的定位下,多元经营拥有了更多的想象空间。但是,纵使有流量入口,业主并不是天然的客户,企业在进行社区落地时,在业务设计和服务平衡上需要下功夫,在多点布局时亦更应回归业务规律,对经营方向进行聚焦。

智慧物业进入深水区,跨界合作谋发展

伴随着行业的成长,企业正经历从信息化到数字化再到智能化的发展进程。对于物业服务企业来说,发展前期为提升管理效率,企业着重发力企业管理及业务流程数字化建设。随着探索的深入,社区场景复杂化及落地投入的不确定性使智慧物业发展走入深水区。

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头部物业服务企业将「智慧物业」置于公司策略中,经过多年研发,实现终端交互、平台建设以及场景落地的雏形。2019 年 5 月,碧桂园服务推出基于 AI+ 物联的 AI 全栈解决方案产品体系,除能够让系统通过不同场景数据自行学习外,还能实现社区可复制化发展。基于智慧物业落地场景的复杂化及面临的不确定性,即是头部企业也在寻求多方力量的通力合作。阿里、华为、腾讯、海康威视等企业在物业管理行业的影响力在上升。

2019 年,绿城服务与海康威视合作,基于智能物联产品研发多业态整体解决方案,未来将推出智慧社区、智慧安防、智慧小镇、智慧校园、智慧楼宇等多业态整体解决方案。8 月,长城物业与腾讯联合发布「 345 计划」,在打造社区三个中台之下,联动社区中人地、消费、健康、综治和画像等五维数据,实现业务覆盖服务、消费、健康和治理四大场景。此前,双方联合打造的标杆智慧社区——海印长城社区已顺利落地。10 月,开元物业与腾讯云达成合作协议,双方通过腾讯云平台提供的数据的清洗、归类、治理、交换,实现社区用户画像精准定位,提升内部管理能力。

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当前,大部分中小型企业对于智慧化的变革才刚刚「觉醒」,随着头部企业在「深水区」的进一步探索,预期行业将迎来智慧化的新一轮浪潮。在科技发展的推动下,物业服务企业可以通过服务业态的拓展,将智慧服务的成果进行「移植」,有望延伸至更广阔的空间。

小结

2019 年,行业在企业多方面的推动下持续高速发展,从进军多元业态到经营持续加码。在乐观看待行业增长的同时也应保持谨慎——多种经营从「泛滥」到「聚焦」,如何挖掘仍是难题,智慧服务持续深入,却已迈入「深水区」。在不确定中寻找确定性是成熟企业笃定的信条,相信物业服务企业的 2020 年更值得期待!

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